Il decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76 noto come decreto Semplificazioni, ha rivoluzionato il settore edile e le sue regole, dato che ha riscritto e rivisto alcune sezioni del Testo Unico dell’edilizia. La legge è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 228 del 14 settembre ed è in vigore dal 15 settembre.
Ha rivoluzionato soprattutto il regime delle distanze. Facciamo una sintesi e una tavola riepilogativa aggiornata sul tema. Il contenuto è tratto da Il testo unico dell’edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori , consigliato per chi ha a che fare con titoli edilizi, documentazioni amministrative e permessi, agibilità (la cosa interessante è che il testo digitale ha link cliccabile collegati al testo della normativa di riferimento, sempre aggiornata!!).
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Distanza fabbricati stesso lotto e dal confine
Numerose leggi nazionali e regionali, allo scopo di evitare lo spreco di suolo e promuovere il recupero del costruito, hanno introdotto alcuni incentivi per favorire gli interventi di demolizione e ricostruzione. Si pensi, per esempio, alle norme sul piano casa che prevedono cospicui bonus volumetrici a cui si aggiungono quelli fiscali (c.d. SismaBonus).
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Uno dei problemi principali insito in questa tipologia di lavori è rappresentato dalle distanze. Gli edifici più datati, infatti, spesso e volentieri non rispettano le distanze previste dalla normativa attuale; la ricostruzione impone degli arretramenti che si traducono in perdita di volume e ciò, alla resa dei conti, incide negativamente sulla fattibilità dell’operazione. In parole povere, per poter rispettare le distanze attuali, occorre arretrarsi e ciò comporta un minor volume costruito ovvero minori superfici vendibili.
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Per cercare di arginare il problema, il decreto Sblocca cantieri (d.l. n. 32/2019 convertito dalla legge n. 55/2019) aveva introdotto un correttivo. All’interno dell’art. 2-bis del T.U. era stato inserito il comma 1-ter che permetteva di attestarsi sulle distanze legittimamente preesistenti. Tale possibilità, peraltro, veniva offerta solo a condizione che venisse mantenuta l’area di sedime, il volume e le altezze. La norma, quindi, chiudeva la partita con uno zero a zero: da un lato agevolava gli interventi evitando gli arretramenti, dall’altro li penalizzava non potendo godere dei bonus volumetrici.
Decreto semplificazioni e incentivi volumetrici
Il problema è stato affrontato in maniera diversa dal decreto Semplificazioni (d.l. n. 76/2020 convertito dalla L. n. 120/2020) che, riscrivendo il comma 1-ter, permette di superare sia il problema degli arretramenti, che dell’altezza massima dell’edificio preesistente (permettendo, in tal modo, di utilizzare gli incentivi volumetrici). Anche in questo caso abbiamo dei limiti: nelle zone omogenee A (ovvero nei centri storici) gli interventi di demolizione e ricostruzione vengono consentiti esclusivamente “nell’ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatte salve le previsioni degli strumenti di pianificazione urbanistica vigenti”.
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Distanze dal confine
La materia delle distanze viene disciplinata (anche) dal codice civile allo scopo di regolamentare i rapporti di vicinato. Di norma le distanze civilistiche sono cedevoli rispetto ai regolamenti comunali.
MURO DI CINTA (art. 878 c.c.)
Altezza non superiore a 3 metri o a limiti inferiori fissati dai locali regolamenti edilizi. Può essere realizzato all’interno della proprietà, adiacente al confine, oppure per metà nel terreno del costruttore e per metà in quello del vicino che ne acquisisce la comproprietà contribuendo alle spese di realizzazione e manutenzione.
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DISTANZE TRA FABBRICATI TRA TERRENI INEDIFICATI
Chi costruisce per primo decide se farlo a distanza dal confine o su di stesso.
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DISTANZE TRA FABBRICATI DI CUI UNO GIÀ EDIFICATO
Teoria della prevenzione. In questo caso, in parole povere, chi costruisce per primo detta le regole obbligando il vicino ad adeguarsi. Chi costruisce per secondo, infatti, deve rispettare la distanza complessiva di 10 metri dal primo ovvero, ove il primo abbia edificato sul confine, il secondo dovrà farlo in aderenza o a 10 metri di distanza. Ovviamente la norma non trova applicazione relativamente alle unità immobiliari in condomìnio in quanto, in questo caso, l’originario unico proprietario (ovvero il costruttore), realizzando il fabbricato, crea delle servitù tra immobili confinanti.
DISTANZE PER GLI IMPIANTI
L’art. 889 del codice civile prescrive che tutte le tubazioni che trasportano acque grigie e nere, anche se interrate, corrano ad almeno un metro di distanza dal confine. La stessa distanza va rispettata per le tubazioni del gas. Per manufatti come fosse biologiche, cisterne interrate e pozzi, la distanza è aumentata a 2 metri. Il codice non fa esplicito riferimento alle piscine, ma per cautela è bene considerarle come delle cisterne e rispettate la distanza di almeno 2 metri dal limite della proprietà.
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DISTANZE PER LE CANNE FUMARIE
Per quel che riguarda l’installazione di canne fumarie di camini e stufe e, in genere, di manufatti o materiali potenzialmente pericolosi, l’art. 890 c.c. non prevede delle distanze precise ma prescrive di rispettare i regolamenti e, in genere, di non arrecare danno ai vicini. La norma non richiama i regolamenti edilizi o comunali ma contiene un generico riferimento ai “regolamenti”. Di conseguenza, si ritiene che un ausilio possa essere rappresentato dalle indicazioni del produttore (si pensi al produttore della canna fumaria che garantisca la sicurezza e salubrità del proprio prodotto).
È necessario tenere a mente che l’art. 844 c.c. fornisce un correttivo stabilendo che non si può impedire l’emissione di fumi se:
– non viene superato il livello di tollerabilità previsto dalle leggi di settore;
– non è possibile posizionare la canna fumaria altrove.
DISTANZE PER LE PIANTE
Il codice civile (art. 892), nel disciplinare le distanze tra le piante ed il muro di confine, prevede misure diverse in relazione alla tipologia della pianta; avremo, quindi:
– alberi ad alto fusto, distanza di 3 metri;
– alberi non alto fusto, distanza di 1,5 metri;
– arbusti, siepi e viti di altezza massima 2,5 metri, distanza di 50 cm;
– robinie, distanza di 2 metri;
– ceppaie di ontano, castagno e simili, distanza di 1 metro.
L’albero posto sulla linea di confine si considera comune e può essere tagliato solo con il consenso di entrambi i proprietari.
>>> TABELLA di sintesi in pdf sulle distanze
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Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori
Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali. L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia. Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.
Donato Palombella | 2021 Maggioli Editore
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Foto: iStock/PaulMaguire
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