Umidità di risalita in condominio, chi è responsabile dei danni?

Quando si parla di edifici è fondamentale proteggere tutte quelle parti che sono, o che possono trovarsi a contatto di acqua in corrispondenza del terreno, sia diretta che indiretta. Molto spesso l’acqua che bagna i muri in prossimità del terreno viene confusa con l’umidità di risalita. Le difficoltà sono dovute al fatto che l’umidità si manifesta in maniere diverse, quello che è chiaro è che oltre a causare danni alla struttura dello stabile è un rischio evidente per la salute umana. L’umidità di risalita, in quanto è ben visibile sia sulle facciate esterne dell’edificio, sia nei piani interrati o a terra del fabbricato stesso, risulta una delle più conosciute. Una delle cause principali rimane il contatto delle fondazioni con il terreno, dovuto al trasferimento dell’acqua presente nel suolo verso i materiali da costruzione della porzione sottostrada e seminterrata del fabbricato; per cui diventa necessario nel momento della costruzione fare un’analisi accurata della composizione del terreno. Gli approfondimenti di questo articolo sono in parte tratti dal volume Muffe e condense negli edifici  di Marco Argiolas, edito da Maggioli Editore.

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Se c’è umidità di risalita, raramente si forma la muffa

“L’umidità da risalita riguarda le murature e più in generale le strutture in elevazione che poggiano direttamente sul terreno. Generalmente è dovuta al trasferimento diffusivo di umidità insatura, e molto più raramente invece a capillarità ovvero al contatto con acqua liquida. La prima prende il nome di “risalita non capillare”, mentre la seconda è quella “capillare”. La risalita può essere di natura primaria, se l’umidità proviene dal terreno ed attraversa le fondazioni e le murature secondo un percorso verticale, dal basso verso l’alto. Si tratta invece di risalita secondaria se l’umidità proviene da apporti laterali, come ad esempio da massetti e da pavimenti, o da perdite di impianti oppure da condensazione. La risalita muraria non è quasi mai di natura capillare, perché avviene in assenza di acqua liquida, secondo leggi fisiche completamente diverse dalla capillarità.

Il trasferimento di umidità insatura, cioè la risalita non capillare, è un fenomeno lento e progressivo, che si manifesta quasi esclusivamente su murature antiche, di forte spessore, sprovviste di protezione dal terreno. Le manifestazioni presenti su muri recenti, di basso spessore, che poggiano su calcestruzzo o su cemento armato, sono classificabili come “risalita secondaria” ovvero derivante da apporti diversi. Anche l’acqua piovana che bagna la base dei muri genera una particolare forma di risalita secondaria, poiché l’acqua apportata dalla pioggia, una volta bagnato il muro, tenderà poi a seguire le stesse leggi fisiche che determinano la risalita.
Quando è presente la risalita capillare, non è possibile che vi sia dell’acqua liquida sulle superfici murarie, poiché la fisica del fenomeno lo impedisce. La risalita è sempre associata alla presenza di sali solubili provenienti dal terreno, che si formano sulle superfici o nei substrati a causa dell’evaporazione dell’acqua.

Quindi se c’è risalita, raramente sarà presente la muffa.”

Ad ogni modo, l’umidità di risalita si nota prima di causare gravi danni. É visibile sul muro colpito e si propaga nei pavimenti, nei battiscopa, negli assi di legno dei solai. La vernice o l’intonaco delle pareti tendono a deteriorarsi, mentre la carta da parati si allenta. Dove arriva l’acqua freatica si viene a creare una macchia visibile sul muro sotto forma di gora. Seguono la fioritura dei sali sulla superficie interna, mentre esternamente la malta può sgretolarsi e sulle pareti possono comparire macchie bianche di sale.

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Umidità di risalita e quella causata dalla condensa: sono due cose diverse!

>>> Problemi con la muffa? Ecco la soluzione per evitare la formazione!

Un errore ricorrente: l’umidità di risalita viene spesso confusa con quella causata dalla condensa, portando spesso a diagnosi errate. Questo abbaglio comporta la realizzazione di lavori inutili, e talvolta dannosi. Uno dei modi migliori per differenziare le due l’umidità è confrontarle nel contenuto di campioni di muratura, o preferibilmente malta, dall’interno della profondità del muro e vicino alla superficie interna di questo; se la condensa superficiale è l’unica causa, i campioni dall’interno del muro non saranno umidi. (>> Se vuoi saperne di più leggi l’articolo Muffe e ponti termici: tipologie e normativa di riferimento per la verifica).

Umidità di risalita in condominio, chi paga i danni?

