Mercato Immobiliare fine 2024: compravendite in crescita, boom nuove costruzioni grazie al Sismabonus Acquisti

Aumento della domanda e crescita delle nuove costruzioni

I dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate evidenziano una crescita generalizzata in tutte le aree del Paese, con variazioni più marcate nel Sud (+10,7%) e nel Nord Est (+9,0%).

Uno degli aspetti più rilevanti è stato il boom delle compravendite di nuove costruzioni, che sono aumentate di quasi il 46% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente:

• La quota di abitazioni nuove sul totale delle compravendite è passata dal 7,7% al 12,8%.
• Circa 27.800 nuove abitazioni sono state vendute nel IV trimestre 2024, contro le 19.000 del IV trimestre 2023.
• L’aumento è in larga parte attribuibile agli incentivi fiscali del Sismabonus Acquisti, che ha favorito le operazioni immobiliari di demolizione e ricostruzione con miglioramento della sicurezza sismica.

Il segmento delle abitazioni esistenti ha registrato un incremento più contenuto, pari al 3,6%.

Il ruolo dei mutui e il calo dei tassi di interesse

Anche il mercato dei mutui ha giocato un ruolo importante. Sebbene la quota di acquisti con mutuo ipotecario sia rimasta sopra il 40%, si è registrato un calo rispetto ai trimestri precedenti. Tuttavia, il capitale erogato per gli acquisti immobiliari è salito a quasi 12 miliardi di euro, con un aumento di oltre 2 miliardi rispetto allo stesso periodo del 2023.

Un dato positivo per i mutuatari è stato il calo del tasso medio di interesse sui mutui, che è sceso al 3,3% nel IV trimestre 2024, rispetto al 4,5% dell’anno precedente. Questo ha favorito l’accesso al credito e ha incentivato le compravendite, soprattutto per la prima casa, che rappresenta circa il 71% degli acquisti. Ecco una sintesi dei dati chiave:

• Quota di acquisti con mutuo: 41,5%.
• Tasso di interesse medio iniziale: 3,3% (in calo di 120 punti base rispetto al IV trimestre 2023).
• Quota di acquisti con agevolazione prima casa: 71%.

Andamento nelle grandi città: Roma e Milano trainano il mercato

Nelle otto principali città italiane, le compravendite sono cresciute in quasi tutte le aree urbane, ad eccezione di Napoli, che ha registrato un calo dell’1,9%. Le città con la maggiore crescita sono state:

• Roma: +9,6%, con oltre 10.000 abitazioni compravendute.
• Milano: +9,5%, con un aumento significativo delle abitazioni di nuova costruzione (23% del totale venduto).
• Torino, Genova e Bologna: crescita superiore all’8%.
• Napoli: unica grande città in calo, con un -1,9% di transazioni.

In particolare:

• A Roma, la quota di acquisti con mutuo ha superato il 50%, con una forte incidenza delle agevolazioni per la prima casa (85% delle transazioni).
• A Milano, si è registrato il più alto tasso di compravendite di nuove costruzioni (23% del mercato).
• Napoli, invece, ha visto un rallentamento, con meno acquisti rispetto all’anno precedente.

Il mercato delle locazioni: trend contrastanti tra Roma e Milano

Sul fronte delle locazioni, il IV trimestre 2024 ha mostrato un leggero calo nel numero di contratti registrati (-0,3% rispetto al IV trimestre 2023), sebbene il canone annuo complessivo sia aumentato del 3,7%.
La situazione è stata molto diversa nelle due principali città italiane:

• Roma: forte calo dei nuovi contratti di locazione (-7,2%), con un conseguente lieve calo anche dei canoni annui (-0,9%). In generale mercato in contrazione, soprattutto per i contratti agevolati (-9%).
• Milano: trend opposto, con un incremento del 5,5% nel numero di abitazioni locate e un aumento dei canoni del 6,9%. In generale forte crescita delle locazioni a canone concordato (+97,6%).

Prospettive per il 2025

Le previsioni per il primo trimestre 2025 restano ottimistiche, con attese di stabilità dei prezzi e un possibile consolidamento del trend di crescita. Tuttavia, la fine del Sismabonus Acquisti potrebbe portare a una lieve contrazione della domanda di nuove costruzioni nei prossimi mesi.
Le tendenze chiave da monitorare includono:

• L’andamento dei tassi di interesse, che potrebbe influenzare l’accesso ai mutui.
• La domanda di abitazioni nuove, che ha registrato un picco grazie agli incentivi.
• La dinamica del mercato delle locazioni, soprattutto nelle grandi città.