Appalto per lavori straordinari in condominio, varianti e autorizzazione dell’assemblea

È pacifico che occorra l’autorizzazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, e la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 4, per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale (si veda Cass. civ., sez. II, 25/05/2016, n. 10865).

L’art. 1659 c.c. precisa che l’appaltatore non può apportare variazioni alle modalità convenute dell’opera se il committente non le ha autorizzate per iscritto.

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La ratio della norma è quello di assicurare che il risultato sia conforme, anche nei particolari, a quello che il committente si è proposto. Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni concordate con l’appaltatore. Naturalmente anche le variazioni alle originarie modalità convenute devono essere autorizzate dall’assemblea del condominio.

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Varianti commissionate dall’amministratore

In mancanza del requisito dell’urgenza, le iniziative adottate dall’amministratore in merito a lavori straordinari non creano obbligazioni per i condomini, nel senso che non li vincolano al pagamento né verso l’amministratore, né verso l’impresa che ha eseguito i lavori. Quest’ultima, infatti, ha l’onere di accertarsi preventivamente circa i pieni poteri dell’amministratore a conferire l’incarico: se non lo fa, non può poi far ricadere sui condomini le conseguenze della propria negligenza.

Ne abbiamo parlato anche nell’articolo Manutenzione straordinaria in condominio e malafede dell’amministratore

È, tuttavia, certamente consentito all’assemblea di approvare successivamente le varianti delle opere di manutenzione straordinarie appaltate, comportanti un aumento delle spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall’art. 1135 c.c. L’assemblea può, infatti, ratificare le spese straordinarie erogate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione.

A differenza di quanto previsto dall’art. 1134 c.c. – che consente il rimborso al condomino delle spese sostenute senza autorizzazione soltanto in caso di urgenza – l’art. 1135 c.c. non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non urgenti sostenute dall’amministratore nell’interesse comune; ne consegue che l’assemblea di condominio può ratificare le spese  straordinarie effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione (Cass. civ., Sez. II, 10/08/2009, n. 18192).

Si ricorda che la ratifica consiste in una manifestazione di volontà del dominus diretta ad approvare l’operato del rappresentante o del mandatario, per la quale non sono richieste formule sacramentali, occorrendo però che la volontà di fare propri gli effetti del negozio già concluso sia manifestata in modo chiaro ed inequivoco. La ratifica, quindi, non richiede formule particolari e ben può avvenire anche mediante l’approvazione del consuntivo che contenga tale spesa (Trib. Roma 20 marzo 2020, n. 5260).

Direttore lavori e varianti

Il direttore dei lavori, in quanto ausiliario del committente, ne assume la rappresentanza limitatamente alla materia strettamente tecnica ma senza alcun potere negoziale; le sue disposizioni sono, perciò, vincolanti per l’appaltatore soltanto se contenute in tale ambito tecnico (es. le modalità di eseguire uno scavo), mentre sono prive di tale valore se invadono campi di competenza dell’ente appaltante, quale per es. quello di disporre variazioni all’opera; di conseguenza le sue dichiarazioni sono vincolanti per il condominio-committente soltanto se contenute in detto ambito – come, ad esempio, l’accettazione dell’opera perché conforme al progetto ed eseguita a regola d’arte – non potendo esse invece comportare l’assunzione di nuove obbligazioni a carico dello stesso condominio.

È possibile, però, che nel verbale dell’assemblea condominiale, il direttore dei lavori, nominato dalla medesima assemblea, rappresenti l’utilità delle varianti che sono state apportate nel corso dei lavori, le quali vengono poi formalmente approvate dall’assemblea. In tal caso deve desumersi che la realizzazione degli ulteriori lavori sia stata comunque ordinata dal condominio attraverso l’intermediazione del direttore dei lavori e, poi, definitivamente approvata (Trib. Torre Annunziata 21 aprile 2023, n. 1157).

Quanto sopra vale a maggior ragione qualora il committente condominio prenda in consegna l’opera senza riserve, esprimendo comportamenti concludenti dimostrativi di una manifestazione tacita di accettazione. Difatti, l’art. 1665 c.c., pur non enunciando la nozione di accettazione tacita dell’opera, indica i fatti e i comportamenti dai quali deve presumersi la sussistenza dell’accettazione da parte del committente e, in particolare, al comma 4 prevede come presupposto dell’accettazione tacita la consegna dell’opera al committente e come fatto concludente la ricezione senza riserve da parte di quest’ultimo, anche se non si sia proceduto alla verifica (Cass. civ., sez. II, 09/02/2023, n. 4021).

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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Immagine: iStock/skynesher