Balcone chiuso con nuovi infissi con un intervento fai da te. Cucina ampliata chiudendo il terrazzino. Porticato trasformato in veranda da usare tutto l’anno. È questa una delle principali tipologie irregolarità che si riscontrano sia in condominio che nelle villette.
Con l’obbiettivo di ricavare una stanza in più, o di rimodernare la costruzione un po’ datata, spesso e volentieri si ricorre proprio a questo tipo di intervento, che di fatto comporta un aumento della cubatura dell’immobile, quindi un suo ampliamento.
Ora in molti casi questo tipo di interventi può essere sanato grazie al decreto Salva-Casa, a patto che non si tratti di un abuso vero e proprio… Ecco tutto quello che occorre sapere.
Indice
Nuova uscita da non perdere:
Il Decreto Salva Casa
Quest’opera è uno strumento essenziale per professionisti tecnici e operatori della pubblica amministrazione, curato dall’esperto Mario Di Nicola. Il manuale analizzale recenti normative, offrendo una panoramica completa delle disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica introdotte dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105 di conversione del c.d. Decreto Salva Casa (d.l. n. 69/2024).Con un’organizzazione logica e funzionale, il volume affronta tematiche cruciali della sanatoria edilizia: dalla regolarizzazione delle difformità alla conformità edilizia necessaria per contratti, vendite e accesso agli incentivi.Dettaglia le procedure amministrative, evidenziando ruoli e responsabilità dei vari attori coinvolti e offrendo indicazioni operative chiare e sequenziali.Pensato per facilitare la consultazione, il manuale utilizza parole chiave e formattazioni che stimolano la memoria visiva, fornendo anche un prezioso formulario per le richieste e i provvedimenti di rilascio o diniego.Una guida indispensabile per garantire l’osservanza delle norme tecniche di sicurezza, igiene ed efficienza energetica, rivolta a tecnici, progettisti e operatori della pubblica amministrazione.Mario Di NicolaArchitetto, ha operato negli Uffici Tecnici di Ente Locale, nei settori Edilizia e Urbanistica; ha redatto numerosi piani urbanistici e progetti di opere pubbliche. È, altresì, noto autore di molteplici pubblicazioni in materia. Per Maggioli Editore ha pubblicato oltre 70 volumi, tra nuove edizioni ed edizioni di aggiornamento.
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Verande e doppia conformità semplificata
La creazione di una veranda, ossia la chiusura in modo permanente di un’area scoperta, è sempre un intervento che aumenta la cubatura dell’immobile perché consente di utilizzare come vano abitativo uno spazio in precedenza aperto. Il fatto che venga utilizzata una vetrata in questo caso, e non sia realizzata una parete in muratura, non è ovviamente rilevante, dato che la chiusura si considera permanente quando sono presenti degli infissi che delimitano l’area e consentono quindi la chiusura ermetica delle vetrate, esattamente come qualunque finestra, solo un po’ più grande.
Con la nuova sanatoria per mettersi in regola in questo caso è necessario presentare una SCIA con allegata la dichiarazione del tecnico della doppia conformità “semplificata”. Occorre cioè attestare che l’intervento rispetta la normativa edilizia in materia di abitabilità in vigore all’epoca nel quale è stato realizzato, e la normativa urbanistica in vigore oggi.
Quindi ad esempio, se la veranda è stata realizzata nel 1993 per allargare la cucina, è sufficiente che abbia un soffitto alto almeno 2,40 metri, mentre se si tratta di una stanza destinata ad altro uso questa comunque deve avere un’altezza di almeno 2,70 metri nel rispetto delle norme all’epoca in vigore. Fatta questa verifica occorre comunque verificare il piano regolatore in vigore. Infatti se il Comune oggi, ossia alla data di presentazione della SCIA consente un aumento di cubatura per quel determinato immobile entro i limiti nei quali è stata, appunto, realizzata, la sanatoria è ammessa.
Oppure se si tratta di una casa sufficientemente grande e di una veranda non eccessivamente ampia si può fare riferimento alle tolleranze costruttive e ottenere lo stato legittimo senza sanatoria.
