La delibera condominiale, come è noto, è esecutiva per legge (art. 1137 c.c.) e vincola al suo rispetto e adempimento tutti i condomini, anche quelli che hanno manifestato voto contrario.
In forza degli obblighi stabiliti a carico dell’amministratore, spetta a quest’ultimo provvedere all’attuazione delle delibere e far rispettare il Regolamento di condominio (art. 1130 c.c.).
Analizziamo la questione di seguito. Le informazioni riportate in questo articolo sono estratte dal volume Il riscaldamento in condominio di Giuseppe Bordolli, edito da Maggioli Editore.
Indice
Intervento dell’amministratore e tutela giudiziaria
L’amministratore ha il dovere di eseguire le delibere assembleari senza peraltro esorbitare dai suoi poteri e senza esercitare arbitrariamente le ragioni del condominio che rappresenta.
Per poter intervenire all’interno delle proprietà private, nel caso in cui il singolo condomino vieti l’ingresso o frapponga comunque ostacoli alla esecuzione di lavori connessi a quelli deliberati dall’assemblea, dovrà dunque rivolgersi alla Autorità Giudiziaria, con l’assistenza di un legale e previa opportuna ma non necessaria delibera dell’assemblea. Il mezzo processuale utilizzabile in tali casi è quello della tutela cautelare di urgenza ex art.700 c.p.c.
Tale soluzione rispetta i due fondamentali requisiti dell’azione cautelare, ossia il fumus boni iuris, consistente nella esecutività e vincolatività della delibera e il periculum in mora, ossia il pericolo di un serio ed irreparabile pregiudizio al godimento del servizio di riscaldamento e dell’impianto modificato con la contabilizzazione ed inoltre il pregiudizio anche economico che i condomini subirebbero dal rifiuto del singolo.
In ogni caso secondo una decisione di merito non può ritenersi arbitraria la decisione di attribuire la massima potenza calorica ai radiatori che sono sprovvisti di contabilizzatori del calore, in quanto, non essendo provvisti i radiatori di valvole di chiusura, appare ragionevole ritenere che il consumo sia pari alla massima potenza calorica del radiatore.
Nessun condomino può quindi rifiutarsi di installare nell’appartamento i dispositivi di contabilizzazione di calore necessari per procedere alla corretta ripartizione delle spese di riscaldamento. Il principio è stato recentemente ribadito.
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Condomino ostacola la contabilizzazione: il caso
Una condomina comprava un appartamento in condominio e poi procedeva alla ristrutturazione dell’immobile, sostituendo alcuni dei radiatori con più moderni ed efficienti termoconvettori, nonché gli infissi originari in legno a vetro singolo con nuovi infissi in alluminio legno con vetri termici a doppia camera altamente isolanti. Nel corso del tempo il condominio, costituito da 13 palazzine ognuna delle quali li costituita da 22 unità immobiliari, procedeva ad una serie di lavori di rifacimento pressoché totale dell’impianto centralizzato di riscaldamento che serviva tutti gli edifici.
In particolare, il condominio realizzava le opere necessarie per effettuare il passaggio alla contabilizzazione del calore con l’applicazione ai singoli radiatori dei ripartitori di calore. La ditta incaricata della progettazione e dell’installazione dell’impianto di contabilizzazione non riusciva ad installare nell’appartamento della predetta condomina i dispositivi di contabilizzazione, incompatibili con i termoconvettori installati nell’abitazione; di conseguenza l’assemblea chiedeva alla condomina di procedere al distacco dall’impianto centralizzato, richiesta che veniva respinta per gli alti costi di rifacimento dell’impianto e degli oneri del distacco. A fronte di tale situazione il condominio ripartiva la spesa involontaria sulla base dei suoi millesimi di proprietà per un triennio, mentre per il consumo individuale adottava un criterio per l’addebito che non era chiaro.
La condomina impugnava dinanzi al giudice di pace la delibera assembleare nella parte relativa all’approvazione del rendiconto consuntivo gestione ordinaria e relativo piano di riparto dei consumi riscaldamento dell’ultimo triennio. Il condominio, preso atto che per scelta dell’attrice non era possibile contabilizzare l’appartamento, decideva di addebitare le spese di riscaldamento (quota volontaria) per un importo corrispondente alla massima potenza calorica dei radiatori.
Il giudice di pace rigettava le domande della proprietaria, ritenendo corretto il sistema di calcolo adottato dal condominio. La questione viene sottoposta all’attenzione del tribunale.
La decisione del tribunale e la ripartizione delle spese
Può il condominio addebitare le spese per di riscaldamento, quota volontaria, per un importo corrispondente alla massima potenza calorica dei radiatori al condomino a fronte del suo diniego al distacco dall’impianto centralizzato per l’impossibile applicazione dei criteri di contabilizzazione nel proprio immobile?
Il tribunale ha dato pienamente ragione al condominio.
Secondo lo stesso giudice, infatti, il condomino non può rifiutarsi di procedere all’installazione delle valvole termostatiche e degli strumenti idonei per la contabilizzazione; tale rifiuto pregiudica infatti l’attività di regolare e l’ordinato governo dell’impianto comune, generando difficoltà gestionali per l’amministratore; per tribunale, quindi, è legittima la ripartizione effettuata sulla base della massima potenza calorica in quanto nell’appartamento della soccombente mancano i radiatori ed i ripartitori, cioè gli unici strumenti per garantire una chiusura controllata delle fonti di calore; di conseguenza per lo stesso giudice appare ragionevole ritenere che il consumo sia pari alla massima potenza calorica del radiatore.
Un tale criterio del resto, all’epoca in cui era stata approvata la ripartizione, era quello più rispondente al dettato normativo non avendo peraltro l’appellante – che aveva determinato la situazione patologica – offerto alcun concreto criterio alternativo in grado di consentire un’equa ripartizione.
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Il riscaldamento in condominio
Il libro tratta in modo ampio e completo il tema del riscaldamento negli edifici condominiali.Dall’impianto centralizzato al distacco da parte dei singoli condomini, l’opera analizza tutti gli aspetti essenziali sia da un punto di vista tecnico che giuridico.In particolare il volume affronta i problemi principali che emergono e che devono essere presi in considerazione nell’ambito del distacco. Il primo legato alla fattibilità dell’intervento alla valutazione delle eventuali conseguenze negative. Il secondo relativo alle spese da sostenere.Viene affrontato anche il problema del consumo involontario. Particolare attenzione è poi dedicata alla gestione dell’impianto ma anche ai problemi legati all’acqua calda centralizzata e alle situazioni connesse di pericolo per la collettività condominiale.Il libro si completa con una esaustiva trattazione dell’integrazione dell’impianto con il fotovoltaico e il sistema ibrido caldaia a gas/pompa di calore e una estesa trattazione sulla gestione dell’impianto (requisiti, compiti e responsabilità).Giuseppe BordolliMediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
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