Condominio: una guida operativa sulle tabelle millesimali

Le tabelle millesimali di proprietà, previste dalla normativa condominiale, si configurano come lo strumento di cui si dota il condominio per elaborare il corretto controllo della validità delle assemblee e delle relative delibere, oltre a consentire la definizione della ripartizione delle spese condominiali.

Tabelle millesimali: cosa è cambiato

A tal riguardo risulta importante evidenziare come all’interno della disciplina del condominio esistano diverse tipologie di tabelle: dalla tabella, quella che indica la quota di comproprietà dei singoli condomini riguardo alle cose comuni, fino alle altre rilevanti tipologie di tabelle: B, C, D, o quella c.d. di gestione. Tali tabelle fanno riferimento ad altre tipologie di spesa: riscaldamento, portierato, ascensore, scale, scarico acque, illuminazione, per citare gli ambiti più rilevanti.

Fino a poco tempo fa, da un punto di vista disciplinare, le tabelle condominiali venivano distinte a seconda della tipologia. Oggi, in ossequio al nuovo orientamento elaborato dalla giurisprudenza civile di legittimità la disciplina contenuta nel codice si applica a tutte le tipologie di tabella. Fondamentale in questa direzione la sentenza delle Sezioni Unite 9 agosto 2010, n. 18477, la quale afferma il seguente principio: la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino (prevista dalla legge all’art. 1123 c.c.), bensì soltanto come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica.

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Come orientarsi nel cambiamento

Alla luce dei vari cambiamenti intercorsi, la disciplina delle tabelle millesimali in ambito condominiale assume contorni non esattamente nitidi: anche i giudici, infatti, non sono tuttora orientati presso un ben definito orientamento giurisprudenziale in materia. Ed anche sotto il profilo tecnico, in questa direzione non mancano sfumature e interpretazioni: nella pratica concreta di tutti i giorni infatti, anche se la parte strettamente tecnica è fatta di numeri, misurazione e moltiplicazioni, i criteri da adottare non sono una verità assoluta.

Al fine di chiarire i confini applicativi della tematica Maggioli Editore presenta l’e-book Le tabelle millesimali – Cosa sono e come si calcolano , redatto dagli esperti Giuseppe Bordolli e Giovanni Varzi: una guida pratica che affronta le criticità della materia suggerendo, anche mediante esemplificazioni concrete, soluzioni immediatamente spendibili nella vita professionale per affrontare il complesso problema tabelle sia sotto il profilo giuridico sia sotto il profilo tecnico (dalla formazione delle tabelle alle approvazioni delle stesse). Al fine di agevolare il lettore nella comprensione della fase di calcolo delle tabelle sono state aggiunte delle considerazioni e alcuni esempi concreti derivanti dalla pratica professionale idonei a supportare il tecnico anche nel fronteggiare l’aspetto umano di un lavoro legato alla redazione ex novo o alla rielaborazione di tabelle millesimali.

Nella prima parte dell’e-book l’autore evidenzia i principi generali in materia, muovendosi tra l’analisi dell’art. 1123 del codice civile (“Ripartizione delle spese”) e la approvazione e modifica della tabella di proprietà transitando per le modifiche in materia intercorse nel tempo anche per influsso giurisprudenziale. Nella seconda parte dell’e-book ci si imbatte invece in una parte operativa concernente la pratica di calcolo con esempi svolti, con in allegato qualche accenno di natura giuridica in merito ai criteri oggettivi. Chiude il tutto una approfondita appendice normativa. Lo strumento editoriale è utile sia per l‘amministratore di condominio che per il cittadino comune che risiede in condominio e vuole saperne di più in materia per non subire decisioni ingiuste.