Superbonus, condomino contrario ai lavori: come fare rivalsa

Lavori ammessi al Superbonus. Possono essere invasivi, possono turbare le attività domestiche, possono essere inutili per alcuni proprietari. In quali casi ci si può opporre se il condominio decide di dar corso a questi interventi e come è possibile far valere le proprie ragioni? Ci si può rivalere con gli altri condomini per i disagi causati?

Anche se siamo in attesa di sapere se il Superbonus sarà effettivamente prorogato al 2023 (>> lo dice il Recovery Plan), moltissimi condomini si sono già attivati con le pratiche per accedere ai lavori agevolati dal DL rilancio (quindi Superbonus 110%), anche se ciò che più di tutto fa gola è il Bonus facciate, detrazione al 90% volta agli interventi di ripristino delle facciate degli edifici dei centri urbani.

Leggiamo dunque la risposta al quesito sul condomino contrario ai lavori, data l’attualità del caso.

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Superbonus, condomino contrario ai lavori: come fare rivalsa

Riprendiamo la domanda:in quali casi ci si può opporre se il condominio decide di dar corso a questi interventi e come è possibile far valere le proprie ragioni? Ci si può rivalere con gli altri condomini per i disagi causati?

La problematica è piuttosto comune ora che la legge, per l’esattezza il comma 9-bis l’articolo 119 del decreto Rilancio, consente che le delibere relative all’approvazione dei contratti per gli interventi per i quali si ha diritto Superbonus possono essere approvate con la maggioranza ridotta, ossia per il via libera ai lavori è sufficiente il voto a favore della maggioranza dei presenti in assemblea (direttamente o per delega) che abbiano almeno 1/3 dei millesimi di proprietà.

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E considerando che a livello condominiale praticamente nella totalità dei casi i lavori vengono deliberati a costo zero a fronte dello sconto in fattura o della cessione del credito ai fornitori, è assai difficile trovare un’opposizione a questo tipo di delibere.

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Regole Superbonus in condominio

Ma, come detto, interventi di questo genere possono anche creare disagi, disagi che però non possono fatti valere per ottenere alcun tipo di risarcimento da parte del condominio una volta che lavori sono stati deliberati, a patto che vengano deliberati nel rispetto delle norme.

Ai fini del Superbonus in condominio, infatti, è necessario che la riduzione di due classi energetiche avvenga esclusivamente con interventi sulle parti comuni dell’edificio. Solo in questo caso si può parlare di interventi condominiali per i quali si applicano le regole per l’approvazione delle delibere indicate nel decreto Rilancio, mentre non è possibile ottenere il salto di due classi energetiche con interventi trainanti e trainati realizzati sommando agli interventi trainanti sulle parti comuni dell’edificio eventuali interventi trainati singole unità immobiliari.

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In sostanza non è possibile obbligare i proprietari a realizzare degli interventi trainati nei propri appartamenti, ad esempio la sostituzione degli infissi, per farsi che si raggiunga il risultato energetico richiesto dal momento che, in base alle norme, non è possibile in alcun caso sommare interventi sulle parti comuni con gli interventi sulle parti private per ottenere il risultato a livello dell’edificio. A conferma di questo le indicazioni contenute nel punto 5.2.7 della circolare 30 dell’Agenzia delle entrate del 22 dicembre scorso nella quale si precisa che “nel caso di edifici con più unità immobiliari occorre predisporre gli A.P.E. convenzionali riferiti all’intero edificio. Gli eventuali A.P.E. esistenti sono invece riferiti alle singole unità immobiliari e quindi non utilizzabili”. (>> Modelli Superbonus per APE convenzionale e tradizionale).

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Nel software utilizzato, quindi, precisa ancora l’Agenzia, “occorre eseguire l’input descrittivo del sistema edificio impianto”, ossia occorre considerare il fabbricato nella sua interezza e la presenza dell’eventuale impianto di riscaldamento centralizzato. In assenza dell’impianto centralizzato la verifica dovrà essere effettuata considerando l’impianto standard come previsto sulla base dei decreti che regolamentano la predisposizione dell’Attestato di prestazione energetica.

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Parti comuni e private

Quindi se non ci si può opporre ai lavori effettuati sulle parti comuni, allo stesso modo non è possibile che l’assemblea obblighi ad interventi su quelle private, anche perché questi ultimi interventi non avrebbero alcun rilievo ai fini del calcolo del fatto di classe dell’edificio.

Qualora l’amministratore proponesse all’assemblea di approvare una delibera in questo senso occorrerebbe far valere immediatamente le proprie ragioni e annunciare che la delibera sarebbe comunque impugnata.

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Foto: iStock/mikkelwilliam