Variazioni essenziali e Salva Casa: limiti diversificati regione per regione

La variazione essenziale e le norme nazionali

In base all’art. 32 del TUE le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenendo conto della normativa nazionale in base alla quale l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

• mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal D.M. 1444/1968 (densità edilizia, altezza, distanza fra i fabbricati, ecc.);
• aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
• modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
• mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
• violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative, mentre gli interventi in variazione essenziale che riguardano immobili sottoposti a vincolo sono considerati in totale difformità dal permesso.

Sanatoria con silenzio assenso

In base a quanto previsto dal testo del nuovo art. 36-bis del TUE per le variazioni essenziali è possibile richiedere la sanatoria con la doppia conformità semplificata, ossia a patto che l’intervento sia conforme alla disciplina urbanistica vigente all’epoca della realizzazione e a quella urbanistica in vigore al momento della presentazione della domanda.

Per la sanatoria previsto il silenzio assenso. Il comma 6 dell’articolo, infatti, stabilisce che sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. 

Parametri diversificati

Quanto ai limiti specifici che costituiscono variazione essenziali rispetto al progetto, dal dossier ANCE emerge un panorama decisamente diversificato con la previsione di percentuali e indicazioni molto differenti.

Ad esempio per quanto riguarda l’aumento di cubatura/superficie, il Lazio considera variazione essenziale quello superiore al 2% del volume o della superficie lorda complessiva del fabbricato; la Calabria quelle di entità superiore al 5% per cento di uno dei seguenti parametri: superficie coperta, superficie utile lorda, volumetria. In Emilia Romagna, Piemonte e Sicilia e invece, si considerano variazioni essenziali gli aumenti della cubatura del 20% rispetto al progetto, con esclusione di quelli che riguardino soltanto le cubature accessorie ed i volumi tecnici. La Liguria fissa dei parametri differenziati in funzione della destinazione catastale dell’immobile, mentre Lombardia e Puglia differenziano le percentuali in riferimento alla cubatura dell’edificio, e la Toscana fissa dei limiti in metri quadri in riferimento alla volumetria.

Molto differenziati anche i casi riferiti alle modifiche di parametri urbanistici/edilizi o di localizzazione. Ad esempio la Calabria considera riduzioni di entità superiore al 10% di uno dei seguenti parametri: distanza da altri fabbricati, dai confini di proprietà, dalle strade, nonché la modifica della localizzazione quando la sovrapposizione della sagoma a terra dell’edificio in progetto e di quello realizzato, per effetto di rotazione o traslazione di questo, sia inferiore al 50%. In Emilia la percentuale di scostamento è del 30% mentre nel Lazio si scende al 10%. In Liguria infine si fa riferimento all’aumento del numero dei piani o del numero delle unità immobiliari dell’edificio comportanti l’incremento di almeno due nuove unità, al di fuori dei casi di varianti in corso d’opera.