Parliamo ad esempio di una veranda di 4 metri quadri in una casa di 100 metri, compresa l’area successivamente chiusa.
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Guida Pratica al Decreto Salva Casa
Dalla sanatoria del soppalco a quella della veranda. Dal recupero del sottotetto al cambio di destinazione d’uso da ufficio ad appartamento. Dal recupero del sottotetto alle regole per i nuovi mini appartamenti.E ancora: i casi nei quali la sanatoria è obbligatoria, quanto cosa e come fare, e quando invece si può avere lo stato legittimo senza rivolgersi al comune.Infine le regole per installare le VEPA e le pergole bioclimatiche senza autorizzazioni e le detrazioni fiscali legate ai lavori.Nell’ebook la guida operativa al decreto Salva Casa (decreto legge n. 69/2024 convertito in legge 24 luglio 2024, n. 105) per risolvere le problematiche legate alle piccole irregolarità edilizie che rendono complicata la vendita di una casa in assenza dello stato legittimo o limitano i casi di nuovi interventi edilizi per assenza di conformità con 150 casi pratici risolti suddivisi tra le varie novità in modo da trovare immediatamente la risposta al proprio problema.Completa il lavoro il testo degli articoli del TUE come modificati, la raccolta delle norme regionali in materia di recupero del sottotetto, gli articoli del codice civile applicabili ai casi di interventi edilizi in condominio alla luce delle novità introdotte dal decreto.Antonella DonatiGiornalista professionista, ha al suo attivo diversi anni di giornalismo parlamentare con particolare attenzione all’approvazione delle misure di carattere finanziario e alle manovre di bilancio. In questo ambito si occupa espressamente di tematiche fiscali, contributive e previdenziali. È autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia
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Le verande comunque fuori dalla sanatoria
Non sono invece sanabili gli abusi edilizi veri e propri, ossia quando la veranda è stata realizzata senza rispettare le distanze minime dalle altre case e/o dal confine, oppure le norme di sicurezza strutturale. Così ad esempio se è stato realizzato un porticato in aggetto rispetto alla facciata della villetta e questo è stato poi chiuso, non si dovrà verificare solo l’aumento di cubatura ottenuto ma, appunto, se la parte in aggetto non viola le regole sulle distanze.
Se le misure non sono rispettate la sanatoria non si potrà richiedere e l’abuso resterà tale senza nessuna possibilità di accesso a procedure semplificate per ottenere lo stato legittimo.
Per le aree vincolate occorre sempre l’OK della sovrintendenza
E se invece la veranda fosse stata realizzata su un immobile in un’area soggetta a vincolo? In questo caso il decreto Salva casa consente di presentare la domanda per la sanatoria, ma resta l’obbligo di acquisire il parere vincolante dell’autorità di riferimento per il vincolo, sia in riferimento alla possibilità di effettuare l’intervento in questione, sia per le sue modalità.
Così, ad esempio, si potrebbe avere il via libera alla veranda ma solo a patto di utilizzare un determinata tipologia di infissi in grado di impattare poco sul decoro e, ovviamente, a risparmio energetico. Oppure dover rispettare altre regole specifiche in riferimento al vincolo (delle Belle Arti, paesaggistico, dell’ente parco ecc.) che è previsto a tutela di quella determinata area.
Verande non a norma e condominio, stop ai problemi di stato legittimo
Sospiro di sollievo grazie al decreto, invece, per chi si trova a vivere in un condominio con verande non a norma. Fino a ieri questa era una questione che poteva incidere pesantemente sulla possibilità di effettuare lavori di riqualificazione per i quali occorre la CILA, dal momento che questo atto comporta che il tecnico dichiari lo stato legittimo dell’immobile, cosa di fatto preclusa da una irregolarità di questo tipo dal momento che si tratta di un aumento di cubatura a tutti gli effetti.
Con il Salva-Casa la questione è stata risolta senza necessità di alcun intervento e senza alcun rischio di contestazioni. Precisato infatti che eventuali irregolarità sugli immobili di proprietà privata non hanno alcuna rilevanza ai fini della possibilità di ottenere lo stato legittimo riferito alle parti comuni. Quindi via libera ai lavori anche se c’è una veranda in più.
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