Le semplici dichiarazioni di costruzione ante 1967 in assenza di altre prove certe non sono sufficienti per salvare dalla demolizione un immobile, e quando il Comune accerta l’assenza di un titolo edilizio per successivi lavori ha il dovere di intervenire contro l’abuso. Diversamente quando esiste una perizia che attesta che è “oggettivamente impossibile” risalire all’età del manufatto, non si può presumere che l’immobile sia abusivo e quindi correttamente il Comune può autorizzare altri lavori.
Due sentenze del Consiglio di Stato pubblicate a distanza di 24 ore – la 394/2026 del 19 gennaio e la 418/2026 del 20 gennaio – affrontano il tema dei manufatti che i proprietari sostengono essere stati realizzati prima del 1° settembre 1967, confermando principi ormai consolidati e di fatto ineludibili.
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Questo manuale è l’evoluzione e l’aggiornamento dell’eBook “Decreto Salva Casa: commento, guida e riflessioni tecnico-giuridiche” ad opera degli stessi autori, profondamente rivisto e attualizzato allo stato dell’arte della normativa e della giurisprudenza. Si tratta di un manuale pratico di rapida consultazione e approfondimento sulle verifiche e i check edilizie e urbanistici da effettuarsi nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti: – procedure edilizie,- verifica della conformità,- analisi vincolistiche,- pianificazione delle complessità,- individuazione delle criticità. I due autori, Andrea di Leo, avvocato esperto di diritto amministrativo, con particolare riguardo all’ambito urbanistico-edilizio ma non solo, e Marco Campagna, tecnico appassionato della teoria ma anche e soprattutto della pratica delle procedure amministrative: sviluppano il presente manuale per dare al lettore una visione della disciplina edilizia e urbanistica il più ampia e chiara possibile, sia per quanto attiene all’ambito più strettamente pratico, ma senza dimenticare che, in Italia, ogni istanza edilizia, anche quella che può apparire più semplice, è in verità sovrastata da un grande insieme di norme che vegliano sui più disparati ambiti. Marco CampagnaArchitetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà. Andrea Di LeoAvvocato, opera nel diritto amministrativo, con particolare riferimento ai settori dell’urbanistica e dell’edilizia, anche in relazione ai profili vincolistici. Si occupa, inoltre, dei profili regolatori ed amministrativirelativi a ricettività, commercio e somministrazione, di appalti pubblici nonché dei profili amministrativi e regolatori dei settori innovativi (startup, sharing economy, mobilità e trasporti). Svolge attività di docenza (nell’ambito di master universitari) e formazione. È membro della Società Italiana degli Avvocati Amministrativisti e Co-founder di Legal Team.
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L’onere della prova e gli elementi probatori
L’art. 9-bis del TUIR stabilisce che per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio (ossia quelli realizzati al di fuori dei centri urbani prima della legge Ponte del 1° settembre 1967), lo stato legittimo è desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.
La regola consolidata nella giurisprudenza amministrativa attribuisce al proprietario l’onere di dimostrare che un manufatto è stato realizzato prima del 1967, mentre in assenza di prove il Comune può considerare l’immobile abusivo.
Un principio chiaro che, in base alla giurisprudenza, può essere derogato in favore del proprietario esclusivamente quando ci sono dimostrazioni oggettive dell’impossibilità di ottenere prove certe.
Dichiarazioni insufficienti e nuovi abusi
Il primo caso affrontato riguarda un’ordinanza di demolizione di un immobile a Manduria, a seguito di un sopralluogo del Comune che lo aveva dichiarato abusivo. La proprietaria aveva impugnato l’atto dichiarando che l’immobile principale (al quale successivamente era stato aggiunto un vano tecnico e un pergolato come risulta dal sopralluogo) risultava ante 1967, allegando per questo atti di compravendita del 2012 e del 2021 con dichiarazioni di anteriorità al 1967, l’accatastamento in categoria A/5, due perizie tecniche di cui una con una foto aerea del 10 agosto 1968.
