Aggiornato al 26 gennaio 2022_Con la Legge di Bilancio 2022 sono state riformulate le scadenze della super agevolazione prorogata con riduzione di percentuale graduale per gli interventi effettuati dai condomini e mini condomini in mono proprietà (fino a 4 unità immobiliari), compresi quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del DPR 380/2001, al:
- 110% fino al 31 dicembre 2023 (fino al 31 dicembre 2025 solo per aree terremotate)
- 70% per il 2024
- 65% per il 2025
La corsa per usufruire dell’agevolazione è (già) iniziata, ma restano ancora dei nodi da sciogliere tra cui i costi indetraibili Superbonus 110%, ovvero quelle spese che il beneficiario dovrà comunque sostenere perché la ristrutturazione integrale della casa a zero spese resta (purtroppo) un mito da sfatare.
Vediamo nel dettaglio alcuni esempi e situazioni dove le relative spese sono da considerarsi parzialmente o del tutto indetraibili, per non restare delusi. Ricordiamo che il supporto dei tecnici specialisti incaricati è indispensabile in quanto questi sono in grado di individuare sia quali sono gli interventi ammissibili e necessari sia quale possa essere la spesa esclusa dall’agevolazione fiscale.
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Costi indetraibili Superbonus 110%: lo studio di fattibilità
Lo studio di fattibilità rappresenta la porta d’ingresso all’iter Superbonus 110%. Attraverso lo stesso il tecnico incaricato, che supporta il committente, andrà ad effettuare le giuste valutazioni per capire se l’immobile interessato rientra nei casi previsti dall’art. 119 del d.l. Rilancio Superbonus 110%.
Il progettista procede con un’analisi macroscopica dello stato attuale per poi andare nel dettaglio con l’analisi delle parti private.
Nel momento in cui le verifiche dovessero essere soddisfatte, si potrà procedere con il progetto preliminare, altrimenti il percorso di progettazione superbonus 110% si potrà ritenere concluso. In questo caso va precisato che le spese sostenute dal committente, per remunerare il professionista impiegato nello studio di fattibilità, saranno a suo completo carico essendo queste indetraibili e per l’appunto non rientranti nell’agevolazione non applicabile.
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Costi indetraibili Superbonus 110%: la sola sostituzione della caldaia
Requisito fondamentale per poter usufruire del Super Ecobonus è il doppio salto di classe energetica. Tuttavia non è sufficiente agire sull’edificio andando solo a sostituire la caldaia, pur essendo questo tipo di intervento ammissibile e trainante il 110%.
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Allora perché non è sufficiente? Perché potranno essere necessarie ulteriori opere da realizzare per compiere il doppio salto, come il cappotto termico, anche parziale e/o la sostituzione dei serramenti.
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Costi indetraibili Superbonus 110%: linee vita e VMC
L’isolamento del tetto rientra a pieno titolo nel Superbonus 110%. Tuttavia ci sono due imposizioni necessarie per l’accesso alla maxi detrazione, ovvero: gli interventi devono essere effettuati su un immobile esistente, dotato di un impianto di riscaldamento. Questo perché per migliorare le prestazioni energetiche di un edificio, e quindi conseguire i benefici fiscali, è necessario che l’immobile non sia in costruzione, cioè nuovo. Inoltre è difficile ottenere un miglioramento per un immobile privo di un sistema di riscaldamento.
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Per il rifacimento del tetto, quindi per consentire l’accesso e le lavorazioni in quota in sicurezza, ove non presenti sarà necessaria l’istallazione della linea vita anticaduta, agevolabile con detrazione solo al 50%.
La ventilazione meccanica controllata rientra tra le spese agevolabili? La risposta era no, ma le cose sono cambiate dopo un chiarimento di ENEA attraverso la FAQ n. 16D. La VMC è detraibile con Eco e Superbonus quando rappresenta l’unica soluzione per garantire l’assenza di muffe o condense interstiziali non potendo procedere all’eliminazione di tutti i ponti termici. Ne abbiamo parlato in maniera più dettagliata in questo articolo > VMC Eco e Superbonus: l’installazione del sistema è detraibile <
ENEA durante un webinar di fine anno 2020, aveva spiegato che l’installazione dell’impianto VMC non essendo considerato un intervento trainato non poteva accedere alla detrazione fiscale del 110%,
Tuttavia la questione VMC da allora si è riaperta con la risposta n.90 dell’8 febbraio 2021 dell’Agenzia delle Entrate. L’istante chiede se il sistema di ventilazione meccanica possa rientrare negli interventi di realizzazione dell’impiantistica idro-termo sanitaria (quindi se è detraibile) al fine di evitare muffe ed umidità e garantire l’efficienza energetica in edifici provvisti di involucro altamente isolanti.
In risposta, l’Agenzia spiega che il Superbonus spetta anche per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi agevolabili e al completamento dell’intervento agevolato, a condizione però che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato. Nei limiti di spesa previsti dalla norma per ciascun intervento.
L’individuazione delle spese connesse, tuttavia, deve essere effettuata da un tecnico abilitato che vada ad attestare non solo la rispondenza degli interventi ai requisiti richiesti dalla norma ma anche la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.
