Condominio, danni strutturali dell’edificio e degli appartamenti sono la stessa cosa?

Le lesioni a un bene immobile possono essere strutturali e non: la differenza attiene agli aspetti tecnici e alle opere necessarie per porre rimedio agli effetti delle lesioni. Il danno da degrado strutturale consegue, evidentemente, a lesioni strutturali; ciò non toglie che – sotto il profilo logico – non siano configurabili danni da degrado anche per lesioni non strutturali, ove le stesse determinino un degrado che sia suscettibile di configurare un danno patrimoniale (per esempio, lesioni non strutturali che comunque riducono o inibiscono in radice la possibilità di mettere a reddito un immobile). La Sentenza è la n. 13521/2017 Cassazione Civile.

Danni strutturali e degrado in condominio: il caso

Il caso riguardava la richiesta, avanzata da due proprietari di unità immobiliari in condominio, di ottenere l’eliminazione dei danni causati alla struttura dei loro appartamenti in conseguenza dei lavori di risanamento superficiale del muro di spina fatti fare da un altro condomino, che era una società, convenuto in giudizio.

I proprietari chiedevano l’eliminazione dei danni causati alla struttura dei loro appartamenti e il risarcimento dei danni in relazione ai lavori fatti dalla società.

La società convenuta si costituiva in giudizio contestando il fondamento delle richieste, e il Tribunale accoglieva parzialmente le richieste degli attori; la Corte di Appello accertava il diritto al risarcimento dei danni per lesioni non strutturali, conseguenti ai lavori, rigettando la richiesta di risarcimento per gli ulteriori danni da degrado strutturale dell’edificio, richiesti nella misura del 10% del valore degli immobili: a questo punto, i danneggiati proponevano ricorso per cassazione, che veniva parzialmente accolto perché la Corte di Appello non aveva disposto ulteriori indagini tecniche, tese ad accertare se dai lavori fosse derivato un danno alla statica dell’edificio; la causa veniva quindi rinviata alla Corte di Appello per un nuovo esame.

All’esito del nuovo apprezzamento delle consulenze tecniche espletate, la Corte di Appello riteneva provata la sussistenza di un degrado delle unità immobiliari in misura non inferiore al 10%, ma reputava che non fosse ascrivibile interamente ai lavori di ristrutturazione: a questo punto, ipotizzava un’equivalenza causale tra i fattori che avevano determinato i danni, riducendo la misura del degrado degli appartamenti, imputabile ai lavori, al 5%.

Ricorrevano nuovamente alla Corte di Cassazione i danneggiati, la quale riteneva che anche la seconda pronuncia della Corte di Appello andasse censurata, perché:
a) aveva attribuito efficienza causale a fatti non colposi e non ricollegabili a persone determinate (nel caso di specie, il traffico stradale e il prosciugamento del Naviglio);
b) aveva trascurato che tali fatti non avevano causato inconvenienti prima dei lavori, e quindi il Giudice di appello non aveva valutato se era da attribuirsi efficienza causale esclusiva ai lavori effettuati.

Di conseguenza, la Suprema Corte rinviava nuovamente alla Corte di Appello, che esaminava il caso per la terza volta, escludendo la concorrenza causale degli altri fattori pregressi, e ritenendo che il degrado strutturale delle unità immobiliari fosse causalmente collegabile – in via esclusiva – ai lavori effettuati; quindi, liquidava il danno da degrado nella misura pari al 10% del valore degli appartamenti.

Questa volta proponeva ricorso per cassazione il condomino responsabile dei lavori, argomentando che in epoca successiva allo svolgimento dei lavori erano state autorizzate e eseguite – a seguito di delibere assembleari – opere di consolidamento dello stabile condominiale, che avevano fatto venir meno il suo stato di degrado; risultava quindi eliminato il danno strutturale dell’edificio e dei singoli appartamenti, non essendo concepibile, per il ricorrente, un danno strutturale delle singole unità immobiliari in assenza di un danno strutturale dell’edificio. La Suprema Corte di Cassazione ritiene inammissibile il ricorso.

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I punti più rilevanti nella decisione

La decisione è particolare, perché affronta la causa, a seguito di due giudizi di rinvio alla Corte di Appello, per la terza volta; la pronuncia affronta la doglianza della società ricorrente, la quale sosteneva che il venir meno del degrado generale dell’edificio comportasse l’eliminazione di quello relativo ai singoli immobili.

Nel caso esaminato, per la Corte di Cassazione:

1. il venir meno del degrado generale dell’edificio non comporta l’eliminazione di quello relativo ai singoli appartamenti;
2. il motivo di ricorso, proposto su questo punto, attiene a profili di fatto, in quanto coinvolgono un apprezzamento elle circostanze fattuali che attiene al giudizio di merito;
3. il giudizio di rinvio è un giudizio chiuso, in cui le parti sono tenute a riproporre la controversia negli stessi termini e nello stesso stato d’istruzione anteriore alla sentenza cassata;
4. sulla risarcibilità del danno da degrado non poteva incidere – proprio in ragione della esecuzione degli interventi di rinforzo – la domanda dei danni riguardanti la struttura dell’edificio.