“È possibile proteggere l’edificio già ultimato dalla presenza di acqua di falda. Sono però necessarie delle opere di geotecnica, come lo scavo di trincee, di pozzi di emungimento, di dreni ed altre opere atte a mantenere bassa la falda nell’area occupata dalla costruzione. In altri casi si può vantaggiosamente impermeabilizzare l’edificio dall’interno, impiegando idonei materiali adatti alla controspinta idrica. Si tratta di interventi complessi, dove è necessaria un’adeguata qualificazione da parte dei tecnici e delle ditte coinvolte nei lavori.”

Ma quando non vengono fatti questi interventi e si verificano i fenomeni di umidità di risalita in un contesto particolare come il condominio, chi deve pagare i danni?

Per prima cosa bisogna scoprire la causa, ossia da dove proviene l’acqua. L’umidità potrebbe essere accidentale e dovuta a diversi motivi: gronde, pluviali rotti o bloccati, perdite di tubi, impianti sanitari. Negli edifici nuovi, può essere dovuta dalla costruzione e l’acqua risale dalle fondazioni. Ma la maggiorparte dei casi si tratta  proprio di umidità di risalita: se viene appurato che l’acqua proviene dalle parti in comune dell’edificio, come il giardino, il portico, il cortile, o il canale di scolo delle acque piovane, allora il condominio è responsabile e dovrà pagare i danni al proprietario dell’appartamento soggetto dalle infiltrazioni.

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I danni che il condominio è tenuto a risarcire potranno comprendere:

• • il rifacimento degli intonaci e il ripristino delle pareti danneggiate nei locali abitativi;
  • anche la permanenza costante in in un ambiente insalubre a causa dell’umidità di risalita, come la lesione della salute e il pregiudizio alla vita di relazione: lo ha asserito una nuova pronuncia della Corte di Cassazione n. 19253 del 07.07.2021.

Per evitare la formazione di umidità da risalita il condominio deve realizzare degli interventi di isolamento, come il rifacimento della guaina isolante rovinata o fessurata, oltre che provvedere alla tenuta delle condotte idriche, comprese quelle di scarico delle acque meteoriche, onde evitare la formazione di accumuli di acqua che potrebbero infiltrarsi nei muri. L’ impermeabilizzazione riguarda le fondazioni del condominio, in quanto suolo e sottosuolo del fabbricato sono considerate parti comuni.

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Però, se gli interventi di coibentazione e di manutenzione non vengono realizzati o sono inefficaci, viene attuata la responsabilità risarcitoria del condominio nei confronti dei proprietari, o degli inquilini degli appartamenti danneggiati dall’umidità proveniente dalle parti comuni.

Le spese necessarie saranno poi ripartite tra tutti i condòmini (compreso chiè stato danneggiato), in proporzione alle quote millesimali di proprietà di ciascuno. Per prevenire obiezioni e contestazioni eventuali, è opportuno che venga redatta una perizia tecnica da un professionista iscritto all’Albo come Esperto in Edificio Salubre, che permettare di scoprire la causa dell’umidità da risalita e la sua provenienza da una delle parti in comune dell’immobile.

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L’umidità da risalita muraria

Semplicità e chiarezza sono i caratteri distintivi di questa opera editoriale, giunta alla sua seconda edizione. Si tratta di un testo molto utile per potersi facilmente districare nel mondo nebuloso e oscuro dell’umidità da risalita degli edifici. Attraverso la lettura di questo libro, infatti, si acquisiranno le necessarie conoscenze e competenze per affrontare l’argomento in modo sicuro e professionale, conseguentemente sarà più facile individuare e mettere in pratica i sistemi correttivi più adatti, anch’essi dettagliatamente descritti e analizzati. Un’ampia documentazione fotografica, ampliata ed arricchita in quantità e qualità, sarà senz’altro utile al lettore per comprendere nel dettaglio alcune subdole e sottili distinzioni fra le diverse forme di umidità che colpiscono l’edificio. Al volume è associata una raccolta di 60 schede online illustrate e commentate (di cui 20 completamente inedite) che descrivono vari fenomeni inusuali legati alla risalita muraria. In questa nuova edizione, verranno ulteriormente descritti e approfonditi quei temi che hanno suscitato grande interesse da parte dei lettori, come ad esempio i principi di funzionamento delle apparecchiature elettroniche per la correzione dell’umidità muraria, e altri fenomeni poco noti o difficilmente comprensibili. L’intera tematica viene affrontata e descritta secondo i criteri della Patologia Edilizia, nei quali vengono analizzati dettagliatamente i rapporti di causa-effetto che insorgono nelle varie manifestazioni di danno e degrado delle costruzioni, anche in funzione degli eventuali difetti (di progettazione, esecuzione e gestione) che solitamente si riscontrano nelle opere edili. La risalita muraria viene descritta e analizzata nelle sue diverse modalità di manifestazione, sia capillari che non capillari, le quali determinano effetti molto diversi fra loro in termini di entità e gravità dei danni correlati.   Marco ArgiolasTecnico esperto in danni e difetti delle costruzioni specializzato nell’umidità in qualsiasi manifestazione. Svolge attività di ricerca tecnica e scientifica per lo sviluppo di prodotti innovativi contro l’umidità nelle costruzioni. Ha una conoscenza approfondita dei materiali e delle tecniche costruttive, teoriche e pratiche, sia in ambito civile che industriale.

