Le detrazioni in edilizia sono riconosciute ai soggetti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi, a condizione che ne sostengano le relative spese.
L’agevolazione è indipendente dalla quota di possesso dell’immobile, ma è riconosciuta esclusivamente in rapporto alla spesa sostenuta.
In base alle norme, dunque, possono avere l’agevolazione fiscale:
• proprietari o nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento quale usufrutto, uso, abitazione;
• locatari e comodatari;
• familiari conviventi e conviventi di fatto;
• futuri acquirenti.
Ma se cambia il proprietario dell’immobile cosa succede? È possibile trasferire la detrazione?
Vediamo nel dettaglio.
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Cambio proprietario agevolazioni. In caso di vendita o successione vale lo stesso principio?
La vendita dell’immobile sul quale sono effettuati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire della detrazione comportava, fino a pochi anni fa, il trasferimento della detrazione.
Ora, invece, il venditore si può accordarsi con l’acquirente per mantenere la detrazione. Altrimenti per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.
Questo principio si applica anche in caso di acquisizione dell’immobile per successione. In questa situazione, infatti, le quote residue di detrazione si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile. In applicazione del criterio generale in base al quale per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno, si trasferisce all’erede, in presenza dei requisiti richiesti, la quota di detrazione relativa all’anno del decesso anche nell’ipotesi in cui il decesso avvenga nello stesso anno di sostenimento della spesa.
Se la detenzione materiale e diretta dell’immobile è esercitata congiuntamente da più eredi, la detrazione è ripartita tra tutti in parti uguali. Occorre tener presente però che:
- se l’immobile è locato, non spetta la detrazione in quanto l’erede proprietario non ne può disporre, e questo vale anche in caso di locazione breve. La detenzione materiale e diretta dell’immobile oggetto degli interventi, infatti, deve sussistere per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento; pertanto, in tutti i casi in cui l’immobile pervenuto in eredità sia locato o concesso in comodato anche solo per una parte dell’anno, l’erede non potrà fruire della quota di detrazione riferita a tale annualità;
- se l’immobile è a disposizione, la detrazione spetta in parti uguali agli eredi;
- se vi sono più eredi, qualora uno solo di essi abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo non avendone più gli altri la disponibilità;
- se il coniuge superstite, titolare del solo diritto di abitazione, rinuncia all’eredità, non può fruire delle residue quote di detrazione, venendo meno la condizione di erede. In tal caso, neppure gli altri eredi (figli) potranno beneficiare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite in quanto non hanno la detenzione materiale del bene.
La condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione.
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In caso di vendita o donazione che fine fanno le quote residue della detrazione?
In caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente/donatario neanche nell’ipotesi in cui la vendita o la donazione siano effettuate nel medesimo anno di accettazione dell’eredità.
La detrazione non si trasferisce agli eredi dell’usufruttuario atteso che il diritto reale di usufrutto ha natura temporanea e, nell’ipotesi in cui sia costituito a favore di una persona fisica, non può comunque eccedere la vita dell’usufruttuario (art. 979 del c.c.). Tuttavia, nell’ipotesi in cui erede dell’usufruttuario sia il nudo proprietario dell’immobile che consolida l’intera proprietà dell’immobile oggetto degli interventi di ristrutturazione per estinzione naturale del diritto di usufrutto, questi potrà portare in detrazione le rate residue poiché, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione.
La detrazione si trasmette invece quando il beneficiario dell’agevolazione era il conduttore dell’immobile purché l’erede conservi la detenzione materiale e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di locazione (circolare 9 maggio 2013, n. 13, risposta 1.1). In tutti i casi in cui il soggetto subentrante nel contratto di locazione non sia un erede del soggetto che aveva sostenuto le spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio (come, ad esempio, il convivente di fatto non nominato erede ed il coniuge che non accetta l’eredità), la detrazione residua andrà persa.
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