IVA in edilizia, il caso dei terreni con un fabbricato annesso

Dopo avere esaminato nei giorni scorsi il trattamento dell’IVA in edilizia per le cessioni di terreni edificabili e di terreni non edificabili, non ci rimane che trattare il caso dei terreni c.d. graffati, cioè quei terreni su cui insiste un fabbricato, che presenta i caratteri della pertinenza.

Anche questo aspetto lo affrontiamo con l’aiuto di Annunziata Cusati e Giorgio Confente, il cui volume L’IVA in edilizia è sugli scaffali delle librerie specializzate da alcune settimane.

In linea generale la cessione di terreni graffati segue la stessa disciplina della cessione del fabbricato, per cui la cessione del terreno è soggetta a IVA.

Ma quando si applica questa regola?

Perché si possa parlare terreno graffato è necessario che sussista un vincolo di pertinenzialità fra l’immobile e il terreno.

Perché si possa parlare di pertinenza sono necessari due requisiti:

1. il requisito oggettivo, consistente in un rapporto di accessorietà fra i due beni (fabbricato e terreno) così da ritenere il secondo asservito al primo.

2. il requisito soggettivo, costituito dalla effettiva volontà, da parte del proprietario di destinare il terreno a servizio o ornamento dell’immobile.

A proposito dei benefici IVA sulla prima casa, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che “non si possono considerare pertinenze dell’immobile i terreni non graffati all’immobile agevolato, in quanto iscritti autonomamente nel catasto terreni (leggi anche il nostro dossier IVA in edilizia sulla prima casa).

Secondo il Fisco, perché si possa parlare di terreno graffato (confronta circolare n. 38/2005) le “aree scoperte” pertinenziali devono risultare censite al catasto urbano unitamente al bene principale e quindi un’area che sia autonomamente censita al catasto terreni non può considerarsi di pertinenza di un fabbricato urbano, anche se durevolmente destinata a servizio dello stesso e quindi, in sostanza, non può essere assoggettata al regime di IVA agevolata del 4%.