Condominio orizzontale con edifici affiancati: il tetto è parte comune?

Il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all’art. 1117 c.c., è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sviluppate sia in senso verticale sia in senso orizzontale; tuttavia è necessario che le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come appunto esemplificativamente elencate nell’art. 1117 c.c., con la riserva “se il contrario non risulta dal titolo”. In altre parole, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (come in particolare le cosiddette case a schiera), in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.

Anche per poter configurare l’esistenza di un condominio orizzontale un elemento imprescindibile è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell’edificio (un viale, un cortile, un impianto comune), in rapporto alla specifica funzione di queste ultime di servire per l’utilizzazione e il godimento dell’edificio medesimo.

Problemi possono sorgere però per stabilire la titolarità del tetto. Se quest’ultimo è di proprietà comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. le spese devono essere ripartite tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art. 1123 c.c. A tale proposito merita di essere segnalata una recente decisione del Tribunale di Cremona (sentenza n. 206 del 16-04-2025).

La vicenda

La vicenda si è sviluppata nell’ambito di un condominio orizzontale costituito da quattro edifici a sé stanti, adiacenti orizzontalmente ed inseriti in un unico complesso immobiliare. Un condomino ha impugnato una delibera con la quale è stato deciso di procedere all’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria del tetto condominiale, consistenti nella bonifica del manto di copertura in lastre di fibrocemento-amianto. Secondo l’attore il tetto non era comune, esistendo invece quattro diverse coperture atte a coprire i diversi corpi di fabbrica.

A parere del condomino, la conformazione degli immobili indicava chiaramente la separazione delle coperture, suggerendo che esse non erano un’unica entità comune ma porzioni autonome legate alle rispettive unità immobiliari. Di conseguenza ha sostenuto che il costo dell’intervento andava diviso solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto o porzione di tetto oggetto di rifacimento, utilizzando i criteri di cui agli artt. 1123 c.c., comma 3 e 1126 c.c. 

La decisione

Il Tribunale ha dato torto al condomino. Il giudicante ha osservato che il tetto, così come le altre parti comuni di un edificio condominiale elencate nell’art. 1117 c.c. n. 1 (il suolo su cui esso sorge, le fondazioni, i muri maestri, le travi portanti, i lastrici solari e le facciate), è parte necessaria alla stessa esistenza dell’edificio condominiale, poiché una volta realizzato, si incorpora nelle singole unità immobiliari del fabbricato, fondendosi inscindibilmente con esse e con l’intero organismo edilizio.

Il giudice ha osservato che il condomino attore non ha provato né l’esistenza di un titolo atto a dimostrare la proprietà esclusiva del tetto (o di parti di esso), né l’esistenza di una comproprietà parziale dello stesso (o di parti di esso), limitandosi a produrre il computo metrico delle opere di manutenzione predisposto dal tecnico del condominio, alcuni disegni posti a corredo dello stesso, nonché un’immagine aerea del tetto, elementi inidonei a superare la rigida presunzione di comproprietà del tetto o a dimostrare che lo stesso è oggettivamente destinato al beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari.

Del resto il consulente tecnico d’ufficio (CTU) ha chiaramente affermato che il tetto, per le sue caratteristiche strutturali, è oggettivamente unico e destinato a coprire l’intero fabbricato. L’analisi condotta dal CTU ha portato a ulteriori importanti conclusioni riguardo alla struttura del caseggiato e al suo tetto. Dallo studio del progetto di costruzione e del certificato di abitabilità, è emerso che nel 1958 è stato aggiunto un corpo di fabbrica come ampliamento della costruzione originaria. Il tetto dell’ampliamento è stato realizzato in continuità con quello già esistente, formando un’unica copertura per l’intero immobile. Questa evidenza tecnica ha rafforzato l’idea che il tetto fosse una parte comune, essendo strutturalmente unito e funzionale alla protezione dell’intero edificio.