Realizzare innovazioni utili al singolo condomino ma che modificano un bene ritenuto di natura condominiale non è sempre semplice e può influire sui rapporti tra i vari condomini e in tal senso si segnala la recente sentenza del Tribunale di Firenze n. 189 del 21/01/2019 che richiama i principi già espressi nell’articolo 1102 del Codice Civile.
La sentenza recita: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.
Canna fumaria: lede i diritti dei condomini?
Il caso era quello di una canna fumaria che doveva servire all’attività di ristorazione del piano terra per l’evacuazione dei fumi tramite un percorso lungo la facciata lato cortile interno dello stabile ed all’interno di un manufatto in cartongesso a cui l’assemblea condominiale non ha dato il proprio consenso.
Analizzando la questione si può dire che la canna fumaria in questione si serviva del muro e della facciata condominiale senza alterarne l’uso primordiale, cioè quello di delimitare l’ambiente esterno dall’interno del fabbricato; l’unica cosa che veniva a essere modificata era l’aspetto estetico della facciata in questione.
Come mostra in maniera chiara la sentenza, la presenza della canna fumaria non lede alcun diritto dei condomini e il fatto è stato ulteriormente avvalorato dal consulente del giudice che ha analizzato con favore l’inserimento in facciata dell’opera stessa che risultava di necessità essenziale per l’attività presente al piano terra del condominio.
Inoltre, quand’anche un regolamento condominiale (assembleare o contrattuale che sia) preveda la necessità di un assenso dell’assemblea per eseguire opere di innovazione di un bene condominiale, si può dire che ciò rappresenti una mera disposizione di natura procedimentale e non una sorta di deroga all’articolo 1102 del Codice Civile che, se non viene leso, garantisce la possibilità di servirsi e di innovare un bene comune purché ciò non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso e senza modificarne la destinazione. Pertanto il montaggio della canna fumaria avrebbe avuto un vizio procedurale ma non avrebbe leso l’art. 1102 e, di conseguenza, non è legittima la richiesta di rimozioni da parte di altri condomini.
Come si applica il concetto di “innovazione”
Il concetto di innovazione che si intreccia con quello di uso a pari modo può e deve avvenire comunque sempre nel limite qualitativo e quantitativo del bene comune in questione e non deve fare riferimento a situazioni contingenti o particolari condizioni personali, operando dunque in maniera ragionevole ed in equilibrio con le reali necessità degli individui (vedasi Cass. n. 15203 del 11/07/2011).
Alla luce di tutto ciò, l’installazione della canna fumaria in oggetto così come qualunque opera di innovazione necessaria alle varie unità immobiliari di un condominio, sono legittime se conformi al disposto dell’articolo 1102 Codice Civile laddove non sia derogato tramite prescrizioni eventualmente contenute all’interno del regolamento di condominio.
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