Condominio e general contractor: occhio alle trappole sul Superbonus

La corsa ai lavori alla luce delle semplificazioni sta facendo aumentare vertiginosamente le richieste per i lavori condominiali. Quando si esce dal novero dei mini condomini l’opzione prevalente è quella di rivolgersi ad un general contractor.

Nulla di male, se non fosse che in alcuni casi vengono presentate al condominio proposte a dir poco “fantasiose”, con obbligo per i singoli condomini ad interventi sulle parti private per ottenere il Superbonus.

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Altra questione alla quale fare attenzione è poi quella dei costi: la percentuale applicata sull’importo dell’appalto, in alcuni casi pari anche al 20%, che si somma peraltro a quella richiesta dall’amministratore, non è in alcun caso detraibile e quindi fatalmente è destinata a restare a carico. Può valere comunque la pena di fare i lavori anche a fronte di questi costi? Forse sì, forse no, ma comunque è bene saperlo prima. Ecco allora a cosa prestare attenzione.

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Il general contractor, chi è e cosa fa, quanto costa

Il general contractor, ossia l’appaltatore generale, firma un contratto con il condominio per occuparsi di tutte le pratiche relative ad un determinato appalto di lavori. Per quel che riguarda il Superbonus si possono distinguere due casi:

• soggetti che si limitano a proporre al condominio progettisti, ditte, asseveratori, e soggetti abilitati al visto di conformità con i quali sono stati stipulati accordi di collaborazione, senza alcuna responsabilità diretta sui lavori stessi;
• soggetti che operano con ditte “proprie” e quindi si assumono la responsabilità dei lavori.

Nel primo caso poiché si tratta di semplice attività burocratica il compenso richiesto non rientra tra le spese ammesse al Superbonus essendo assimilabile al compenso extra generalmente richiesto dell’amministratore di condominio per gli appalti.

Sono invece detraibili le spese in relazione ai costi che l’impresa, in qualità di “contraente generale”, fatturerà per la realizzazione di interventi specifici oggetto di agevolazione, inclusi quelli relativi ai servizi professionali necessari per lo svolgimento dei lavori e per l’effettuazione delle pratiche amministrative e fiscali inerenti l’agevolazione, compresi visto di conformità e asseverazioni (Ade, risposte 254 e 261).

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Documentazione degli impianti privati

Quando si opta per un general contractor, poi, non sono rari i casi in cui, tramite amministratore, vengono richiesti dati ai singoli condomini sulla tipologia di infissi installati e alla presenza o meno di impianti di climatizzazione ovvero alle caratteristiche delle eventuali caldaie autonome installate.

Davvero serve dare queste indicazioni per gli interventi condominiali?

Ovviamente no dato che in riferimento all’impianto di riscaldamento come indicato dalle ENEA nella Guida alla redazione degli APE convenzionali, si deve far riferimento esclusivamente agli impianti comuni.

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Obbligo di lavori sulle parti private, ma anche no

Infine va considerato che nessun tipo di delibera condominiale può imporre ai singoli proprietari di effettuare interventi nei propri appartamenti per raggiungere il salto di due classi a livello condominiale.

Rientra tra le proposte “fantasiose”, per così dire, quella di sostituire, ad esempio, non solo gli infissi ma anche i boiler elettrici in casa propria per far sì che l’edificio rispetti i requisiti per il Superbonus.

Una proposta che non sta né in cielo né in terra, dato che ciascun singolo proprietario avrebbe comunque il sacrosanto diritto di tirarsi indietro in qualunque momento, anche dopo aver dato un generico assenso al lavori. Come sarebbe possibile poi in questa situazione e attestare il salto di due classi per l’edificio?

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Foto:iStock.com/ridvan_celik