Questa settimana apriamo la rassegna di sentenze con il tema sopraelevazione edificio e tetto, occhio alle regole sulle distanze. A seguire una carrellata di articoli di chiarimento sui permessi edilizi: trasformazione del balcone o del terrazzo in veranda, serve permesso di costruire? Chiusura di un terrazzo, quale titolo edilizio? Contributo di costruzione, deve essere restituito se si rinuncia al permesso di costruire? Soppalco, basta la SCIA?
Vediamo le sentenze in dettaglio, ma se vuoi una guida utile sui permessi edilizi e stabilire la regolarità dei manufatti (soprattutto al fine dei Superbonus fiscali), consigliamo Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori di Maggioli Editore. >>>> UTILE l’accesso alla versione digitale iLibro, che permette la consultazione digitale e il collegamento diretto alla normativa (sempre aggiornata e in multivigenza).
Sopraelevazione edificio e tetto, occhio alle regole sulle distanze
TAR Lazio, Roma, sez. II stralcio, sent. 14 giugno 2021, n. 7136
Una sopraelevazione deve essere considerata come nuova costruzione e può essere eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali dalle costruzioni esistenti sul fondo confinante
Secondo l’indirizzo prevalente della giurisprudenza, “una sopraelevazione deve essere considerata come nuova costruzione e può essere di conseguenza eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali dalle costruzioni esistenti sul fondo confinante. Una sopraelevazione, comportando sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro, non può qualificarsi come risanamento conservativo o ricostruzione dei volumi edificabili preesistenti, i quali hanno solo lo scopo di conservarne i precedenti valori” (Cassazione civile, sez. II, sent. 12 febbraio 2021, n. 3684).
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Trasformazione del balcone o del terrazzo in veranda, serve permesso di costruire?
TAR Lombardia, Brescia, sez. I, sent. 16 giugno 2021, n. 559
La trasformazione del balcone o del terrazzo di un appartamento in veranda richiede il permesso di costruire
Secondo un orientamento giurisprudenziale da tempo consolidato, la trasformazione del balcone o del terrazzo di un appartamento in veranda, creando un vano abitabile preordinato, sul piano funzionale, a soddisfare esigenze stabili, costituisce un intervento urbanisticamente rilevante, che aumenta la superficie e la volumetria dell’immobile e necessita di idoneo titolo abilitativo (T.A.R. Campania Napoli Sez. VII, 26 settembre 2014, n. 5090; Cons. Stato, Sez. VI, 4 ottobre 2019 n. 6720; Cons. Stato, Sez., II, 23 ottobre 2020 n. 6432).
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Chiusura di un terrazzo, quale titolo edilizio?
TAR Campania, Napoli, sez. VI, sent. 14 giugno 2021, n. 4046
È un intervento di nuova costruzione, necessitante del permesso di costruire, la chiusura di un preesistente terrazzo
È un intervento di nuova costruzione, necessitante del permesso di costruire, la chiusura di un preesistente terrazzo, con conseguente ampliamento dell’immobile, rilevante sul piano della volumetria e della superfice oltre che incidente sul carico urbanistico ed anche sul prospetto.
Come chiarito, infatti, anche dal Giudice d’Appello, la chiusura del terrazzo integra l’edificazione di nuovo volume, con conseguente sottoposizione al regime del permesso di costruire (Consiglio di Stato sez. II, 23/10/2020, n.6432).
Deve anche escludersi che la trasformazione del terrazzo costituisca una «pertinenza» in senso urbanistico; in conseguenza della chiusura dello stesso, infatti, è stato realizzato un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi a un preesistente organismo edilizio, per ciò solo trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie (Consiglio di Stato sez. VI, 04/10/2019, n.6720).
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Contributo di costruzione, deve essere restituito se si rinuncia al permesso di costruire?
TAR Puglia, Bari, sez. II, sent. 14 giugno 2021, n. 1026
Il contributo di costruzione deve essere restituito in caso di rinuncia del permesso di costruire
Gli oneri di urbanizzazione hanno natura di obbligazioni propter rem, caratterizzate dalla stretta inerenza alla res e connesse alla attività di trasformazione del territorio e al concreto esercizio della facoltà di costruire.
Pertanto, “ove tale circostanza non si verifichi il relativo pagamento risulta privo della causa dell’originaria obbligazione di dare. Ne consegue che, qualora il privato rinunci o non utilizzi il permesso di costruire, sorge in capo all’Amministrazione ex art. 2033 c.c. o comunque ex art. 2041 c.c. l’obbligo di restituzione delle somme corrisposte a titolo di contributo per oneri di urbanizzazione e costo di costruzione nonché, conseguentemente, il diritto del privato a pretenderne la restituzione; con la precisazione che il diritto alla restituzione sorge non solo nel caso in cui la mancata realizzazione delle opere sia totale, ma anche ove il permesso di costruire sia stato utilizzato solo parzialmente” (cfr. Cons. Stato, sentenza n. 349 del 2021; Cons. Stato, Ad. Plen., 30 agosto 2018, n. 12; T.A.R. Lazio, sentenza 8.1.2020, n. 134; T.A.R. Lombardia – Brescia, n. 426 del 2 maggio 2019; T.A.R. Lombardia, sez. II, 7 gennaio 2016, n. 12; in senso conforme, T.A.R. Sicilia – Catania, sez. II, 27 gennaio 2017, n. 189).
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Soppalco, basta la SCIA?
TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 17 giugno 2021, n. 1477
Sufficiente la SCIA per un modesto soppalco, realizzato all’interno di un garage, inidoneo ad ospitare il soggiorno di persone
La realizzazione di un soppalco costituisce un intervento la cui consistenza deve essere apprezzata caso per caso, conseguentemente sarà riconducibile all’ambito della ristrutturazione edilizia, qualora sia idoneo a generare un maggiore carico urbanistico mentre, nel caso in cui i lavori siano tali da comportare una superficie accessoria, non utilizzabile per il soggiorno delle persone, potrà considerarsi un intervento minore.
Conseguentemente, è sufficiente una SCIA per un soppalco, realizzato all’interno di un garage, che non presenta dimensioni significative e, soprattutto, non accresce il carico urbanistico dell’immobile, non risultando idoneo né ad ospitare il soggiorno di persone né ad alterare lo stato dei luoghi modificando sagoma o prospetto dell’edificio; l’assenza del suddetto titolo non è sanzionabile in via demolitoria, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 22 e 37 D.p.r. n. 380/2001.
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Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori
Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali. L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia. Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.
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