La presenza di verande abusive potrebbe influire sul beneficio dello sgravio fiscale e quali sono le condizioni in cui è possibile costruirle o no all’interno del condominio?
Analizziamo in dettaglio le principali casistiche legate a verande e verande abusive, e capiamo cosa comportano in caso di interventi sulle facciate soggetti alla detrazione Superbonus 110%.
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Verande abusive, il problema nel Superbonus
Non è raro che nel regolamento si trovino clausole che vietino qualsiasi opera esterna che modifichi l’architettura e l’estetica del fabbricato e delle parti comuni o vietino tutte le opere che, anche senza arrecare danno o pregiudizio, siano tali da modificare (in qualsiasi senso, anche migliorativo) le originarie linee architettoniche dell’edificio o la sua estetica e simmetria.
Del resto è del tutto legittimo che le norme del regolamento di condominio – ove di natura contrattuale, cioè predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti d’acquisto dai subentrati condomini, ovvero adottate con il consenso unanime di questi ultimi in sede assembleare – possano derogare od integrare la disciplina legale e, in particolare, possano dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 c.c., estendendo il divieto d’immutazione sino alla conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio quali risultanti nel momento della sua costruzione od esistenti in quello della manifestazione della volontà negoziale.
In presenza di tali clausole non è possibile “verandare” i balconi.
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Opere nelle parti esclusive e articolo 1122 c.c.
Se le clausole regolamentari non sono previste, opera comunque l’art. 1122 c.c., secondo cui “nell’unità immobiliare di sua proprietà, ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danni alle parti comuni ovvero “determinino pregiudizio alla stabilità, sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio”.
La norma, dunque, consente al condomino di eseguire opere nella porzione immobiliare di sua proprietà esclusiva, ma a condizione che tali interventi non pregiudichino la stabilità/sicurezza/decoro dell’edificio condominiale, sicché anche gli interventi su porzioni di piano di proprietà personale, perché inerenti a beni esclusivi come quelli menzionati nell’art. 1122 c.c., non possono apportare modifiche che rechino danno.
La norma è violata qualora siano realizzate opere che incidano l’originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la variazione sia suscettibile di riflettersi sull’insieme dell’aspetto dello stabile come nel caso della realizzazione di una veranda che dia luogo a discordanze nel prospetto, modificandone l’unità stilistica (Trib. Roma, Sez. V, 18/02/2009).
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Verande e vista in appiombo
La veranda realizzata su un balcone non può in sé debordare dal perimetro del balcone soprastante, in quanto la relativa realizzazione e/o esistenza violerebbe le distanze di cui all’art. 907 c.c., a mente del quale «quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo del vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’articolo 905 c.c.».
Infatti se il condomino trasforma il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, è soggetto alla normativa sulle distanze di cui all’art. 907 c.c. quando la costruzione insista su altra area del terrazzo non ricadente in quella del sovrastante balcone, mentre non è tenuto ad analogo rispetto qualora la veranda insista esattamente nell’area del balcone senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario sovrastante (Cass. civ., Sez. II, 07/08/2007, n. 17317).
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Superbonus e verande abusive
Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire.
Si tratta, infatti, di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto.
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Le verande realizzate dal condomino, oltre a rispettare le condizioni sopra viste, devono essere conformi alla normativa urbanistica. Si consideri, infatti, che in sede di conversione del Decreto agosto (L. 13 ottobre 2020, n. 126) è stato previsto che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari (articolo 9 bis DPR 380/2001) e i relativi accertamenti dello sportello unico, sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi. Le asseverazioni sulla regolarità edilizia riguarderanno solo le parti (facciate, luoghi comuni) sulle quali si interviene.
Questo significa che la presenza di logge o di verande abusive, collocandosi sullo stesso bene (la facciata) che è oggetto del beneficio fiscale, impedirebbero l’erogazione del superbonus.
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.
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Questa guida si configura come un vero e proprio prontuario di riferimento per i tecnici, chiamati a studiare e ad applicare, per la propria committenza, gli interventi di miglioramento strutturale antisismico e di efficientamento energetico degli edifici nell’ambito delle agevolazioni fiscali del 110% (i c.d. Super Sismabonus e Super Ecobonus introdotti con il decreto Rilancio). L’opera è divisa in due parti. La prima parte, a cura di Andrea Barocci, riporta tutte e tre le possibilità di detrazione legate agli interventi strutturali: il bonus ristrutturazione, il sismabonus, il superbonus. Per ciascuno di essi si offre la disamina della nascita e delle possibilità di applicazione, al fine di comprenderne lo scopo e le condizioni al contorno, compreso il tema delicato delle asseverazioni. In parallelo alla possibilità fiscale, si affronta l’allineamento con le Norme Tecniche delle Costruzioni in quanto, al di là delle detrazioni, ogni intervento dovrà essere inquadrato all’interno di un procedimento edilizio ai sensi del d.P.R. 380/2001. La seconda parte, a cura di Sergio Pesaresi, tratta il tema del Super Ecobonus, suddividendo il percorso progettuale, per la parte finalizzata alla detrazione, in due fasi operative: lo studio di fattibilità e il progetto preliminare. Con lo studio di fattibilità il progettista potrà verificare preliminarmente, passo per passo, se l’edificio e i committenti possiedono i requisiti richiesti dall’art. 119 del decreto Rilancio per l’accesso alla detrazione. Nella seconda fase operativa il progettista comincerà a redigere il progetto preliminare che, combinando in modo oculato i mezzi messi a disposizione dal decreto Rilancio, dovrà soddisfare i requisiti tecnici previsti. Andrea BarocciIngegnere, Fondatore di IDS-Ingegneria Delle Strutture, si occupa di strutture e rischio sismico sia in ambito professionale che come componente di Organi Tecnici, Comitati, Associazioni. Autore di pubblicazioni in materia e docente in numerosi corsi e seminari.Sergio PesaresiIngegnere civile, Progettista specializzato in costruzioni ecosostenibili e di bio-architettura. Consulente e Docente dell’Agenzia CasaClima di Bolzano. Progettista di case passive certificato dal Passvhaus Institut di Darmstadt (D) e accreditato presso il PHI-Ita di Bolzano. Supervisor della Fondazione ClimAbita e SouthZeb designer. Tecnico base di ARCA e Tecnico ufficiale Biosafe. Studioso delle tematiche del Paesaggio e della Mobilità Sostenibile. Docente in corsi di aggiornamento professionale e consulente di Fisica Edile.
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