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Muffe e condense negli edifici

La nuova edizione del volume Muffe e condense negli edifici viene incontro alla crescente necessità di comprensione di queste fastidiose patologie degli edifici che stannodiventando man mano più subdole e pervasive.Sempre più spesso le persone accusano dei problemi di salute a causa dell’umidità eccessiva oppure per aver respirato a lungo le pericolose spore finemente disperse nell’aria.Non si contano poi le liti legali, anch’esse sempre più frequenti, a causa appunto di muffe e di condense che si sviluppano nelle abitazioni, purtroppo anche in quelle nuove appena acquistate.Rispetto all’edizione precedente, questo volume si presenta arricchito con numerose spiegazioni di fenomeni poco conosciuti e con degli ulteriori casi di studio reali dove il lettore ha la possibilità di interpretare correttamente la corrispondenza fra la teoria e la pratica.Sono stati inoltre spiegati i criteri di base che devono essere rispettati per la ventilazione meccanica degli ambienti confinati.La crescente necessità di rendere gli edifici ermetici, dovuta alle sempre più stringenti leggi sull’efficienza energetica, tende a esaltare il problema.Se vengono a mancare i ricambi naturali, dovuti agli spifferi o ad altre varie infiltrazioni d’aria, ben difficilmente la sola apertura delle finestre una volta al mattino, potrà bastare a contrastare la formazione di muffe e condense.Per contro, le infiltrazioni eccessive di aria fredda che penetrano negli edifici riscaldati, sono spesso causa di abbassamento localizzato delle temperature superficiali, con la conseguente formazione di fenomeni condensativi.Essendo difficile capire il fenomeno, diventa ancora più difficile correggerlo in maniera adeguata.Questo agile testo intende fare un po’ di chiarezza, descrivendo le situazioni più ricorrenti a partire dalla osservazione degli effetti, individuandone le cause e in ultimo suggerendo i necessari correttivi.Nella stesura del volume si è cercato il più possibile di utilizzare un linguaggio chiaro e comprensibile, mantenendolo però rigoroso nei concetti, negli esempi e nella terminologia impiegata.Marco ArgiolasTecnico esperto in danni e difetti delle costruzioni specializzato nell’umidità in qualsiasi manifestazione. Svolge attività di ricerca tecnica e scientifica per lo sviluppo di prodotti innovativi contro l’umidità nelle costruzioni. Ha una conoscenza approfondita dei materiali e delle tecniche costruttive, teoriche e pratiche, sia in ambito civile che industriale.

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Guida alla ripartizione delle spese condominiali

Il presente volume, con riferimento costante al dato normativo e alle decisioni più recenti dei giudici, offre al lettore le conoscenze per utilizzare al meglio i principi generaliche sono alla base della ripartizione degli oneri condominiali e del recupero crediti.  In particolare il volume affronta il tema della variegata terminologia utilizzata dal legislatore per le spese condominiali in generale, analizzando i criteri generali che presiedono alla ripartizione, ponendo in luce la loro derogabilità. Nella seconda parte del volume si affronta, in modo esaustivo, la disciplina della ripartizione delle spese delle diverse parti comuni, delle scale, del solaio, del lastrico e della terrazza a livello di uso esclusivo e degli impianti comuni. Particolare attenzione viene dedicata al problema del riparto delle spese di riscaldamento dopo il passaggio alla termoregolazione e contabilizzazione di calore secondo le indicazioni contenute nella legge, tenendo conto delle novità contenute nel nuovo d.lgs. 102/2014, modificato dal d.lgs. 14 luglio 2020. Non poteva mancare poi un’analisi dello “spinoso” tema delle spese di manutenzione e ricostruzione dei balconi. L’ultimo capitolo tratta in modo diretto e pratico dei principali temi legati al recupero crediti, affrontando tutte le principali problematiche legate al rapporto tra creditori e debitori nel settore condominiale.   Giuseppe BordolliMediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.

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Foto di copertina: iStock/wabeno