Conformità urbanistica immobili, abusi sanabili e commerciabilità

La materia che disciplina la regolarità degli immobili, non solo dal punto di vista urbanistico ma anche tecnico ed igienico sanitario, è molto complessa e articolata; pertanto, la sintesi espositiva seguente è indirizzata al lettore che necessiti di una traccia orientativa.

Precisiamo preliminarmente che è opportuno affrontare il concetto di regolarità di un’immobile secondo i tre aspetti sotto elencati, escludendo volutamente in questa sede, tutto ciò che attiene agli aspetti fiscali ed ai diritti reali sullo stesso, per cui dovremo sempre considerare l’aspetto:
– urbanistico;
– tecnico;
– igienico-sanitario.

Vediamo in dettaglio l’argomento, incluso ciò che si lega alle responsabilità, i vincoli e i legami con la commerciabilità dell’immobile, la differenza tra abusi formali e sostanziali.

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Conformità urbanistica immobili, abusi sanabili e commerciabilità

Torniamo sui tre aspetti da prendere in esame per affrontare il concetto di regolarità di un’immobile.

Aspetto urbanistico

Da un punto di vista generale, l’urbanistica è la disciplina che regola l’attività di modificazione del territorio  e le previsioni di nuovi assetti infrastrutturali ed edificatori; tutta l’attività, pubblica e privata, deve essere regolarmente approvata dagli organi competenti in modo tale che non risultino modificazioni del territorio non autorizzate.

Per gli immobili di proprietà privata, fattispecie in questione, questi devono quindi essere stati edificati o modificati sulla base di atti legittimi rilasciati in base a leggi e a regolamenti vigenti in quel preciso momento.

La conformità urbanistica di un immobile si ha quindi quando lo stesso rispecchia fedelmente, salvo le tolleranze di legge ammesse, ciò che risulta depositato ed autorizzato presso il Comune competente ed altri eventuali Enti preposti a specifici vincoli.

Su questi temi e su come muoversi in questo contesto ingarbugliato, incluse le verifiche nelle fasi preliminari di interventi edifici esistenti, consigliamo il Manuale del progettista per gli interventi sull’esistente e per la redazione di Due diligence immobiliari.

Aspetto tecnico

Con i termini “aspetto tecnico” vogliamo intendere il rispetto di tutte le norme tecniche di settore che disciplinano l’attività edilizia, norme che non possono essere ritenute facoltative ma obbligatorie, ossia cogenti; in particolare, indichiamo le norme relative:
– alla sicurezza statica;
– alla sicurezza sismica;
– alla sicurezza antincendio;
– all’isolamento termico;
– all’abbattimento acustico (fonoisolamento e fonoassorbimento);

– agli impianti elettrici;
– agli impianti di climatizzazione;
– agli impianti idrici sanitari;
– agli impianti di smaltimento e depurazione dei reflui;
– ai sistemi d’evacuazione dei fumi ecc.

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Aspetto igienico sanitario

Per “aspetto igienico-sanitario” intendiamo riferirci a tutte le norme che devono essere rispettate affinché l’immobile, o una porzione di esso, possa essere dichiarato abitabile/agibile, quindi fruibile senza rischi per la salute degli occupanti dovuti a situazioni di insalubrità dipendenti da scarsa illuminazione naturale, scarsa ventilazione naturale, ambienti insufficienti per estensione ed altezza e il cui opportuno livello di pulizia non sia agevolato da superfici facilmente lavabili in particolare, ma non solo, per quanto riguarda i servizi igienici e la cucina.

Oggi, diversamente dal passato, occorre che siano rispettate anche le norme relative all’aspetto urbanistico e tecnico.

La ragione di visualizzare separatamente l’aspetto igienico sanitario rispetto a quello tecnico, è dovuta all’evoluzione ed alla modificazione che il certificato di abitabilità/agibilità ha subito nel corso dei vari decenni a partire dall’emanazione del Regio Decreto n. 1265 del 27/07/1934 (Testo Unico delle Leggi Sanitarie).

Il predetto Regio Decreto prevedeva che il Podestà, sentito l’ufficiale sanitario, potesse dichiarare inabitabile una casa, o parte di essa, per ragioni igieniche e ordinarne conseguentemente lo sgombero (art. 222 del Regio Decreto).

Dunque, allora l’abitabilità di un’abitazione era vista come un atto indirizzato principalmente all’aspetto igienico sanitario; oggi assume invece il significato della regolarità complessiva dell’immobile. Nonostante ciò, gli atti di compravendita possono essere stipulati in assenza di tale documento, come accade  spesso per i fabbricati di epoca costruttiva non recente, molto spesso privi di tale documentazione: in tal caso l’acquirente deve essere opportunamente informato dal venditore.

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Per sopperire in parte a tale situazione l’articolo 7-bis del Testo Unico 380/2001 prevede che l’abitabilità, oggi SCA (segnalazione certificata agibilità), possa essere presentata non necessariamente in concomitanza dell’esecuzione di determinati lavori. [1]. 

La responsabilità

Essendo compito del proprietario appaltare i lavori di costruzione, ristrutturazione o manutenzione del proprio immobile ad imprese idonee e, quindi, qualificate, affidarsi a tecnici progettisti e Direttori Lavori di comprovata esperienza nei rispettivi settori di competenza, vigilare sullo stato di conservazione del proprio immobile effettuando quando necessario i relativi lavori di messa in sicurezza e relativo ripristino, è ovvio che sul proprietario medesimo gravino importanti responsabilità anche di natura urbanistica.

