Con il Decreto Semplificazioni – Decreto legge 76/2020, come convertito dalla legge 120/2020 – è stato introdotto l’articolo 34 bis del DPR 380/2001 che regolamenta in merito alle tolleranze costruttive.
Sul tema, ANCE – Associazione Nazionale Costruttori Edili – ha pubblicato un documento che esegue un focus sulle “Condizioni di applicabilità e rapporto fra normativa
statale e regionale” e fornisce alcuni chiarimenti attraverso esempi pratici sulla tolleranza del 2% e sulle tolleranze esecutive.
Vediamo di seguito, nel dettaglio, cosa cambia dopo il Decreto Semplificazioni in materia di tolleranze costruttive. Per conoscere, invece, tutte le novità in edilizia introdotte in con il Decreto Semplificazione, leggi l’articolo > Decreto Semplificazioni: sintesi delle novità in edilizia <
Le tolleranze costruttive dopo il Decreto Semplificazioni
Il Decreto Semplificazioni:
- riproduce con alcune modifiche la norma prima contenuta nel comma 2 ter dell’art.
34 (ora abrogata), secondo cui il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della
cubatura, della superficie coperta non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il
limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo, aggiungendo a queste fattispecie
anche “ogni altro parametro delle singole unità immobiliari” (comma 1); - introduce una seconda fattispecie di tolleranza che non deve comportare alcuna “violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudicare l’agibilità dell’immobile” (es. “irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne). Tale ipotesi di tolleranza non è ammissibile per gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (comma 2).
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Come specificato al comma 3 dell’articolo 34bis del DPR 380/01, le tolleranze di questo tipo non costituendo violazioni edilizie devono essere dichiarate ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili:
- in caso di nuovo intervento edilizio nella relativa modulistica;
- in sede di dichiarazione e dimostrazione delle legittimità degli immobili oggetto di
atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali, ovvero di scioglimento della
comunione dei beni.
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La tolleranza del 2%
La tolleranza del 2% prevista nell’articolo 34 bis, comma 1, del DPR 380/2001 riproduce, con alcune modifiche, la disposizione dell’articolo 34, comma 2 ter del DPR 380/2001 (introdotta con il DL 70/2011) ora abrogata.
Risultano irrilevanti ai fini edilizi, quei casi in cui, si presenti un discostamento contenuto nella soglia del 2% tra le misure previste nel titolo edilizio e quanto successivamente realizzato. Una tolleranza che riguarda i parametri localizzativi e dimensionali che discendono dall’applicazione di specifiche normative.
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Va però precisato che la norma ora fa riferimento non solo al mancato rispetto di dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta ma di “ogni altro parametro”, ovvero tutti quei parametri urbanistici ed edilizi previsti, ad esempio a livello locale (NTA dei piani, regolamento edilizio), attinenti la fase di costruzione.
Alcuni di questi parametri sono stati oggetto di uniformazione a seguito dell’Intesa Stato Regioni ed enti locali del 20 ottobre 2016 attraverso la predisposizione del Regolamento edilizio tipo e per i quali, nel documento ANCE, si rimanda alle ulteriori specificazioni previste a livello regionale.
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Le tolleranze esecutive
Costituiscono tolleranze esecutive, le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile. Ciò accade nei casi fuori dal comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
Si tratta di difformità che non violando alcuna previsione urbanistica ed
edilizia, non sono perseguibili, neanche in via amministrativa, in quanto interessano elementi della costruzione che già in sede di progettazione potrebbero essere rappresentati con diverse caratteristiche.
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Viene però precisato nel documento ANCE, che si deve trattare di irregolarità che non abbiano comportato la violazione di norme tecniche che possono incidere sull’agibilità e non devono riguardare immobili soggetti a tutela ai sensi del D.lgs. 42/2004, ovvero:
- le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di “minima entità”;
- la diversa collocazione di impianti;
- la diversa collocazione di opere interne.
> Scarica il documento ANCE con esempi pratici di applicabilità tolleranze costruttive<
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Tutte le novità delle procedure edilizie nel Decreto semplificazioni
Proseguono le novità nella disciplina edilizia attraverso il decreto legge 16 luglio 2020, n. 76, “Decreto semplificazioni”, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 settembre 2020, n. 120.Il provvedimento introduce una serie di modifiche al Testo unico per l’edilizia, di cui al d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e, in particolare:- modifica l’istituto del permesso di costruire, della SCIA e di edilizia libera;- semplifica la ristrutturazione edilizia;- deroga i limiti di distanza tra fabbricati;- riforma gli interventi relativi alle opere stagionali e temporanee;- stabilisce lo stato legittimo degli immobili;- proroga i termini di inizio e ultimazione dei lavori;- deroga agli strumenti urbanistici;- disciplina l’uso temporaneo degli immobili;- introduce l’agibilità, in assenza di lavori;- estende il concetto di tolleranze costruttive ed esecutive;- assicura la demolizione di opere abusive;- elimina l’autorizzazione paesaggistica per posa di elementi amovibili su aree pubbliche;- agevola la rigenerazione urbana, il recupero e il riuso degli immobili.Inoltre consente di realizzare, anche su immobili condominiali, ai sensi della legge 17 luglio 2020, n. 77, con la detrazione del 110 per cento, interventi di:- efficienza energetica di edifici o unità immobiliari;- riduzione rischio sismico degli edifici (sisma bonus);- impianti solari fotovoltaici su edifici;- infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.Mario Di NicolaArchitetto, noto autore di molteplici pubblicazioni in materia.
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Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali. L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia. Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.
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