Secondo il novellato articolo 1130, n. 6, del codice civile, rientra fra i compiti dell’amministratore quello di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio e dei dati catastali di ciascuna unità immobiliare.
La norma, inoltre, specifica che “ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni” e “in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni” l’amministratore può richiedere, attraverso una lettera raccomandata, le informazioni necessarie alla tenuta del registro. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta “l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie,
addebitandone il costo ai responsabili”.
Anagrafe condominiale: le responsabilità dell’amministratore
In ogni caso bisogna sottolineare che l’amministratore non può limitarsi a raccogliere solo i dati dei proprietari delle unità immobiliari, ma deve ottenere anche quelli dei soggetti titolari di altri diritti reali (usufruttuari) e personali di godimento (conduttori e comodatari). Il condomino che si rifiuta di comunicare i dati anagrafici rischia di dover pagare le spese affrontate dall’amministratore per risalire alle informazioni, che si possono ottenere rivolgendosi agli uffici competenti, facendo attenzione a non ledere la privacy dei soggetti coinvolti.
Il reperimento delle informazioni relative agli usufruttuari si può ottenere dai registri immobiliari; al contrario non esiste un registro pubblico dei contratti di locazione o di comodato e quindi, per ottenere i dati dei conduttori, è necessario che il condomino collabori attivamente. In caso contrario – se il contratto è registrato – l’amministratore può rivolgersi all’Agenzia delle Entrate.
Amministratore e anagrafe: la revoca dell’incarico
Alla luce di quanto sopra appare chiaro come l’amministratore (anche tramite un suo incaricato) sia l’unico soggetto responsabile della tenuta e compilazione del registro e in nessun caso possa esimersi da tale compito. Se ciò accadesse, si configurerebbe una “grave irregolarità” e il professionista rischierebbe la revoca dall’incarico, come previsto dall’articolo 1129, comma 11, n. 7 del codice civile. Del resto nel registro in questione deve essere indicato ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.
Com’è noto infatti il decreto “Destinazione Italia” (convertito in legge il 21 febbraio 2014) ha corretto l’impostazione iniziale del testo riformato, precisando come i dati sulle condizioni di sicurezza si riferiscano esclusivamente alle parti comuni dell’edificio e non alle singole unità immobiliari. Il registro quindi potrebbe contenere il fascicolo del fabbricato, laddove esistente, le certificazioni obbligatorie di conformità di impianti comuni alla legge (caldaia centralizzata; impianti antincendio), gli aggiornamenti della situazione statica che gravano sull’amministratore per fatti/opere successive all’accettazione del mandato. Per esempio: l’esecuzione di uno scavo per realizzare box di pertinenza obbliga ad aggiornare la perizia geologica risalente alla costruzione del fabbricato.
Se a ciò non dovesse avere provveduto l’amministratore in carica all’epoca dei lavori, l’amministratore successivo dovrà integrare il registro con i dati mancanti.
Queste informazioni sono tratte da:
La revoca dell’amministratore di condominio
La riforma del condominio ha innovato non poco in tema di responsabilità dell’amministratore individuando alcune fattispecie di revoca per “giusta causa” che sono, con tutta evidenza, esemplificative.Infatti, il nuovo articolo 1129 c.c. definisce meglio, rispetto alla precedente formulazione, le ipotesi di revoca per colpa dell’amministratore. Questo ebook esplica la disciplina in materia, alla luce della più recente giurisprudenza. Giuseppe Bordolli, è consulente legale in Genova ed esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore sia on line che cartaceo e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli e note a sentenza. È mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.
Giuseppe Bordolli | 2017 Maggioli Editore
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