Compravendita immobiliare: quali sono gli atti attraverso cui si può diventare proprietari

Qualunque sia il tipo di immobile di cui siete proprietari e quale che sia il diritto che possedete su di esso, questo vi può essere pervenuto mediante diverse procedure.

Quando l’acquisto viene fatto in regime di libero mercato, l’acquirente ed il venditore devono stipulare, presso un notaio, un rogito, il quale è un atto pubblico in cui viene indicato cosa viene trasferito, tra quali soggetti, ed a che prezzo.

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Il notaio, poi, provvederà alla registrazione dell’atto ed alla comunicazione alla Conservatoria dei Registri Immobiliari dell’avvenuto trasferimento di proprietà. Il registro delle proprietà deve essere necessariamente pubblico, perché altrimenti mancherebbe quella imparzialità che è indispensabile per consentire l’esistenza del mercato stesso: i dati della Conservatoria confluiscono poi nel catasto, il quale annota, per ogni singola unità immobiliare, chi ne possiede un diritto, con quale quota, e con quale natura.

Tuttavia, il rogito non è l’unico strumento con cui si diventa titolari di un diritto di un immobile, vediamo allora quali sono gli atti attraverso cui si può diventare proprietari, così come descritto da Marco Campagna nel volume La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non, edito da Maggioli Editore, dal quale è estratto questo articolo.

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Atto di successione ereditaria

Altro caso tipico di atto, sempre pubblico, di trasferimento di diritti è l’atto di successione ereditaria. Questo viene redatto, stavolta anche in assenza di un notaio, a seguito del decesso di quel soggetto titolare di diritti su alcuni immobili, e serve appunto a trasferire agli eredi i diritti degli immobili stessi.

La legge italiana stabilisce sia come devono essere ripartiti i beni in assenza di testamento, sia le regole che devono essere rispettate nei testamenti (se un testamento ignora completamente un erede diretto, ad esempio un figlio, può essere impugnato): in caso di assenza di testamento, sono stabilite le quote in cui devono essere frazionati i diritti immobiliari in modo automatico.

Se gli eredi hanno desiderio di modificare le quote loro attribuite, devono prima depositare una dichiarazione di successione aderente alle regole della legge, e, successivamente, possono stipulare un rogito per modificare le quote proprietarie, i cui trasferimenti devono essere giustificati da analoghi trasferimenti di denaro o mediante donazione.

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Atto di donazione

Un altro modo in cui un diritto può essere trasferito è, appunto, l’atto di donazione (che è sempre un atto pubblico: come si è detto, la pubblicità degli atti di trasferimento è fondamentale, in quanto senza tale requisito, chiunque potrebbe disporre liberamente dei beni, distruggendo di fatto lo stesso concetto di proprietà privata), mediante il quale un soggetto dona ad un altro il proprio diritto sull’immobile.

L’atto di donazione è molto conveniente in termini di diritti da devolvere allo Stato, ma impone dei vincoli rigidi, come ad esempio l’impossibilità di rivendita dell’immobile prima di un certo tempo.

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Costruzione di un immobile

Un altro modo in cui un soggetto può diventare titolare di un diritto su una unità immobiliare è mediante la sua costruzione: in tal caso l’atto non è pubblico, ma è sempre pubblica la procedura di iscrizione della proprietà nel catasto. L’atto non è pubblico perché, in verità, non vi è una cessione del diritto di proprietà ma solo una sua trasformazione: il costruttore, per diventare intestatario delle unità immobiliari, dovrà aver prima acquistato il terreno su cui sorge il fabbricato.

L’atto di acquisto del terreno sarà stato senz’altro un atto pubblico. Più o meno allo stesso modo si trasferisce il diritto di proprietà in caso di trasformazione di immobili.

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Frazionamento

Nel caso abbastanza tipico del frazionamento, si parte da una unità immobiliare che avrà dei soggetti titolari, ed a valle delle operazioni edilizie per il frazionamento, le unità immobiliari derivate verranno create acquisendo i diritti dell’originaria unità immobiliare.

Anche in questo caso, il trasferimento dei diritti non è un atto pubblico ma è normale che non lo sia in quanto, in verità, non vi è stato mutamento del diritto di proprietà tra stato ante operam e stato post operam.

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Come può essere trasferito un immobile

Questo può essere trasferito o nella sua interezza (che è il caso più frequente) ovvero anche per singole parti. Ad esempio, è possibile acquistare una singola camera dall’appartamento del proprio vicino, oppure ancora è possibile compravendere, in generale, porzioni di immobili per annetterle ad altri o, anche, semplicemente frazionarli e vendere una delle porzioni oggetto di divisione, tenendosi l’altra.

In tutti i casi sopra citati, avviene uno scorporo di una porzione fisica dell’immobile, come una stanza o una intera parte nel caso di frazionamento, ma è anche possibile suddividere l’immobile in singole parti autonomamente accatastate, pur rimanendo parte di un unica unità immobiliare.

Questa procedura, che può apparire anomala ma è indispensabile in molti casi, prende il nome di “frazionamento per trasferimento di diritti” e viene generalmente adottata a valle di un accatastamento effettuato come dichiarazione di porzione di UIU (Unità Immobiliare Urbana); in questo modo è possibile mantenere integra l’unità immobiliare pur dividendola virtualmente in due o più parti singolarmente accatastate.

Infine, questa procedura è necessaria nel caso in cui vi siano problemi di divisione ereditaria o, anche, come operazione propedeutica alla cessione di un vano o di una porzione di immobile verso un altro immobile confinante.

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Gli immobili accatastati come porzione di UIU si riconoscono facilmente perché la variazione da cui derivano è espressamente così dichiarata e, nella rappresentazione planimetrica, l’immobile viene rappresentato per metà con linee intere e per altra metà con linee tratteggiate: quest’ultima metà è l’altra porzione che compone l’immobile.

Saltuariamente capita che nelle aste immobiliari vengano vendute delle porzioni di immobili. In tal caso occorre prestare grande attenzione al fatto che non si acquisterà alcun diritto, neanche di prelazione, sulla residua porzione diversamente accatastata, e che si dovranno condividere doveri ed oneri (ad esempio le utenze, ma anche l’eventuale debito condominiale) con i titolari della porzione residuale.

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La guida La compravendita immobiliare: una guida per professionisti e non risponde alla necessità di offrire al lettore, professionista e non, indicazioni e sostegno nel vasto mare della normativa con riferimento alle responsabilità delle figure professionali, a “cosa chiedere ed a chi”, a cosa pretendere dal venditore ed ai doveri, responsabilità e rischi che si hanno come acquirente, quando si compra o si vende un immobile.

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Foto:iStock.com/alvarez