Agevolazioni Prima Casa: ecco quando si possono ottenere una seconda volta

Le regole di base

Il riferimento di legge per l’agevolazione è la nota II-bis) all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata DPR 26 aprile 1986, n. 131, il Testo unico delle imposte di registro. Per accedere all’aliquota ridotta del 2% per l’imposta di registro, o all’IVA al 4% se si acquista da impresa, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha già la residenza, oppure deve impegnarsi a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.

In alternativa, vale anche il Comune dove si svolge l’attività lavorativa o di studio. Da parte sua l’acquirente non deve essere proprietario, unico o in comunione con il coniuge, di un’altra casa di abitazione nello stesso Comune, e non deve essere titolare, neppure per quote, di diritti su altra casa acquistata con le agevolazioni su tutto il territorio nazionale. E proprio quest’ultimo requisito, ossia il divieto di doppio utilizzo dell’agevolazione, prevale su tutte le altre condizioni, come chiarito pochi giorni fa dalla Cassazione. 

La casa troppo piccola e il nuovo appartamento

La Cassazione, con l’ordinanza 100/2010 aveva dato ragione ad una contribuente che riteneva di poter ottenere le agevolazioni prima casa per un nuovo acquisto nello stesso Comune nel quale già era proprietaria di un immobile di 22,69 metri in quanto ritenuto “del tutto insufficiente a garantire idonea sistemazione abitativa al proprio nucleo familiare” (anche alla luce delle esigenze familiari mutate). Una decisione che era stata per lungo tempo considerata un’apertura alla possibilità di un secondo sconto fiscale.

Con l’ordinanza 29262 del 5 novembre scorso la Cassazione ha però chiuso definitivamente a questa possibilità nel caso in cui l’appartamento diventato troppo piccolo sia stato a sua volta acquistato con le agevolazioni. Infatti la Corte ha affermato che la preclusione in questo caso deriva dal divieto di essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti su immobili per i quali si è già usufruito del beneficio fiscale, preclusione che prevale sull’argomento dell’inidoneità soggettiva dovuta alle dimensioni. Si tratta quindi di un impedimento assoluto.

Immobili inagibili solo per criteri oggettivi

Resta invece la possibilità di avere nuovamente le agevolazioni senza vendere l’appartamento pre-posseduto nel caso in cui questo diventi “assolutamente inidoneo all’uso abitativo” per questioni oggettive e non soggettive, come chiarito dall’Agenzia delle entrate con il Principio di diritto 1/2022.

In sostanza, la nuova agevolazione è ammessa solo a fronte di “un impedimento oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato che ha comportato l’impossibilità per il contribuente di continuare ad utilizzare l’immobile acquistato per finalità abitative”. Tale oggettiva ed assoluta inidoneità dell’immobile deve risultare da idonea documentazione e indipendentemente dalla volontà del contribuente, ad esempio da  una dichiarazione di inagibilità da parte dell’Autorità competente che ne dispone il sequestro in quanto “sono venuti meno i requisiti igienico sanitari, strutturali, impiantistici e di sicurezza antincendio, in misura tale da pregiudicare l’incolumità pubblica e privata”, e fintanto che resti questa inagibilità.

I lavori che non finiscono mai

No alle agevolazioni invece per chi acquista un immobile in costruzione se non si chiudono i lavori entro tre anni dalla data dell’atto. Non è sufficiente trasferire la residenza o attivare le utenze: l’elemento decisivo è che l’immobile ottenga la classificazione catastale definitiva uscendo dalla categoria F/3 (unità in corso di costruzione). Lo ha stabilito la Corte suprema con l’ordinanza 25790 del 22 settembre 2025, confermando la decadenza dalle agevolazioni per due contribuenti che non avevano completato i lavori nel termine previsto.

Il termine di tre anni vale anche per chi acquista contemporaneamente due immobili contigui con l’impegno di unificarli in un’unica abitazione: entro tre anni dalla registrazione dell’atto le due unità devono essere effettivamente fuse anche sotto il profilo catastale (ordinanza 8139/2025).

Le eccezioni per gli immobili ereditati e avuti in donazione

Restano invece in piedi tutte le eccezioni alla regola già indicate in passato. Per quanto riguarda la possibilità di acquisto di un nuovo immobile nello stesso Comune, come chiarito dalla circolare 38/2005 dell’Agenzia delle Entrate, il divieto di possedere altra casa riguarda esclusivamente la proprietà esclusiva o in comunione con il coniuge nello stesso Comune. Quindi non costituisce ostacolo alle agevolazioni il possesso di una quota di immobile ereditato in comproprietà con soggetti diversi dal coniuge anche se si trova, appunto, nello stesso Comune.

Lo stesso nel caso in cui si tratti di immobile avuto in eredità o in donazione come nuda proprietà. In questo caso si può accedere alle agevolazioni per l’acquisto di un’altra abitazione in quanto la stessa circolare 38/2005 ha precisato che il nudo proprietario non ha il possesso dell’immobile, che fa capo all’usufruttuario, e quindi è privato della concreta possibilità di utilizzare tale immobile come abitazione principale.

Inoltre l’agevolazione è ammessa anche in caso di immobili ricevuti per successione o donazione in un Comune diverso da quello dove si intende acquistare, anche se è stata applicata la tassazione agevolata sull’atto, in quanto sono diversi i presupposti, come precisato dalla Circolare 44/2001. Infatti l’agevolazione “prima casa” per un acquisto a titolo gratuito (donazione o successione) si applica sulle imposte ipotecaria e catastale riducendole a misura fissa (200 euro ciascuna), mentre per l’acquisto a titolo oneroso (compravendita) si applica sull’imposta di registro o sull’IVA. Quindi trattandosi di imposte diverse non si rientra nel divieto di doppio utilizzo dell’agevolazione.

Tabella di riepilogo