Modifiche sfavorevoli alla precedente destinazione urbanistica di un lotto: il privato può fare qualcosa?

Il tema della discrezionalità del Comune nelle scelte urbanistiche e del contrapposto interesse del privato al mantenimento di una favorevole precedente destinazione urbanistica del proprio lotto è ricorrente in giurisprudenza e spesso oggetto di contenzioso fra l’ente locale ed il cittadino. L’argomento è stato oggetto di tre recenti sentenze, che segnaliamo ai lettori.

Il Consiglio di Stato, sez. IV, nella sent. 14 settembre 2022, n. 7977 ha considerato legittima la decisione del Comune di ridurre la capacità edificatoria di un’area, rispetto alla precedente previsione, motivata dalla necessità di contenere il consumo di suolo ed incrementare la quantità di aree permeabili per il contenimento e il drenaggio delle acque meteoriche, visto che in passato nella zona si erano verificati episodi di allagamenti e che buona parte del territorio comunale era stato colpito, in passato, da eventi alluvionali.

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I giudici di Palazzo Spada hanno ricordato le scelte di pianificazione urbanistica sono caratterizzate da ampia discrezionalità e che il privato ha solo una aspettativa generica del privato alla non reformatio in peius delle destinazioni di zona edificabili, cedevole dinanzi alla discrezionalità del potere pubblico di pianificazione urbanistica, ed analoga a quella di ogni altro proprietario di aree che aspira ad una utilizzazione più proficua del proprio immobile.

L’interesse pubblico all’ordinato sviluppo edilizio del territorio è funzionalmente rivolto alla realizzazione contemperata di una pluralità di interessi pubblici, che trovano il proprio fondamento in valori costituzionalmente garantiti[1]; una destinazione di zona precedentemente impressa non determina l’acquisizione, una volta e per sempre, di una aspettativa di edificazione non più mutabile, essendo appunto questa modificabile (oltre che in variante) con un nuovo P.R.G., conseguenza di una nuova e complessiva valutazione del territorio, alla luce dei mutati contesti e delle esigenze medio tempore sopravvenute[2].

Una motivazione “rafforzata” è richiesta solo in presenza di superamento degli standard minimi, di una convenzione di lottizzazione o di un accordo equivalente, di pronunce di annullamento di diniego di permesso di costruire o di silenzio inadempimento, passate in giudicato[3].

Similmente, il TAR Lombardia, Milano, sez. IV, nella sent. 8 settembre 2022, n. 1975, ha affermato che rientra nella discrezionalità amministrativa la scelta di modificare la destinazione urbanistica di un’area, da D2 ad area di valore paesaggistico, ambientale ed ecologico, motivata con la volontà di ridurre il consumo di suolo e per finalità di protezione ambientale. Anche i giudici milanesi hanno evidenziato che “Le evenienze generatrici di affidamento “qualificato”, sulla scia della giurisprudenza ormai consolidata, sono ravvisabili nell’esistenza di convenzioni di lottizzazione, di accordi di diritto privato intercorsi tra Comune e proprietari, di giudicati di annullamento di dinieghi di concessioni edilizie, o di silenzio-rifiuto su domanda di concessione. In mancanza di tali eventi, non è configurabile un’aspettativa qualificata ad una destinazione edificatoria non peggiorativa di quella pregressa, ma solo un’aspettativa generica, analoga a quella di qualunque altro proprietario di aree che aspiri all’utilizzazione più proficua dell’immobile, posizione cedevole rispetto alle scelte urbanistiche dell’Amministrazione: sicché non può essere invocato il difetto di motivazione, in quanto si porrebbe in contrasto con la natura generale dell’atto e i criteri di ordine tecnico seguiti per la redazione dello stesso”[4].

Infine, segnaliamo la sent. 13 settembre 2022, n. 602, del TAR Basilicata, nella quale, dinanzi ad una modifica della destinazione urbanistica di un’area da turistica ad agricola nella quale la società proprietaria aveva rinunciato da lungo tempo ad alcuni permesso di costruire, è stato affermato che “Alcun affidamento qualificato è ravvisabile nel caso di rinuncia a realizzare interventi edilizi autorizzati con risalenti permessi di costruire, chiedendo anche al Comune resistente la restituzione degli oneri di urbanizzazione e attivandosi per la esecuzione delle opere di ripristino ambientale e dello stato dei luoghi; ciò, peraltro, costituisce manifestazione di inerzia nell’utilizzo delle potenzialità edificatorie che non può certamente essere imputata all’Ente civico, né configura un legittimo affidamento alla conservazione della pregressa destinazione urbanistica”.

I giudici lucani hanno ribadito che “una destinazione di zona precedentemente impressa non determina affatto l’acquisizione, una volta e per sempre, di una aspettativa di edificazione non più mutabile, essendo appunto questa modificabile (oltre che in variante) con un nuovo PRG, conseguenza di una nuova e complessiva valutazione del territorio, alla luce dei mutati contesti e delle esigenze “medio tempore” sopravvenute”.

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it

Consigliamo

 

[1] Cfr. Cons. Stato, sez. IV, sent. 10 maggio 2012, n. 2710.

[2] Cfr. Cons. Stato, sez. IV, sent. 25 maggio 2016, n. 2221; sent. 8 giugno 2011, n. 3497.

[3] Cfr., ex plurimis, Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 25 giugno 2019, n. 4343.

[4] In tal senso, cfr. TAR Sardegna, sez. II, sent. 13 luglio 2022, n. 502.

Immagine: iStock/garnouille11