A seconda dei casi le responsabilità potranno essere di tipo civile, amministrativo o penale, con provvedimenti di tipo sanzionatorio-economico e nei casi più gravi di restrizione della libertà personale.

Dall’inosservanza parziale o totale delle norme specifiche alle quali è tenuto il proprietario, quest’ultimo può vedere inibito l’uso dell’immobile stesso e/o la sua commerciabilità: in tale ultima ipotesi il valore venale subisce inevitabili forti riduzioni, riduzioni che possono azzerare l’intero valore divenendo un vero onere economico quando si debba procedere alla sua demolizione.

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La commerciabilità dell’immobile

In merito alla commerciabilità o meno di un immobile grande importanza riveste la conformità urbanistica dello stesso: infatti, è nullo l’atto di compravendita di un immobile privo del titolo edilizio che si sarebbe dovuto ottenere per la sua edificazione.

In tal senso occorre, però, fare un distinguo tra le diverse tipologie degli abusi perché non tutte le difformità comportano la nullità dell’atto di compravendita.

In linea generale si ritiene che la totale difformità (art. 31 Testo Unico 380/2001) o le variazioni essenziali (art. 32 Testo Unico 380/2001), così come in modo inequivocabile l’assenza del titolo edilizio, comportino la nullità dell’atto di compravendita.

A questo riguardo ricordiamo la pronuncia della Corte di Cassazione  Sezioni Unite (sentenza 22 marzo 2019, n. 8230), che ha stabilito che per essere valido l’atto di compravendita di un immobile deve riportare, a pena di nullità, gli estremi del titolo edilizio in forza del quale l’immobile stesso è stato edificato, nulla rilevando in senso ostativo l’eventuale presenza di difformità sull’immobile stesso.

Non emerge dalla pronuncia della Suprema Corte se le opere abusive presenti si debbano intendere di qualsivoglia natura; a nostro avviso è da escludersi la validità dell’atto quando le difformità rientrino nelle fattispecie previste dagli articoli 31 e 32 del D.lgs. 380/2001 poiché in questo caso occorrerebbe un nuovo titolo edilizio, titolo che proprio in virtù dell’ipotesi ora avanzata non sarebbe citabile in quanto inesistente.

In sintesi, la citazione di un titolo edilizio nell’atto di compravendita non comporta in automatico, a nostro parere, la possibilità di effettuare la vendita dell’immobile.

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Abusi formali e sostanziali

Nel caso in cui le opere abusive siano classificabili come abusi formali, ossia sanabili con l’applicazione della procedura di cui all’art. 36 e 37del Testo Unico 380/2001 (Accertamento di Conformità) o sulla base delle specifiche normative regionali e dei regolamenti comunali, l’immobile potrà essere regolarmente compravenduto dopo l’ottenimento del titolo in sanatoria, a differenza di quanto accade se affetto da abuso sostanziale, ossia non sanabile, per il quale mai si potrà ottenere un titolo edilizio in sanatoria.

Gli abusi edilizi, indipendentemente dalla loro entità, sono sempre considerati reati dal T.U. 380/2001 e come tali sono soggetti alla prescrizione ex art.157 codice penale, si prescrivono in:

a) quattro anni dall’ultimazione dell’opera abusiva quando non siano intervenuti atti interruttivi quali ad esempio una richiesta di rinvio a giudizio, l’emissione del decreto di condanna, ecc.;

b) cinque anni quando siano intervenuti uno o più atti interruttivi.

Le somme previste dai richiamati articoli 36 e 37 del Testo Unico 380/2001 vengono versate a titolo di oblazione: ciò significa che con tale pagamento si estingue anche il reato penale previsto dall’art. 44 T.U.E. Inoltre, per costante giurisprudenza amministrativa, tali somme sono comprensive dell’importo da imputare a contributo di costruzione.

Infine, è opportuno significare che gravano sul proprietario attuale dell’immobile le responsabilità derivanti da abusi commessi dal proprietario precedente; ovviamente il proprietario attuale potrà far valere i propri diritti nei confronti del precedente proprietario.

Tale rivalsa non potrà essere, invece, attuata nel caso si tratti di abusi minori non necessitanti di un nuovo titolo edilizio e della cui esistenza sia stata fatta menzione nell’atto di compravendita mettendo di fatto a conoscenza l’acquirente: in tal modo quest’ultimo sarà messo nella condizione di valutare la convenienza o meno di procedere con l’acquisto potendone inoltre tenere conto nella pattuizione del prezzo di vendita.

A prescindere dalle singole situazioni, il proprietario deve, sempre e comunque, essere a conoscenza delle condizioni in cui versa il proprio immobile, avviando in tal senso le opportune verifiche, e ciò indipendentemente dal fatto che lo stesso sia intenzionato ad effettuarne la vendita, ad avviare una pratica edilizia o ad accedere a determinati benefici fiscali.

La verifica della regolarità complessiva dell’immobile in base all’aspetto urbanistico, tecnico ed igienico sanitario può in taluni casi essere molto complessa, vediamo quindi di sintetizzare i vari aspetti nell’allegato documento di approfondimento.

Art. 7-bis. La segnalazione certificata può altresì essere presentata, in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione.

A cura di Centro Preventivi

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