Salva-Casa, soglie tolleranza costruttiva: esistono possibilità di modifica fittizia delle superfici per innalzarle?

Tolleranze “allargate”: confini applicativi

Anzitutto, si rimarca come la norma ancor di più con questo comma va a sottolineare che la verifica della tolleranza costruttiva è eseguita con riguardo alla singola unità immobiliare e non all’intero fabbricato: questo è un concetto che era già chiaro con la prima stesura dell’art. 34 introdotta nel 2020 e che è stato ulteriormente confermato e rafforzato dalla giurisprudenza amministrativa che si è occupata di casi specifici[1].

I confini applicativi delle tolleranze “allargate” del nuovo comma 1 bis dell’art. 34 bis appaiono tutto sommato chiari:

• le tolleranze “allargate” devono riferirsi ad interventi realizzati (quindi, conclusi e collaudati) entro il 24 maggio 2024 e comunque si riferiscono ad “errori” o “margini” di opere eseguite nell’ambito di un titolo edilizio (come specificato al comma 3 che rimane integro). Per gli interventi successivi a tale data rimane valido il principio del comma 1 che fissa la soglia al 2% indipendentemente dalle dimensioni dell’immobile;
• le fasce di tolleranza maggiori del 2% sono direttamente scandite dalla superficie utile dell’unità immobiliare (per superficie utile si ritiene si debba fare riferimento alle definizioni uniformi di cui all’allegato A del Regolamento Edilizio Tipo pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n°268 del 16 novembre 2016, in particolare la voce 14 – “Superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre” – in assenza di eventuale più specifica disciplina regionale);
• la superficie a cui fare riferimento per la determinazione della soglia di tolleranza è quella del titolo che ha assentito l’intervento, senza considerare eventuali successivi interventi di frazionamento;
• Le tolleranze sono espressamente riferite anche alle distanze e alle misure riferite ai requisiti igienico-sanitari.

Contraddizioni e interpretazioni

Il modo in cui il legislatore usa le definizioni in questo testo appaiono in parte contraddittorie: da un lato, è giusto che le tolleranze si riferiscano al singolo intervento, e non in generale all’unità immobiliare e neppure al solo primo intervento edilizio che ha generato l’immobile (l’originario titolo edilizio); dall’altra, però, appare contraddirsi quando indica che la superficie che determina la soglia di tolleranza va presa con riferimento al “titolo che ha autorizzato la realizzazione dell’intervento” ma senza considerare eventuali frazionamenti intercorsi nel tempo.

L’intento del legislatore appare chiaramente essere quello di considerare per il calcolo la sola superficie “originaria” dell’unità immobiliare, in modo da evitare che si possa procedere a dei frazionamenti fittizi al sol fine di innalzare temporaneamente la soglia di tolleranza, per poi magari tornare successivamente all’immobile unito.

Tuttavia, per come è scritto, il riferimento non è al titolo che ha abilitato l’originaria costruzione ma sembra volersi riferire all’intervento (forse l’ultimo?) a cui si riferiscono le tolleranze costruttive. Una interpretazione allineata alla ratio della norma nonché al fatto che le tolleranze si riferiscono non già ad interventi successivi ma alla “originaria costruzione” dovrebbe consentire di superare l’equivoco.

Non si comprende poi perché si debbano escludere le sole ipotesi di frazionamento e non più in generale gli interventi che possano aver generato una diversa consistenza dell’unità originaria, con ciò ricomprendendovi anche fusioni o cessioni di superfici tra immobili confinanti: non essendo espressamente citate come esenzioni, se fossero limitrofe due unità di dimensioni diverse tra loro, non appare espressamente vietato spostare le superfici tra le due unità per eseguire una verifica di tolleranza “duplice” prima su una unità e poi sull’altra. Anche in questo caso appare comunque teorizzabile una interpretazione “correttiva”, tale per cui il senso ultimo della disposizione è quello di applicare le tolleranze guardando alla consistenza “originaria” del fabbricato[2].

Preclusa la possibilità di modifiche post 24 maggio 2024

Ad ogni modo, comunque, la possibile “elusione” che si è ipotizzata è impedita dal primo presupposto per l’applicazione della norma, cioè il fatto che l’intervento a cui si riferisce la valutazione della tolleranza deve essere stato eseguito prima del 24 maggio 2024, con ciò quindi impedendo di fatto la possibilità di eseguire artificiose macchinazioni per aggirare la norma.

Rimane tuttavia il fatto che, da come è scritta la norma, occorre escludere i soli frazionamenti dai possibili interventi di modifica delle superfici delle singole unità, con la conseguenza che se una unità deriva dalla fusione eseguita nel passato di altre due o più unità più piccole, si potrebbe applicare per il calcolo della tolleranza un valore più basso di quello a cui l’immobile avrebbe potuto accedere nella sua configurazione originaria e legittima, ad esempio se da due unità di superficie inferiore a 100 mq, per i quali vige il tetto di tolleranza al 5% si fosse passati ad un immobile da più di 100 mq abbassando il riferimento al 4%. Quelli descritti sono casi limite, ma che potrebbero verificarsi o che quantomeno servono a tenere in esercizio la mente per capire a quali empasse la norma può portare.

In conclusione di questo approfondimento, si può affermare che è possibile l’esistenza di modifiche apportate all’immobile nel tempo tale per cui la soglia di tolleranza possa essere applicata con riferimento ad una superficie dello stesso non più attuale, ma tali operazioni devono essersi materialmente concluse entro il 24 maggio 2024, sicché la verifica da fare è una “semplice” valutazione dello stato dell’immobile e della sua evoluzione nel tempo e appare preclusa la possibilità di operare modifiche ad oggi per eludere le soglie di tollerabilità.

Ad esempio in presenza di un immobile che è stato oggetto di frazionamento prima del 24 maggio 2024 la soglia di tolleranza da applicare è quella riferita alla dimensione dell’appartamento prima della realizzazione del frazionamento, il che generalmente significa tendenzialmente dover applicare una percentuale più bassa di quella che sarebbe stata applicabile se si fosse operato sulla singola unità al di là del frazionamento. Anche nel caso in cui il frazionamento sia stato operato dopo il 24 maggio 2024 la soglia di tolleranza andrà sempre valutata con riguardo alla dimensione dell’immobile prima del frazionamento.

Note

[1]     Ad esempio nel merito si vedano sentenza TAR Lazio n°4413/2021 e TAR Piemonte n°80/2022.
[2]    Si dia il caso di un fabbricato che nasce come unifamiliare e come unica unità immobiliare, assentito per 200 mq, con realizzati 204 mq. Si ipotizzi quindi un frazionamento, quindi generando due u.i. da 100 e 104 mq. Se applicassimo le tolleranze del 2%, la u.i. con superfficie 104 mq. sarebbe fuori dal beneficio della tolleranza. Ecco che la precisazione introdotta dal D.L. 69/2024, correttamente intesa ed al netto di talune ambiguità letterali, consente di evitare che successivi frazionamenti possano rendere “non tollerabile” ciò che era sorto entro la soglia di tolleranza.