In aggiunta, la Corte di Cassazione ha esaminato anche la doglianza della società ricorrente relativa alla richiesta di accertamento e dichiarazione di estinzione del giudizio per cessazione della materia del contendere, a seguito dei lavori di consolidamento effettuati in base alle deliberazioni assembleari che avrebbero rimosso i danni strutturali anche degli appartamenti: la doglianza è stata rigettata, anche perché tali fatti non erano stati tempestivamente allegati. Avendo il giudizio di rinvio a oggetto la controversia nei termini precedentemente proposti al giudice di appello, l’allegazione risultava tardiva.

Risarcibilità del danno da degrado

Ai fini dell’ammissibilità e della risarcibilità dei danni da degrado degli immobili, occorre far riferimento alle regole generali in materia di allegazione e prova dei danni subiti, il cui onere grava sul danneggiato.

Per la eventuale componente di danno relativa al mancato rendimento degli immobili, può soccorrere la giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale ha – in diverse decisioni – statuito che i danni da occupazione illegittima di immobili (che dovranno essere comunque allegati e provati, anche a mezzo di presunzioni, dal danneggiato) sono da considerarsi “in re ipsa” in virtù di una presunzione circa la loro naturale idoneità a produrre frutti, presunzione vincibile solo con la prova contraria; sebbene le decisioni su questo punto attengano a casi di occupazione illegittima degli immobili, non vi sono ostacoli concettuali a estendere il principio ai casi di lesioni strutturali di beni immobili idonei a essere messi a reddito, o utilizzati direttamente.

Altri aspetti da tenere in considerazione

In materia di danni strutturali, per limitare i profili di responsabilità professionale il tecnico deve considerare preventivamente i possibili fattori di rischio, documentare adeguatamente le procedure di analisi effettuate, e le relative risultanze, tenere traccia delle informazioni di supporto alle scelte decisorie e delle eventuali direttive impartite al committente, al direttore dei lavori e/o alle imprese che svolgono i lavori.

In caso di lesioni strutturali, occorre accertare il possibile concorso di cause alla determinazione delle lesioni, valutando attentamente se sia il caso di promuovere un accertamento tecnico preventivo quando il decorso del tempo possa pregiudicare l’esito degli accertamenti tecnici utili a stabilire le cause.

Danni strutturali: disposizioni rilevanti

Qui di seguito alcune disposizioni di riferimento per i casi di danni strutturali.

Codice civile

Usufrutto

Art. 1007 – Rovina parziale di edificio accessorio
Le disposizioni dei due articoli precedenti si applicano anche nel caso in cui, per vetustà o caso fortuito, rovini soltanto in parte l’edificio che formava accessorio necessario del fondo soggetto a usufrutto.

Art. 1018 – Perimento dell’edificio
Se l’usufrutto è stabilito sopra un fondo, del quale fa parte un edificio, e questo viene in qualsiasi modo a perire, l’usufruttuario ha diritto di godere dell’area e dei materiali. La stessa disposizione si applica se l’usufrutto è stabilito soltanto sopra un edificio. In tal caso, però, il proprietario, se intende costruire un altro edificio, ha il diritto di occupare l’area e di valersi dei materiali, pagando all’usufruttuario, durante l’usufrutto, gli interessi sulla somma corrispondente al valore dell’area e dei materiali.

Art. 1019 – Perimento di cosa assicurata dall’usufruttuario
Se l’usufruttuario ha provveduto all’assicurazione della cosa o al pagamento dei premi per la cosa già assicurata, l’usufrutto si trasferisce sull’indennità dovuta dall’assicuratore. Se è perito un edificio e il proprietario intende di ricostruirlo con la somma conseguita come indennità, l’usufruttuario non può opporsi. L’usufrutto in questo caso si trasferisce sull’edificio ricostruito. Se però la somma impiegata nella ricostruzione è maggiore di quella spettante in usufrutto, il diritto dell’usufruttuario sul nuovo edificio è limitato in proporzione di quest’ultima.

Condominio

Art. 1120 – Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Art. 1122 – Opere su parti di proprietà o uso individuale
Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.

Art. 1128 – Perimento totale o parziale dell’edificio
Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.

Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.

L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Art. 1130 – Attribuzioni dell’amministratore
L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Altro

Art. 1172 – Denunzia di danno temuto
Il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l’oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare il fatto all’autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo. L’autorità giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali.

Art. 1669 – Rovina e difetti di cose immobili
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Art. 2053 – Rovina di edificio
Il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione.

Studio Legale Graziotto Re – www.graziottore.com