Stime immobiliari: cosa mettere nel rapporto di valutazione

In occasione dell’uscita del suo , abbiamo chiesto a Massimo Moncelli, esperto di estimo ed economia immobiliare, quali sono le voci da inserire nel rapporto di stima.

“Rispetto alla definizione contenuta negli Standard internazionale”, precisa Moncelli, “preferisco qualificarlo come rapporto di stima e non di valutazione; questo perché parliamo di un documento frutto della conoscenza estimativa, di competenza dei professionisti dell’area tecnica, soggetti cioè in possesso di determinate competenze che scaturiscono da una preparazione tecnico scientifica documentata, che è di per sé la prima garanzia per il committente”.

Stime immobiliari: a cosa servono i rapporti
Sono tre le finalità principali di un rapporto di stima immobiliare:

1. Identificare l’immobile posto a garanzia del finanziamento nelle forme previste dal codice civile

2. Accertare che l’immobile oggetto di stima presenti i requisiti previsti dalla legge per la circolazione giuridica degli immobili

3. Stimare il più probabile valore di mercato, o dei valori diversi da quello di mercato, del bene offerto in garanzia ipotecaria

Di seguito le sezioni che devono essere inserite nel rapporto di stima, ricordando che all’interno del volume un intero capitolo è dedicato alle tecniche di redazione dei rapporti di valutazione con l’analisi puntuale e i chiarimenti voce per voce.

Identificazione dell’immobile
L’identificazione esatta dell’immobile è necessaria, soprattutto nel caso di stime immobiliari per il credito al fine di realizzare una corretta iscrizione dell’ipoteca (art. 2826 c.c.).

Sono molteplici gli elementi che concorrono alla corretta definizione dell’immobile tra cui (ma non solo) ricordiamo il foglio di mappa, la particella, il subalterno, l’ubicazione, la descrizione e le modalità di accesso, la titolarità, ecc. (ulteriori chiarimenti sono presenti nel volume di Massimo Moncelli).

Descrizione
Si tratta di una parte del rapporto di stima spesso trascurata (a torto) dal professionista. In realtà si tratta del cuore del rapporto estimativo e sul quale occorre investire cura ed attenzione, (ulteriori chiarimenti sono presenti nel volume di Massimo Moncelli).

Misurazione della consistenza
Per misurazione della consistenza si intende la definizione delle quantità, delle categorie e di quant’altro necessario per circoscrivere l’entità fisica dell’immobile (ulteriori chiarimenti sono presenti nel volume di Massimo Moncelli).

Legittimità urbanistica ed edilizia

Limiti e assunzioni

Valutazione
La valutazione è la parte centrale del rapporto di stima che il perito deve presentare in modo chiaro, trasparente e documentato al fine di determinare il valore di mercato dell’immobile in conformità con gli International Valuation Standards.

Ulteriori elementi del rapporto di stima
Gli Standard internazionali e le Linee guida Abi prevedono che il rapporto di stima contenga una serie di informazioni che di seguito (ulteriori chiarimenti sono presenti nel volume di Massimo Moncelli).

Documentazione da allegare
La documentazione allegata al rapporto di stima ne costituisce parte integrante, anche se può essere di tipo variabile a seconda dell’immobile stimato (ulteriori chiarimenti sono presenti nel volume di Massimo Moncelli).

Sottoscrizione del rapporto di stima