No Superbonus edificio unico proprietario se non sussiste prevalenza della residenzialità

Con l’inizio del nuovo anno 2022, arriva anche una nuova risposta delle Entrate (n.5 – 7 gennaio 2022) con chiarimenti sul Superbonus 110% e le condizioni di utilizzo della Super detrazione, la cui durata ricordiamo essere stata prorogata dalla Legge di Bilancio 2022 > qui abbiamo elencato tutte le date e le percentuali aggiornate <

Nello specifico Entrate interviene per chiarire aspetti circa la possibilità di beneficiare del Superbonus da parte di un unico proprietario (con usufrutto parziale a favore di un altro soggetto) di un edificio composto da 4 unità abitative residenziali e non (due abitazioni, un laboratorio e un’autorimessa), distintamente accatastate con relativo numero di subalterno e rendita catastale propria.

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In particolare, l’istante vorrebbe usufruire del Superbonus 110% per gli interventi di efficientamento energetico e isolamento termico, delle sole unità residenziali prevedendo la coibentazione delle murature che le circondano le parti comuni ed interventi “trainati” (sostituzione delle due caldaie autonome con due nuovi generatori di calore e acqua calda parimenti indipendenti, sostituzione degli infissi installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici, installazione di collettori solari, installazione di moduli fotovoltaici).

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Intende, inoltre procedere al rifacimento del tetto dello stabile in modo che la nuova copertura sia maggiormente efficiente energeticamente e con criteri antisismici per un miglioramento antisismico del fabbricato.

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I dubbi dell’istante

L’istante chiede:

1. di conoscere se i criteri di determinazione dei massimali di spesa, nonché i criteri di prevalenza della destinazione residenziale e di ripartizione delle spese agevolabili delle unità immobiliari possedute da un unico proprietario, siano i medesimi, rispetto a quelli previsti sulle parti comuni in condominio;
2. quali siano i criteri di determinazione delle agevolazioni spettanti in caso di interventi di efficientamento ed isolamento termico sull’edificio descritto in presenza di locali non riscaldati, sottostanti alle unità residenziali;
3. la spesa per lavori di risanamento della scala condivisa possa essere agevolata con detrazione d’imposta pari al 50%.

Ecco il parere delle Entrate sulle richieste presentate dall’istante.

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No al Superbonus se non sussiste la condizione della prevalenza della residenzialità

In risposta, le Entrate precisano che ai fini dell’applicazione del Superbonus, agli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, si applicano le stesse regole per gli edifici in condominio.

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Ciò comporta che la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è costituito comprese le pertinenze (laddove sussistano tutti i requisiti richiesti dalla norma).

L’Agenzia poi si sofferma sulla questione che riguarda la “prevalenza della residenzialità”, ovvero è necessario che l’edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza; pertanto, è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%.

Si legge poi che per determinare la natura residenziale dell’edificio, non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio. Quindi nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione ovvero nel caso di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare a destinazione commerciale, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata.

Secondo quanto presentato dall’istante le due unità non residenziali usufruiscono di ingresso proprio su pubblica via e una delle due è maggiore della somma delle altre tre unità. Il fabbricato, secondo l’istante, nella sua interezza, è da definirsi a prevalente
destinazione non residenziale.

Alla luce di quanto esposto, quindi in conclusione per le Entrate, l’istante non può fruire delle agevolazioni previste dal decreto Rilancio in quanto non sussiste la condizione della prevalenza della residenzialità. Per tale motivo non viene fornito chiarimento al quesito n.2.

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Ok al Bonus 50 per la scala condivisa

Al quesito n.3, circa la possibilità di usufruire di una detrazione d’imposta al 50% per la spesa per lavori di risanamento della scala condivisa, l’Agenzia risponde con parere positivo ma fa presente alcune condizioni.

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Si legge nella risposta che l’Istante potrà fruire della detrazione di cui all’articolo 16-bis del TUIR, attualmente nella misura pari al 50% delle spese sostenute, calcolata su un ammontare massimo delle stesse pari a 96 mila euro per immobile, per gli interventi di rifacimento delle scale.

In particolare, considerato che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è inferiore al 50%, la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni dovrà essere commisurata alle sole unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

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