L’assenza di manutenzione o l’affidarsi esclusivamente ad interventi sporadici non programmati, casuali e spinti dall’urgenza, velocizzano l’invecchiamento. L’invecchiamento porta al degrado e spesso alla perdita di funzionalità degli elementi costituenti nonché degli impianti.
Vediamo quali sono gli intoppi e le criticità che interessano gli edifici e chi deve prevederli. Il presente articolo è estratto dal volume Manutenzione ordinaria degli edifici e degli impianti di Paola Triaca, edito da Maggioli Editore.
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La mancata manutenzione e la perdita di valore dell’edificio
L’edificio è spesso un investimento per la vita, della vita e procrastinare l’invecchiamento significa tutelare il bene e il conseguente investimento, limitando la perdita di valore che il trascorrere degli anni inevitabilmente porta con sé. L’edificio è costituito dalle strutture e dagli impianti, entrambe le componenti richiedono le giuste attenzioni, ma soprattutto l’impiantistica è affamata di manutenzione.
Gli edifici sono sempre più smart, tecnologici e la loro attivazione e regolazione è spesso affidata ad applicazioni controllate dallo smartphone. La digitalizzazione dell’edificio, da un lato permette performance personalizzate e rispondenti alle esigenze, dall’altro lato, però, richiede che tutta la macchina edificio-impianti funzioni perfettamente non potendo fare affidamento alle capacità resilienti di una gestione umana: non c’è spazio per un adeguamento in corsa, tutto funziona se e solo se ogni componente esegue il suo lavoro senza intoppi.
L’obiettivo quindi della manutenzione è controllare le criticità rendendole non emergenze in urgenza, ma eventi attesi con un intervento eseguito per tempo.
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Intoppi e criticità: chi deve prevederli?
Distinguo in edifici isolati o riconducibili ad un unico proprietario ed edifici plurimi, condomini, a prescindere dalla destinazione d’uso. Il condominio infatti può essere anche a destinazione diversa dall’esclusivo residenziale: frequente la promiscuità, con destinazioni commerciali/ricettive accanto a residenze/uffici/autorimesse collettive, ma anche condomini dove la destinazione è produttiva o artigianale.
Edifici monofamiliari o riconducibili ad un unico proprietario: il soggetto preposto alla manutenzione ordinaria, cioè a mettere in atto tutte le accortezze che permettono una longeva vita all’edificio, è il proprietario e per le minime riparazioni, se presente, il locatario. Il codice civile, all’art. 1576, definisce con chiarezza i ruoli e le azioni che ciascuno deve introdurre riconoscendo, seppur non in modo esplicito, la necessità di agire per la manutenzione dell’edificio.
Il proprietario tiene nota delle verifiche, degli interventi che garantiscono la funzione di ciascun componente, programma tutte le azioni che tengano in funzione le componenti.
Art. 1576 del codice civile “Mantenimento della cosa in buono stato locativo. Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.
Edifici plurimi, condomini a prescindere dalla destinazione d’uso: che siano minimi o con centinaia di unità immobiliari, il responsabile della manutenzione ordinaria è l’amministratore protempore.
Il codice civile all’art. 1130 elenca gli obblighi in capo al professionista e, al numero 4, indica: “compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio” pur nel limite delle scelte imposte dai proprietari e dai budget messi a disposizione degli stessi. I responsabili sono ben definiti. Gli attori a cui competono le azioni volte alla salvaguardia degli edifici sono indicati dal codice civile e, in caso di edifici condominiali, l’attività conservativa è un obbligo.
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Il volume Manutenzione ordinaria degli edifici e degli impianti di Paola Triaca vuole essere una guida per chi si trova a dover occuparsi di immobili pur non essendo un professionista tecnico. La guida, unita alla check-list finale, permetterà di avere sotto controllo tutte le scadenze così da programmare le verifiche periodiche e le manutenzioni che è utile e opportuno eseguire.
Manutenzione ordinaria degli edifici e degli impianti
“Manutenzione ordinaria degli edifici e impianti. Un bigino per programmare le azioni: cosa, quando, come”. Nel titolo di questo libro – per addetti ai lavori, ma al tempo stesso alla portata di tutti – sono contenute tutte le parole chiave del volume.Chi non ha mai usato una sintesi schematica per cercare di memorizzare una lezione? Fornire un bigino della manutenzione (del cosa, quando e come, tre concetti che dichiarano un approccio pratico al tema) ha come obiettivo quello di dare a tutti (tecnici, amministratori di condominio, ma anche non addetti ai lavori) gli elementi di base per sapere come agire bene e da dove partire per ogni opportuno approfondimento.COSA? Nell’attività professionale, le domande più frequenti sono: “Cosa posso fare per risolvere il vizio? In quanto tempo si risolve il problema?”. Questo manuale fornisce la guida per individuare i problemi che possono sorgere a carico di strutture e impianti, analizzarli, comprenderli e risolverli.QUANDO? L’edificio lasciato a sé stesso degrada e perde la capacità di garantire le prestazioni minime di protezione e comfort. Questo testo raccoglie tutte le caratteristiche degli edifici così che sia semplice reperire il caso specifico e il relativo modus operandi per risolvere il danno.COME? Con un unico testo. Un volume pratico che racchiude le verifiche e le manutenzioni che devono essere messe in atto per garantire lunga funzionalità agli edifici. Un “bigino” di facile consultazione, da sfogliare in occasione delle innumerevoli domande a cui si trovano a dover rispondere tecnici e amministratori di condominio.Paola TriacaIngegnera edile, opera da 20 anni nel settore delle costruzioni, specializzandosi in interventi civili, edili e in generale di manutenzione degli edifici. Negli ultimi dieci anni ha affiancato, all’attività di progettazione e di cantiere, anche l’esperienza professionale di amministratore di condominio. Relatrice e docente in numerosi corsi e convegni tecnici.
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