Gli interventi di ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lett. d) hanno subito, nel corso negli anni, una radicale trasformazione in termini di contenuto; il punto focale è dato dalla possibilità, in occasione degli interventi di demolizione e ricostruzione, di modificare o meno la sagoma dell’edificio.
Inizialmente sottoposti a permesso di costruire, con il decreto del Fare (L. n. 98/2013) sono poi confluiti nella SCIA allo scopo di snellire ulteriormente le procedure.
Dottrina e giurisprudenza sono intervenuti a più riprese sull’argomento differenziando gli interventi di ristrutturazione pesante da quelli di ristrutturazione leggera. Non è mancato l’intervento delle regioni che, con la propria autonomia, hanno delineato in maniera diversa questa tipologia di intervento spesso disciplinata dal “piano casa”.
In linea di principio, rientrano nel concetto di “ristrutturazione edilizia” gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
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Nella prassi è prevalso l’uso di classificare gli interventi di ristrutturazione in due grandi categorie in funzione della rilevanza delle opere da eseguire. In tale contesto si parla di ristrutturazione edilizia pesante, in contrapposizione con la ristrutturazione edilizia leggera.
Vediamo nel dettaglio le definizioni di ristrutturazione edilizia pesante e leggera oltreché di sagoma edilizia fornite dalla giurisprudenza, che su quest’ultima, non appare esauriente.
L’approfondimento è tratto dal volume Il testo unico dell’edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori di Donato Palombella, edito da Maggioli Editore.
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Ristrutturazione edilizia pesante e leggera
Per ristrutturazione edilizia pesante si intendono gli interventi che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi relativi ad immobili sottoposti a vincoli.
Originariamente, in tale ipotesi, trattandosi di interventi di maggiore consistenza, si richiedeva il preventivo rilascio del permesso di costruire o, eventualmente, della Super DIA.
Per ristrutturazione edilizia leggera si intendono, invece, gli interventi che non comportano modifiche del volume, della sagoma e delle superfici per cui le opere possono essere assentite tramite semplice SCIA.
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Ristrutturazione edilizia e sagoma
Il concetto di ristrutturazione edilizia è strettamente legato a quello di “sagoma” che, peraltro, non trova alcuna definizione all’interno del Testo Unico ma viene normato dalle “definizioni uniformi” introdotte con il Regolamento Tipo.
Ci si riferisce alla definizione n. 18 che considera la sagoma come la “Conformazione planivolumetrica della costruzione fuori terra nel suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali, nonché gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50 m”.
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Cosa si intende per sagoma edilizia?
Secondo il Cons. Stato (sez. VI, 15 marzo 2013, n. 1564) è da intendersi per sagoma edilizia “(…), la conformazione planivolumetrica della costruzione ed il suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli aggetti e gli sporti, è quella consolidata in giurisprudenza, anche penale (Cass., sez. III, 9 ottobre 2008, n. 38408; 6 febbraio 2001, n. 9427), e da ultimo ripresa dalla Corte costituzionale (23 novembre 2011, n. 309) a proposito della (…) l.r. Lombardia n. 12 del 2005”.
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La Corte Costituzionale (n. 309/2011), intervenuta sul tema, ha stabilito che la sagoma edilizia consiste nella “conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale (…)”.
Secondo la Cass. (sez. III pen., 23 aprile 2004, n. 19034), “Al fine di ricomprendere nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione di un fabbricato con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, per sagoma deve intendersi la conformazione planivolumetrica della costruzione ed il suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, così che solo le aperture che non prevedano superfici sporgenti vanno escluse dalla nozione stessa di sagoma”.
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Sagoma edilizia: il diverso posizionamento dell’edificio è ammesso?
La circolare 7 agosto 2003, n. 4174 del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti “Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, come modificato ed integrato dal decreto legislativo 27 dicembre 2002, n. 301. Chiarimenti interpretativi in ordine alla inclusione dell’intervento di demolizione e ricostruzione nella categoria della ristrutturazione edilizia”, ritiene che la definizione di ristrutturazione edilizia non richiama più il concetto di “area di sedime”.
In proposito, il Ministero afferma “non si ritiene che l’esclusione di tale riferimento possa consentire la ricostruzione dell’edificio in altro sito, ovvero posizionarlo all’interno dello stesso lotto in maniera del tutto discrezionale. La prima ipotesi è esclusa dal fatto che, comunque, si tratta di un intervento incluso nelle categorie del recupero, per cui una localizzazione in altro ambito risulterebbe palesemente in contrasto con tale obiettivo; quanto alla seconda ipotesi si ritiene che debbono considerarsi ammissibili, in sede di ristrutturazione edilizia, solo modifiche di collocazione rispetto alla precedente area di sedime, sempreché rientrino nelle varianti non essenziali, ed a questo fine il riferimento è nelle definizioni stabilite dalle leggi regionali in attuazione dell’art. 32 del Testo unico. Resta in ogni caso possibile, nel diverso posizionamento dell’edificio, adeguarsi alle disposizioni contenute nella strumentazione urbanistica vigente per quanto attiene allineamenti, distanze e distacchi”.
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Il Ministero, quindi, ammetterebbe possibili modifiche di posizionamento all’interno dello stesso lotto che, però, non vengono ammesse dalla giurisprudenza (Cons. Stato, sez. VI, 16 dicembre 2008, n. 6214; Cons. Stato, sez. V, 15 aprile 2004, n. 2142) che fa coincidere la ristrutturazione edilizia con un intervento senza incremento di volumi e variazioni di sagoma e di superfici, salvo una diversa distribuzione di quelle assentite, né una maggiore o diversa occupazione delle aree di sedime. In tale ottica, lo spostamento all’interno del lotto costituirebbe una nuova opera.
Tale tesi sarebbe suffragata dalla Corte Costituzionale (23 novembre 2011, n. 309) secondo cui “un intervento di demolizione e ricostruzione che non rispetti la sagoma dell’edificio preesistente – intesa quest’ultima come la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale – configura un intervento di nuova costruzione e non di ristrutturazione edilizia”.
Da ultimo si rammenta che le c.d. “definizioni standardizzate”, introdotte dalla Riforma Madia, definiscono la sagoma come “conformazione planivolumetrica della costruzione fuori terra nel suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali, nonché gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50 m”.
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Donato Palombella | 2021 Maggioli Editore
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Foto:iStock.com/FooTToo
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