Superbonus in condominio, le tempistiche da rispettare per ogni fase

Tra tutte le criticità che avvolgono il Superbonus 110, quella del rispetto delle tempistiche sembra regnare sovrana, nonostante la proroga che, per i condomini, ha esteso il periodo d’applicazione comprendendo le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022 (e al 30 giugno 2023 per gli edifici di edilizia popolare). Il primo vincolo temporale per l’ottenimento dell’incentivo è il completamento di almeno il 60% dei lavori entro il 30 giugno 2022. Questa data è quindi il punto di partenza per calcolare a ritroso i tempi da rispettare per poter essere certi di ottenere realmente l’incentivo fiscale e non doversi far carico delle spese sostenute per gli interventi.

Si tratta di un calcolo complesso perché, prima di analizzare i tempi dei lavori per un condominio, si devono considerare quelli per le pratiche burocratiche necessarie per arrivare all’inizio dei lavori. Si è impegnata in questo calcolo l’arch. Annalisa Galante, docente di Fisica Tecnica Ambientale al Politecnico di Milano e Coordinatrice scientifica di That’s Smart, l’area dedicata a Home & Building Automation, Smart Metering, Electric Mobility e Energie rinnovabili nell’ambito di MCE – Mostra Convegno Expocomfort), che ha analizzato i tempi necessari alle differenti fasi: preliminare, progettuale, asseverazioni e comunicazione finale.

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I risultati della sua analisi evidenziano che, se si vuole essere certi di ottenere l’incentivo, si dovrebbe iniziare l’iter entro la fine del mese di febbraio: si tratta quindi di una corsa contro il tempo per i condomini. Vediamo nel dettaglio l’analisi dell’arch. Galante, che sottolinea inoltre come tutti i passaggi debbano essere svolti “con cura e scrupolosità, pena l’annullamento dell’accesso al credito per il richiedente e il conseguente pagamento di tutti i lavori effettuati. Per le attività previste, si consiglia vivamente di rivolgersi a tecnici esperti di diagnosi e certificazione energetica (…) e aziende referenziate che seguano scrupolosamente sia le attività di cantiere che gli iter burocratici necessari per accedere all’incentivo”.

Superbonus condominio, analisi dei tempi e delle fasi

A – Fase preliminare: verifica dei requisiti (fino a 60 giorni)

Valutazione della possibilità di fruizione effettiva del Superbonus 110, nomina del tecnico o incarico a un General Contractor:

• Verifica conformità edilizia e urbanistica: rilievo e richiesta conformità urbanistica al Comune di riferimento in cui è ubicato l’edificio (l’Ufficio preposto ha fino a 30 gg – salvo sospensioni per cause di forza maggiore – per inoltrare i documenti necessari a procedere con la fase di diagnosi);
• Verifica asseverata della possibilità di avere un salto di 2 classi energetiche con diagnosi e pre-certificazione.

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B – Fase progettuale ed esecutiva (fino a 270 giorni)

Scelta degli interventi, ricevimento preventivi aziende (ipotesi di sfruttamento dello sconto in fattura) e definizione dell’impresa esecutrice o del General Contractor o del soggetto a cui cedere il credito (istituto di credito, finanziaria, ecc.):

• Sanatoria sulle eventuali difformità edilizie e urbanistiche (non rientrano come interventi nel 110 % e allungano le tempistiche di circa 30 gg);
• Se si optasse per la cessione del credito a una banca o finanziaria, è necessario calcolare altri 15 gg per ottenere il nulla osta a procedere.
• Pratica edilizia (presentazione pratica, Direzione Lavori, CSP/CSE) + ex Legge 10 (coincidente con l’inizio lavori);
• Esecuzione dei lavori.

C – Asseverazioni e comunicazioni finali (fino a 30 giorni)

• Chiusura pratica edilizia e APE post-intervento asseverato
• Asseverazioni fiscali
• Comunicazione Agenzia delle Entrate

>> Guarda il diagramma di Gantt relativo all’analisi dell’arch. Galante <<

Esempio pratico

L’analisi riporta anche l’esempio pratico dei lavori di ristrutturazione in un condominio di grandi dimensioni, tra le 40 e le 50 unità immobiliari. Per accedere al Superbonus si dovrà procedere con diverse deliberazioni assembleari, che dovranno coinvolgere un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio (lo prevede l’art. 119 comma 9 bis del Decreto Rilancio, come modificato dalla legge 26/2020 art. 63, in linea con quanto già previsto dalla legge 220/2012 per le riqualificazioni basate su diagnosi e certificazioni energetiche).

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Si può quindi ipotizzare la seguente timeline:

• Assemblea di incarico al tecnico o al general contractor per l’attuazione della Fase A: da 15 a 60 gg
• Attuazione delle verifiche preliminari (Fase A – conformità urbanistica, diagnosi, pre-certificazione, ecc.): da 30 a 60 gg
• Assemblea di mandato per l’attuazione della Fase B: da 15 a 30 gg
• Fase B – Comunicazione di inizio lavori, esecuzione: da 90 a 180 gg a seconda della quantità di lavori da eseguire
• Fase C – Asseverazioni e comunicazioni finali: da 30 a 45 gg a seconda della quantità e complessità dei lavori eseguiti.

Secondo l’arch. Galante risulta quindi basilare capire fin dalla prima fase di impostazione i tempi in cui i lavori saranno svolti per poter fare una stima realistica del tempo che si ha per svolgere le prime fasi.

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immagine: iStock/Mr_Twister