Quando il condominio deve eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria, l’impresa scelta per l’esecuzione dei lavori da una parte e l’amministratore, quale legale rappresentante del condominio, dall’altra, sottoscrivono un contratto d’appalto per la regolamentazione delle opere da eseguire.
Esaminiamo dei casi concreti sull’appalto in condominio e sui comportamenti dell’amministratore.
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Indice
Appalto e accettazione di proposta contrattuale dell’impresa edile non conforme alla volontà assembleare
È possibile che l’assemblea accetti una proposta contrattuale di un’impresa edile senza nulla eccepire. In virtù di tale approvazione compete all’amministratore il potere rappresentativo nella stipulazione del contratto di appalto per la esecuzione di quelle opere.
Non è raro però che l’assemblea condominiale non accetti puramente e semplicemente tale preventivo ma deliberi di aggiungervi ulteriori elementi, quale una data di fine lavori, una clausola penale per il ritardo o altre pattuizioni. Tale determinazione vale come controproposta contrattuale che l’amministratore condominiale deve sottoporre all’appaltatore e, in caso di suo rifiuto, riconvocare, se del caso anche con urgenza, l’organo deputato alla deliberazione della volontà dell’ente collettivo.
È illecito il comportamento dell’amministratore che accetta l’originaria proposta dell’appaltatore (sottoscrivendo il contratto di appalto), ignorando la volontà assembleare che vuole stipulare il contratto di appalto a condizioni diverse. Tale comportamento integra gli estremi di una responsabilità dell’amministratore condominiale che non ha adempiuto al proprio mandato con la diligenza e la perizia richiesti, sostituendo alla diversa volontà condominiale, sancita nel verbale assembleare, la propria ed esprimendo verso l’appaltatore dei lavori, il consenso alla conclusione di un contratto che non era, invece, stato espresso da parte del condominio (che aveva avanzato altra e differente controproposta verso l’appaltatore).
Naturalmente non è possibile parlare di inadempimento dell’amministratore se il condominio, nell’ipotesi di rifiuto dell’appaltatore di aggiungere le clausole peggiorative in suo danno, abbia deliberato di accettare puramente e semplicemente la proposta contrattuale che gli era già pervenuta.
Incarico a consulenti non autorizzati
La Cassazione ha affermato che è inopponibile al condominio il contratto con cui l’amministratore conferisca autonomamente ad un legale il compito di assistenza nella redazione di un contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria, dell’importo di oltre duecentomila euro, determinati da un’ordinanza comunale impositiva di lavori urgenti alla facciata dell’edificio (Cass. civ., sez. VI, 17/08/2017, n. 20136).
Si deve tenere conto, infatti, che i poteri dell’amministratore del condominio e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all’ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria; né il terzo (consulente o fornitore) può invocare l’eventuale carattere urgente della prestazione commissionatagli dall’amministratore, valendo tale presupposto a fondare, ex art. 1135 c.c., ultimo comma, il diritto dell’amministratore al rimborso delle spese nell’ambito interno al rapporto di mandato. Nel caso esaminato il presunto incarico ricevuto dall’attore non era certo da considerare urgente, non essendo connesso ad un urgente intervento, non dilazionabile nel tempo.
Più recentemente è stato affermato che il conferimento di una consulenza per la verifica dei requisiti per l’accesso al Superbonus, non rientra tra le attribuzioni che spettano all’amministratore ex art. 1130 c.c. – ed, in particolare, non rientra nel novero degli “atti conservativi” ex art. 1130 n. 4) c.c. – sicché, per essere opponibile al condominio richiede l’autorizzazione dell’assemblea in via preventiva o la successiva ratifica da parte della stessa (Trib. Pavia 30 gennaio 2024 n. 238).
La comunicazione all’appaltatore dei dati dei condomini morosi
In base all’articolo 63 disp. att. c.c. l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
Il Tribunale di Campobasso ha condannato l’amministratore del condominio a comunicare all’appaltatrice i nominativi e i dati anagrafici dei condomini morosi relativi al credito vantato (con dettaglio delle poste debitorie impagate in proporzioni millesimali). Inoltre, ha condannato il condominio ai sensi dell’articolo 614 bis c.p.c. a corrispondere una somma per ogni giorno di ritardo nella esecuzione della detta comunicazione (Trib. Campobasso 10 novembre 2023 n. 851).
Si deve considerare che l’amministratore non può riscontrare la richiesta del creditore con la trasmissione di un semplice sintetico prospetto, riepilogativo della situazione debitoria. Infatti anche se l’art. 63 disp. att. c.c. parla genericamente di “dati”, in tale nozione si deve includere il nome, il cognome, il codice fiscale e l’indirizzo di ciascuno dei condomini morosi (come risultanti dall’anagrafe condominiale di cui all’art. 1130, n. 6, c.c.), nonché gli importi dovuti da ciascuno di essi e non pagati al condominio con i rispettivi millesimi di competenza. È importante evidenziare che la mancata indicazione dei millesimi di proprietà non consentirebbe al creditore alcun riscontro in merito alla correttezza della quota dovuta dai singoli condomini.
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