Procedura DOCFA e rendita catastale, come funziona il classamento automatico

Con l’adozione della procedura DOCFA, e in particolare dopo l’entrata in vigore del d.m. n. 701/1994, che ha imposto l’obbligo alla parte dichiarante di indicare anche la misura di una rendita catastale proposta, per agevolare le dichiarazioni di parte, è stata reso disponibile un algoritmo (all’interno della procedura) denominato “classamento automatico” (leggi anche Rendita catastale di unità immobiliari urbane, i concetti base).

Vediamo di che si tratta con l’aiuto dell’ing. Antonio Iovine, autore del recentissimo volume L’attribuzione della rendita catastale e la tutela dei cittadini .

L’algoritmo per il classamento automatico permette di effettuare il classamento attraverso le informazioni che devono essere indicate  sui modelli 1N parte I e II della procedura DOCFA.

Il funzionamento dell’algoritmo per il classamento automatico
Per il suo funzionamento, l’algoritmo esegue il confronto dei dati indicati nei modelli con specifiche tabelle parametriche, con valenza locale, predisposte dall’Ufficio del Catasto.

La prima informazione che l’algoritmo ricerca per procedere al classamento è la classe ordinaria per ogni foglio di mappa di ogni categoria A, B e C .

La classe ordinaria è semplicemente la classe più frequente presente sul foglio di mappa.

Gli altri parametri  serviranno a determinare gli scostamenti dalla classe ordinaria.

Per le categorie del gruppo B e C, che hanno tutte una destinazione inequivocabile, ciò che modificherà la classe saranno essenzialmente caratteristiche come l’altezza e la superficie; più alta è l’unità immobiliare, più sarà apprezzata, maggiore sarà la superficie, per le leggi di mercato cui abbiamo già accennato, minore sarà il valore unitario.

Per le categorie del gruppo A (a parte le categorie A/9, A/10, A/11), invece come già si è avuto modo di fare osservare, il confine fra una categoria e l’altra è molto più labile, perciò il classamento automatico necessita di un numero maggiore di parametri e per assegnare la categoria e quindi  la classe.

Per l’attribuzione della categoria saranno importanti principalmente la presenza eventuale e le dimensioni del giardino, il numero dei bagni, la superficie dell’abitazione, il numero di unità immobiliari costituenti l’intero immobile.

Un esempio pratico
Ad esempio, un’unità immobiliare isolata di 150 mq, con un giardino di 500 mq, tre bagni, potrà essere classificata, dal classamento automatico in A/7, mentre un’unità immobiliare di 90 mq., con doppi servizi, facente parte di un condominio di 30 appartamenti, potrà essere classificata in A/2.

La classe sarà determinata da altri parametri quali il tipo di finimenti, la superficie dei servizi, l’ampiezza dei terrazzi, ecc.

Il classamento automatico dovrebbe essere di grande aiuto al tecnico professionista quando debba effettuare il classamento di un immobile nuovo; in effetti i parametri del classamento automatico sono tutti elementi dei quali un buon tecnico catastale, dovrebbe tener conto per effettuare un classamento corretto.

Spesso però il classamento automatico non fornisce dati coerenti per la eventuale elevata disomogeneità del contesto urbano in cui è sita l’unità immobiliare oggetto di accertamento o, non escluso, anche per errori di impostazione delle tabelle parametriche.

Errori e casi particolari nella procedura del classamento automatico
Gli errori più frequenti in cui può incappare l’algoritmo concerne il caso dei fabbricati ex rurali o in genere di costruzioni ubicate in zone isolate.

In genere il classamento automatico, rilevando la presenza di una corte, assegna a queste unità immobiliari la categoria A/7.

Un altro caso particolare sono gli annessi agricoli i quali,  in considerazione dell’ubicazione isolata e delle modeste finiture, ha un pregio urbano minimo. In tal casi l’algoritmo di calcolo  tarato per i contesti urbani tende a proporre classi ordinarie in zona per la categoria C/6 alle rimesse macchine  e alle stalle, e per la categoria  C/2 a magazzini e alle categoria C/7, mentre per questi immobili, spesso, sono elevate anche le renditi derivanti dalle classi più basse delle rispettive categorie.

Altri errori potrebbero insorgere nell’accertamento di appartamenti di consistenza ordinaria e mini-appartamenti che spesso possono essere contestualmente presenti in una zona, l’algoritmo a seconda delle tabelle preimpostate, di norma potrebbe non rilevare differenziazione ed accerterà in misura uniforme, mentre spesso la redditività delle due tipologie di immobili è abbastanza differenziata.

Nei casi in cui il classamento automatico non risulti coerente, il tecnico redattore del DOCFA dovrebbe aver cura di compilare il campo “osservazioni relative al valore e al classamento proposto”, che di regola viene lasciato in bianco. Le osservazioni del tecnico denunciante possono essere importanti per l’assegnazione della rendita catastale definitiva da parte dell’Ufficio.

In alcuni casi particolari, quando è da fare rilevare uno specifico stato manutentivo dell’immobile o alcuni livelli di finitura non ordinari,  è anche consigliabile l’allegazione di una documentazione fotografica.