Permesso di costruire annullato, demolizione è la sanzione naturale

Gli argomenti della selezione di sentenze per l’edilizia e l’urbanistica pubblicate la scorsa settimana sono… 1) Annullamento del permesso di costruire – sanzione naturale; 2) Permesso di costruire – decadenza – sbancamento ed altre attività minori; 3) Provvedimento di demolizione – elemento necessario; 4) Tinteggiatura della facciata di un immobile – qualificazione edilizia dell’intervento; 5) Tettoia di rilevanti dimensioni – qualificazione dell’intervento – titolo necessario; 6) Destinazione a parcheggio pubblico di un terreno privato – natura del vincolo.

Annullamento del permesso di costruire prevede la demolizione

Estremi della sentenza: TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 10 ottobre 2018 n. 1417
Massima: La demolizione è la sanzione naturale derivante dall’annullamento del permesso di costruire.

La regola immanente all’art. 38, comma 1, del d.p.r. n. 380/2001 è rappresentata dall’operatività della sanzione reale, la quale, in quanto effetto primario e naturale derivante dall’annullamento del permesso di costruire (così come dalla sua mancanza ab origine: cfr. art. 31, comma 2, del d.p.r. n. 380/2001 cit.), non richiede all’amministrazione un particolare impegno motivazionale, ma rinviene nella legalità violata la sua giustificazione in re ipsa.

Nel caso di annullamento del titolo abilitativo edilizio, in disparte l’ipotesi di vizi di ordine meramente procedurale e formale, il modello legale tipico di atto consequenziale è, infatti, proprio quello dell’ordine di ripristino dello stato dei luoghi, in quanto unico atto idoneo ad arrecare una piena soddisfazione all’interesse pubblico alla rimozione delle opere in contrasto con la disciplina urbanistica; cosicché, ove lo sviluppo attuativo del pregresso annullamento del permesso di costruire si incanali nell’alveo naturale della riduzione in pristino, alcun onere di specifica motivazione ricade sull’amministrazione procedente, il cui operato è obbligatoriamente scandito dallo stesso legislatore; mentre, solo in presenza di circostanze peculiari ed eccezionali, idonee ad accreditare l’oggettiva impossibilità di attuare la misura ordinaria della riduzione in pristino, sarà possibile accedere alla misura residuale della sanzione pecuniaria, occorrendo, però, in siffatta evenienza giustificare la deroga alla soluzione di ‘tutela reale’ privilegiata dal legislatore mediante una congrua motivazione che dia adeguatamente conto delle valutazioni effettuate (cfr. TAR Campania, Napoli, sez. II, 21 marzo 2006, n. 3124; sez. VIII, 7 gennaio 2015, n. 34; 10 marzo 2016, n. 1397; 7 aprile 2016, n. 1746; 8 luglio 2016, n. 3490; sez. IV, 4 gennaio 2017, n. 68; TAR Veneto, Venezia, 21 aprile 2016, n. 417).

Leggi anche Permesso di costruire in sanatoria: annullabile se ottenuto con dichiarazioni false

Decadenza permesso di costruire, sbancamento ed altre attività minori

Estremi della sentenza:  TAR Toscana, sez. III, sent. 12 ottobre 2018 n. 1309
Massima: La ripulitura del sito, l’approntamento del cantiere e dei materiali occorrenti per l’esecuzione dei lavori nell’immobile, lo sbancamento del terreno.

La giurisprudenza è unanime nel ritenere che al fine di impedire la decadenza del permesso di costruire, l’avvio delle opere deve essere reale ed effettivo ovvero manifestazione di un serio e comprovato intento di esercitare il diritto ad edificare, e non solo apparente o fittizio, volto al solo scopo di evitare la temuta perdita di efficacia del titolo, con conseguente irrilevanza di operazioni quali la ripulitura del sito, l’approntamento del cantiere e dei materiali occorrenti per l’esecuzione dei lavori nell’immobile, lo sbancamento del terreno (Cons. St., sez. VI, 19 settembre 2017 n. 4381; id., sez. V, 31 agosto 2017 m. 4150; T.A.R. Campania Salerno, sez. II, 15 giugno 2018 n. 961).