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Costi indetraibili Superbonus 110%: pratiche abusi edilizi
Tasto dolente è quello degli abusi edilizi che non vanno d’accordo con il Superbonus 110%. Perché tra i costi che il committente-contribuente deve sostenere, e che desidera “scalare” con la maxi agevolazione, non sono inclusi tutti quelli legati alle pratiche avviate per sanare eventuali abusi edilizi.
Va precisato che in presenza di abusi edilizi non è possibile beneficiare di alcun bonus fiscale, come previsto all’art. 49, comma 1 del DPR n. 380/2001 c.d. Testo Unico Edilizia . Infatti per avere tutte le carte in regola, è necessario che sussista la conformità urbanistica (ovvero la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui l’ente ha autorizzato la realizzazione dell’immobile) e catastale (ovvero la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali).
Per non rimanere esclusi dalla maxi agevolazione è necessario verificare la legittimità dell’immobile prima di avviare interventi contemplati dal superbonus. L’occasione del Superbonus può essere uno slancio per regolarizzare un abuso.
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Costi indetraibili Superbonus 110%: il compenso dell’amministratore di condominio
A differenza di quanto previsto per gli altri tecnici e professionisti incaricati come architetti, ingegneri e commercialisti, il compenso dovuto all’amministratore condominiale, per la gestione di tutte le pratiche e la rendicontazione delle spese connesse al 110% non rientra nella detrazione.
Perché? Pur essendo l’attività strettamente correlata alla super agevolazione, questa rientra nella sfera delle mansioni che ordinariamente svolge l’amministratore in qualità di supporto ai condomini.
Ciò viene precisato con la circolare 30/E/2020 dell’Agenzia delle Entrate, al punto 4.4.1. Questo tema lo abbiamo spiegato in maniera più dettagliata in questo articolo.
Quanto resta valido anche per quei casi in cui singolo condomino decidesse di seguire gli incarichi e gli adempimenti connessi agli interventi agevolabili al 110% per conto dell’intero condominio, pertanto qualora concordasse con gli altri condomini un compenso a suo favore, questo non rientrerebbe tra le spese agevolabili.
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Guida tecnica per il super sismabonus e il super ecobonus 110% – Libro
Questa guida si configura come un vero e proprio prontuario di riferimento per i tecnici, chiamati a studiare e ad applicare, per la propria committenza, gli interventi di miglioramento strutturale antisismico e di efficientamento energetico degli edifici nell’ambito delle agevolazioni fiscali del 110% (i c.d. Super Sismabonus e Super Ecobonus introdotti con il decreto Rilancio). L’opera è divisa in due parti. La prima parte, a cura di Andrea Barocci, riporta tutte e tre le possibilità di detrazione legate agli interventi strutturali: il bonus ristrutturazione, il sismabonus, il superbonus. Per ciascuno di essi si offre la disamina della nascita e delle possibilità di applicazione, al fine di comprenderne lo scopo e le condizioni al contorno, compreso il tema delicato delle asseverazioni. In parallelo alla possibilità fiscale, si affronta l’allineamento con le Norme Tecniche delle Costruzioni in quanto, al di là delle detrazioni, ogni intervento dovrà essere inquadrato all’interno di un procedimento edilizio ai sensi del d.P.R. 380/2001. La seconda parte, a cura di Sergio Pesaresi, tratta il tema del Super Ecobonus, suddividendo il percorso progettuale, per la parte finalizzata alla detrazione, in due fasi operative: lo studio di fattibilità e il progetto preliminare. Con lo studio di fattibilità il progettista potrà verificare preliminarmente, passo per passo, se l’edificio e i committenti possiedono i requisiti richiesti dall’art. 119 del decreto Rilancio per l’accesso alla detrazione. Nella seconda fase operativa il progettista comincerà a redigere il progetto preliminare che, combinando in modo oculato i mezzi messi a disposizione dal decreto Rilancio, dovrà soddisfare i requisiti tecnici previsti. Andrea BarocciIngegnere, Fondatore di IDS-Ingegneria Delle Strutture, si occupa di strutture e rischio sismico sia in ambito professionale che come componente di Organi Tecnici, Comitati, Associazioni. Autore di pubblicazioni in materia e docente in numerosi corsi e seminari.Sergio PesaresiIngegnere civile, Progettista specializzato in costruzioni ecosostenibili e di bio-architettura. Consulente e Docente dell’Agenzia CasaClima di Bolzano. Progettista di case passive certificato dal Passvhaus Institut di Darmstadt (D) e accreditato presso il PHI-Ita di Bolzano. Supervisor della Fondazione ClimAbita e SouthZeb designer. Tecnico base di ARCA e Tecnico ufficiale Biosafe. Studioso delle tematiche del Paesaggio e della Mobilità Sostenibile. Docente in corsi di aggiornamento professionale e consulente di Fisica Edile.
Andrea Barocci, Sergio Pesaresi (a cura di) | 2020
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Foto: iStock.com/jaturonoofer31
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