Il Consiglio di Stato ha rilevato che nessuno di questi elementi raggiungeva il livello di prova richiesto, in quanto: gli atti notarili contenevano dichiarazioni “doppiamente de relato” poiché il venditore non era chi aveva costruito l’immobile ma un erede; la categoria A/5 non provava nulla essendo rimasta in uso fino al 1992; la foto era di qualità così scarsa da non consentire di rilevare alcuna edificazione nell’area, e anche l’altra perizia si limita a riportare dichiarazioni di terzi. Inoltre l’atto di compravendita del 2021 era riferito a una “abitazione al piano terra composta di cinque vani catastali con annessa retrostante chiostrina accatastata unitamente all’abitazione e con la proprietà esclusiva del lastrico solare”, mentre il rogito del 2012 riguardava un’abitazione di soli due vani, senza menzione né della chiostrina né del lastrico solare.
“Ne discende – si legge nella sentenza – che il fabbricato principale, nella consistenza accertata in sede di sopralluogo del 5 maggio 2022, non può che essere successivo al primo atto notarile del 2012”, e questo a prescindere dal fatto che potesse esserci qualche costruzione precedente. Quindi il Comune, che non è tenuto ad “alcuna valutazione in ordine all’astratta sanabilità del manufatto, che è in facoltà del privato richiedere ai sensi dell’art. 36 d.P.r. 380/2001, sussistendone i presupposti” ha agito correttamente. Ricorso respinto e demolizione confermata.
Quando la ricerca non trova elementi oggettivi
Anche nel secondo caso la decisione del CdS conferma il corretto comportamento dell’ente locale, che si era espresso questa volta in favore del proprietario, al quale aveva dato il via libera per una ristrutturazione. La controversia affrontata con la sentenza 418/2026 era scaturita dalla contestazione di un vicino in merito ad una DIA, richiesta nel 2005, per demolire e ricostruire un manufatto in legno e lamiera che il proprietario dichiarava esistente ante 1967. Il vicino aveva fatto ricorso al TAR sostenendo che l’immobile fosse stato realizzato intorno al 1975. Il TAR aveva ordinato una verificazione, ossia un accertamento volto a stabilire l’epoca di costruzione attraverso l’analisi incrociata di diverse fonti.
Il tecnico incaricato aveva dichiarato che risultava impossibile formulare un giudizio certo, precisando che l’astensione dal giudizio non era manifestazione di incertezza ma la “necessaria conseguenza” della mancata disponibilità di informazioni, attitudini grafiche, orto-fotogrammetriche o di altro genere tali da poter attestare inconfutabilmente la data di realizzazione. Il ricorso era poi arrivato di fronte al Consiglio di Stato che, sulla base della “oggettiva impossibilità di ricostruzione dello stato legittimo”, ha rigettato il ricorso.
In sostanza, si legge nella sentenza, se nemmeno una verificazione riesce a datare il manufatto, non è ragionevole che il proprietario subisca conseguenze negative, a maggior ragione quando si tratta, come in questo caso, di manufatti di limitate dimensioni per i quali non si può pretendere la conservazione di documentazione probatoria risalente a sessant’anni prima. Quindi, correttamente, il Comune aveva dato il via libera ai nuovi lavori nel rispetto del principio in base al quale a fronte di una verifica tecnica l’assenza di prove certe non equivale ad automatica abusività dell’opera.
Quindi, se vengono fatti tutti i tentativi possibili per ricostruire lo stato legittimo ma la documentazione non esiste, è possibile presentare una pratica al Comune per effettuare interventi edilizi e attendersi ragionevolmente di ottenere il via libera. Diverso il caso in cui gli interventi vengono effettuati senza aver presentato alcuna pratica al Comune, in quanto in questo caso, a prescindere dall’eventuale impossibilità di accertare l’epoca di costruzione originaria, i lavori effettuati successivamente danno comunque origine ad un abuso.
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