Leggi anche Permesso di costruire, per la decadenza serve un provvedimento espresso

Provvedimento di demolizione nullo se privo del nominativo del destinatario

Estremi della sentenza:  TAR Campania, Salerno, sent. 10 ottobre 2018 n. 1409
Massima: Il provvedimento di demolizione privo del nominativo del destinatario è nullo.

Un provvedimento di demolizione nel quale manca la specificazione del destinatario dell’ordine ripristinatorio è nullo.

Per l’art. 21 septies l. 241/90, in particolare, “è nullo il provvedimento amministrativo che manca degli elementi essenziali (…)”; e nella specie, stante anche il carattere evidentemente recettizio dell’ordine di demolizione di opere abusive, tali omissioni inficiano irrimediabilmente l’atto, come notificato.

In giurisprudenza: “L’art. 21 septies, l. n. 241 del 1990, introdotto dalla l. 11 febbraio 2005 n. 15, ha codificato la categoria concettuale del provvedimento amministrativo nullo, includendo nelle ipotesi di nullità anche i casi di mancanza di uno degli elementi essenziali dell’atto, che vanno individuati, in assenza di una esplicita indicazione legislativa, secondo le nozioni sostanziali di derivazione civilistica, concernenti il contratto e il negozio giuridico. Il provvedimento amministrativo, pertanto, può considerarsi assolutamente nullo o inesistente solo nelle ipotesi in cui esso sia espressamente qualificato come tale dalla legge, oppure manchi dei connotati essenziali dell’atto amministrativo, necessari ex lege a costituirlo, quali possono essere la radicale carenza di potere da parte dell’autorità procedente, ovvero il difetto della forma, della volontà, dell’oggetto o del destinatario (…)” (T. A. R. Lazio – Roma, Sez. II, 18/06/2012, n. 5587).

Ciò discende, ancora una volta, dall’evidenziata natura recettizia dell’ordine di demolizione, del quale non può predicarsi un’astratta conformità al tipo legale, sganciata dalla corrispondenza tra tale modello, conforme a legge, e il provvedimento, concretamente notificato.

Per consolidato orientamento interpretativo (ex ceteris, cfr. C.d.S., sez. VI, 6 giugno 2018, n. 3417), ai sensi dell’art. 36, comma 3, del D.P.R. n. 380/01 il silenzio serbato dall’amministrazione sulla domanda di accertamento di conformità oltre il termine di sessanta giorni ha natura di silenzio-significativo, tipizzato per legge come diniego tacito, sicché il relativo procedimento viene a concludersi con la formazione, a tutti gli effetti, di un atto negativo tacito.

Tinteggiatura della facciata di un immobile è manutenzione ordinaria?

Estremi della sentenza:  TAR Lombardia Brescia, sez. I, sent. 9 ottobre 2018 n. 969
Massima: La tinteggiatura della facciata dello stabile di proprietà è un’ipotesi di manutenzione ordinaria.

L’art. 3, comma 1, del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) evidenzia che:

a) sono “interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) mentre sono “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione di uso.

Da tali indicazioni, è agevole argomentare che la tinteggiatura, in quanto intervento preordinato a conferire un rinnovato aspetto, sotto il profilo estetico-cromatico, ad un corpo di fabbrica, è appieno sussumibile nelle opere di ordinaria manutenzione.

Tettoia di rilevanti dimensioni, qualificazione dell’intervento

Estremi della sentenza:  TAR Lazio, Roma, sez. II bis, sent. 10 ottobre 2018 n. 9852
Massima: La realizzazione di una tettoia di rilevanti dimensioni è configurabile come intervento di ristrutturazione edilizia subordinata al regime del permesso di costruire.

Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, la realizzazione di una tettoia di rilevanti dimensioni (nel caso specifico, m. 17,20 ×5,80 ×h 2,30 circa, sorretta da n. 8 montanti in legno ad arco posti a copertura dei posti auto dei proprietari degli immobili) è configurabile come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d), del DPR n. 380/2001, nella misura in cui realizza “l’inserimento di nuovi elementi ed impianti”, ed è quindi subordinata al regime del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 10, comma primo, lettera c), dello stesso DPR (C.d.S., Sez. IV, 12.03.2007, n. 1219; TAR Campania Napoli, sez. IV, 13.01.2011, n. 84; TAR Campania, Napoli, Sez. IV, 21.12.2007, n. 16493, TAR Campania Napoli, sez. II, o2.12.2009, n. 8320; TAR Campania Napoli, sez. III, 09.11.2010, n. 23699).

Destinazione a parcheggio pubblico di un terreno privato

Estremi della sentenza:  TAR Friuli Venezia Giulia, sent. 9 ottobre 2018 n. 311
Massima: La destinazione di terreno privato a parcheggio pubblico costituisce vincolo conformativo e non anche espropriativo.

Secondo la giurisprudenza, “la destinazione di terreno privato a parcheggio pubblico – impressa in base a previsioni di tipo urbanistico – non comportando automaticamente l’ablazione dei suoli, ed anzi, ammettendo la realizzazione anche da parte dei privati, in regime di economia di mercato, delle relative attrezzature destinate all’uso pubblico, costituisce vincolo conformativo, e non anche espropriativo, della proprietà privata, per cui la relativa imposizione non necessita della contestuale previsione dell’indennizzo, né delle puntuali motivazioni sulle ragioni poste a base della eventuale reiterazione della previsione stessa; va in effetti attribuita natura non espropriativa, ma conformativa del diritto di proprietà sui suoli, a tutti i vincoli, che non solo non sono esplicitamente preordinati all’esproprio in vista della realizzazione di un’opera pubblica, ma nemmeno si risolvano in una sostanziale ablazione dei suoli medesimi, consentendo al contrario la realizzazione di interventi da parte dei privati, e ciò in linea con quanto statuito dalla Corte costituzionale, per la quale non sono annoverabili tra i vincoli espropriativi quelli derivanti da scelte urbanistiche realizzabili anche a mezzo dell’iniziativa privata; in sostanza sono conformativi – e al di fuori dello schema ablatorio-espropriativo non comportano indennizzo, non decadono al quinquennio e quindi non sussiste un dovere di ritipizzazione – i vincoli che importano una destinazione, anche di contenuto specifico, realizzabile ad iniziativa privata o promiscua pubblico-privata, che non comportino necessariamente espropriazione o interventi ad esclusiva iniziativa pubblica e, quindi, siano attuabili anche dal soggetto privato e senza necessità di ablazione del bene” (così Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 4748 del 2017).

Si osserva, inoltre, nell’ambito di una vicenda del tutto analoga (imposizione del vincolo a parcheggio): costituisce avviso costante della giurisprudenza amministrativa “che la destinazione a parcheggio impressa dallo strumento urbanistico a determinate aree, non comportando automaticamente l’ablazione dei suoli ed, anzi, ammettendo la realizzazione anche da parte di privati, in regime di economia di mercato, delle relative attrezzature destinate all’uso pubblico, costituisca vincolo conformativo, e non anche espropriativo, della privata proprietà per cui la relativa imposizione non necessita della contestuale previsione di un indennizzo, né di una puntuale motivazione sulle ragioni poste a base della eventuale reiterazione della previsione (cfr. CdS n. 4951/2011-. n. 5059 del 1° ottobre 2007)” (così T.A.R. Puglia, Lecce, Sez. I, n. 1027 del 2018).

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it