Cambio destinazione uso tra categorie autonome non omogenee, serve il permesso di costruire?

Il cambio destinazione uso è un intervento particolarmente frequente in edilizia e, per la sua attuazione, bisogna distinguere se avviene con l’esecuzione di opere o senza, ma ancor più importante è individuare se avviene tra categorie d’uso funzionalmente omogenee tra loro, anche al fine di stabilire il titolo abilitativo edilizio necessario per effettuare l’intervento.

Ma vediamo di analizzare meglio la questione relativa al cambio destinazione uso dei locali produttivi e di quelli commerciali.

L’art. 23-ter “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante” del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, inserito nel testo unico dell’edilizia, dall’art. 17, comma 1, lett. n), del d.l.  n. 133 del 2014, convertito con modificazioni dalla legge 11 novembre 2014, n. 164, chiarisce che l’utilizzo di un immobile da categoria funzionale “produttiva e direzionale” (comma 1, lett. b) a “commerciale” (comma 1, lett. c) rientra tra i casi in cui, “Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, si verifica un “mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie”.

La norma del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia esclude, quindi, il carattere di omogeneità tra la destinazione commerciale e quella produttiva e direzionale di un immobile, considerate categorie funzionali tra loro diverse e non assimilabili a fronte delle evidenti diverse implicazioni in termini di carichi urbanistici ed impatto complessivo sul territorio.

Ne consegue che, in virtù delle previsioni di cui agli artt. 10 e 22 del citato d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, trattandosi di cambio di destinazione d’uso che incide sul carico urbanistico, si rende necessario il ricorso al titolo abilitativo del permesso di costruire.

Solo il cambio destinazione uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incide sul carico urbanistico), mentre, allorché intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire, indipendentemente dall’esecuzione di opere (Corte di Cassazione, Penale, Sez. III, 24 giugno 2014, n. 39897; T.A.R. Lazio, Roma, Sez. I quater, 4 aprile 2012, n. 3096).