Guida agevolazioni Prima Casa: domande e risposte su soggetti, atti e requisiti

L’agevolazione “Prima Casa” – Circolare Agenzia delle Entrate 38/2005– si applica agli acquisti a titolo oneroso della proprietà e agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, diritto di abitazione) o della nuda proprietà aventi ad oggetto abitazioni non di lusso.

Sussistendone i requisiti, il regime di favore prima casa è applicabile a tutti i soggetti persone fisiche: non rileva la nazionalità, né il fatto di essere minore emancipato o incapace perché interdetto o inabilitato.

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Con riferimento ai minorenni gli acquisti e le vendite immobiliari vanno autorizzate dal giudice (sussistendone i requisiti si possono, anche in questa casistica, invocare i benefici prima casa). Non è possibile ottenere il Bonus Prima Casa operando in regime di attività di impresa o professionale, ma solo in qualità di privati.

Per conoscere meglio le condizioni che sussistono per poter beneficiare dell’agevolazione, di seguito una breve guida con domande e risposte estratte dal volume Guida all’iva in edilizia e nel settore immobiliare 2022 – XXII Edizione, dello Studio Dott. Righetti & Associati, edito da Maggioli Editore.

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Agevolazione temporanea Under 36

L’art. 64 c. 6-8 del D.L. 73/2021 (Decreto Sostegni-bis) ha stabilito poi un’ulteriore agevolazione, ovvero l’esenzione da imposizione per le compravendite (compresi gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione) di prima casa (non di lusso) e per il mutuo stipulato per il relativo finanziamento, per le stipule:

• effettuate nel periodo dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2022 (termine originario 30 giugno 2022 poi prorogato dalla Legge di Bilancio 2022),
• da parte di soggetti under 36 (occorre non aver ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui c’è il rogito – esempio: acquisto nel 2021 bisogna compiere i 36 anni dal 2022 in poi) e con Isee non superiore a € 40.000 annui (Isee con dati reddituali e di patrimonio riferiti al secondo anno precedente – esempio: acquisto nel 2021 Isee 2019; per ulteriori specificazioni si veda Circolare delle Entrate 12/2021).

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Alcune indicazioni:

• se l’acquisto prima casa è soggetto ad Iva, agli acquirenti under 36 viene riconosciuto un credito d’imposta pari all’Iva corrisposta (utilizzabile per abbattere imposte d’atto su successivi rogiti oppure in diminuzione delle imposte sui redditi oppure in compensazione) e non sono dovute l’Imposta di Registro e le Ipo-catastali fisse;
• anche le pertinenze dell’abitazione rientrano nel perimetro del beneficio (parere DRE Lombardia – Consiglio Notarile di Milano);
• l’agevolazione spetta anche per gli acquisti effettuati in sede di asta giudiziaria (Interpello Entrate n. 653/2021 e n. 808/2021);
• se il beneficio è applicato per un contratto che ha per oggetto il riacquisto della prima casa, l’atto di riacquisto è da ritenersi “neutro” rispetto alla maturazione del credito d’imposta, nel senso che pur non valendo quale “riacquisto” idoneo a formare il credito stesso, non ne determina l’azzeramento. Il credito d’imposta potrà, quindi, comunque maturare in caso di successiva alienazione e riacquisto di prima casa privo dei requisiti under 36;
• secondo il Fisco (Risposta a Interpello n. 650/2021), il trattamento di favore non si applica alla registrazione del preliminare (vanno pagate le imposte su caparra e acconti e poi eventualmente recuperate tramite istanza di rimborso);
• chi chiede l’agevolazione senza averne diritto subisce il recupero della tassazione ordinaria aumentata del 30% a titolo di sanzioni.

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Guida Bonus Prima Casa

In cosa consiste l’agevolazione?

Il Bonus Prima Casa consiste in una riduzione delle imposte indirette:

• Atto soggetto ad Iva: Iva 4% e Ipotecaria e Catastale fisse € 200 ciascuna.
• Atto soggetto a Registro: Imposta Registro 2% e Ipotecaria e Catastale fisse € 50 ciascuna.

Quali sono gli atti agevolabili?

Sia i trasferimenti a titolo oneroso (anche mediante leasing, permuta, costituzione di rendita o transazione) che quelli a titolo gratuito (in quest’ultimo caso l’agevolazione riguarda le sole imposte ipo-castastali) che riguardano la proprietà, usufrutto, uso e abitazione relativi a fabbricati abitativi.

Il bonus riguarda tuttavia anche altre casistiche quali la costruzione della prima casa.

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Quali sono i soggetti che possono beneficiare del bonus prima casa?

Privati (persone fisiche).

Quali sono gli immobili interessati?

Le abitazioni non di lusso (abitazioni escluse le categorie A01, A08 e A09) e relative pertinenze (max 1 per categoria catastale).

Quali requisiti vanno rispettati?

1. Abitazione ubicata nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la residenza entro 18 mesi.
2. Non titolarità esclusiva di altra abitazione nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare.
3. Non titolarità, nemmeno per quote, di altra abitazione situata nel territorio dello Stato acquisita con agevolazioni prima casa.
   1. Deroga: il requisito 3 è rispettato anche se il contribuente ha la titolarità di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa a condizione che lo alieni entro un anno dalla data dell’atto in cui richiede il bonus prima casa. In questo caso i requisiti di cui al punto n. 1 e 2 vanno verificati senza tener conto di questo immobile.

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In caso di acquisto in comproprietà i requisiti devono sussistere in capo a tutti gli acquirenti?

No, ma il bonus prima casa spetta solo in capo al soggetto che ha i requisiti (pro-quota).

I requisiti di “non titolarità” vanno verificati anche in capo al coniuge?

I requisiti vanno verificati in capo all’acquirente. Pertanto:

• se i coniugi acquistano in comproprietà i requisiti vanno verificati in capo a ciascun coniuge;
• se l’acquirente è solo uno dei due coniugi i requisiti vanno verificati:
  • solo in capo a quel coniuge in caso di regime di separazione dei beni;
  • anche in capo all’altro coniuge in caso di regime di comunione dei beni (limitatamente ai beni attratti nella comunione stessa).

Quando si decade dall’agevolazione?

a) Se è stata prodotta una dichiarazione mendace sui requisiti sopra indicati oppure non si è verificato il trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

b) Se non si è rispettato l’impegno di alienazione entro l’anno dell’immobile posseduto in deroga al requisito di non titolarità (vedi requisito 3.1/Deroga).

c) Se si procede alla vendita o donazione dell’abitazione acquistata con l’agevolazione entro 5 anni dalla data di acquisto, a meno che il soggetto non riacquisti, entro il termine di 1 anno dall’alienazione, un altro immobile da adibire a abitazione principale.

Quali sanzioni sono dovute in caso di decadenza?

Maggiore imposta (imposta accertata meno pagata) + Interessi di mora + Sanzioni 30% (sulla maggiore imposta). Le sanzioni non sono dovute (per le casistiche a,b,c sopra indicate) se il contribuente comunica al Fisco entro i 18 mesi / l’anno che non rispetterà quanto previsto per usufruire del bonus (gli saranno riliquidate le imposte + interessi). Oltre la scadenza dei 18 mesi / anno senza che il contribuente si attivi, si può comunque accedere al ravvedimento operoso.

Per ulteriori informazioni e casi particolari riguardanti il Bonus Prima Casa consigliamo la lettura del volume Guida all’iva in edilizia e nel settore immobiliare 2022 – XXII Edizione.

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Foto:iStock.com/FabioBalbi