Testo Unico Edilizia: cos’è e cosa non è la manutenzione straordinaria

In questo post che prosegue la nostra trattazione degli interventi edilizi contemplati nel Testo Unico Edilizia (consulta il Testo Unico Edilizia aggiornato), forniremo la definizione di manutenzione straordinaria e citeremo alcune sentenze che hanno aiutato a definire i confini di questa tipologia di lavori: sia in senso positivo che negativo.

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli concernenti la realizzazione di opere e modifiche per rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici esistenti e la realizzazione e l’integrazione di servizi igienico sanitari e tecnologici.

Come altre volte ricordato, per poter essere qualificati come di manutenzione straordinaria gli interventi non devono alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e comportare modifiche alla destinazione d’uso (in proposito leggi anche Ecco i lavori di manutenzione straordinaria per l’IVA agevolata al 10%).

“Più in generale”, specifica Michele Miguidi, tra gli autori della Guida essenziale al testo unico dell’edilizia, “la norma pone l’accento sul carattere parziale dell’intervento di manutenzione straordinaria, che può interessare anche parti strutturali degli edifici, ma non può consistere nella loro ricostruzione ex novo, a seguito del loro abbattimento”.

In questo caso, infatti, ci troviamo di fronte a un intervento di nuova costruzione.

I casi di giurisprudenza
Molto brevemente segnaliamo alcune tipologie di interventi che diverse sentenze hanno aiutato a definire come rientranti o meno nella casistica della manutenzione straordinaria.

Sono interventi di manutenzione straordinaria:
– la sostituzione di pali telefonici fatiscenti (T.A.R. Campania n. 2043/1999)
– il consolidamento dei solai o delle scale, la realizzazione di opere accessorie, che non aumentino volume o superfici utili, o di volumi tecnici (CdS n. 301/1993)
– la demolizione e ricostruzione di pareti divisorie ((CdS n. 194/1989).

Un elenco non esaustivo di interventi di manutenzione straordinaria include anche:
– sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale e di tipologia di infisso;
– realizzazione e adeguamento di opere accessorie come canne fumarie, centrali termiche, scale di sicurezza, ascensori, ecc.);
– consolidamento delle strutture nelle fondazioni o in elevazione;
– rifacimento di scale e rampe;
– realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
– realizzazione di recinti, muri di cinta e cancellate;
– interventi finalizzati al risparmio energetico.

Non sono interventi di manutenzione straordinaria:
– la sostituzione della copertura a lastrico solare con un tetto a falde, poiché l’opera si risolve in un aumento del volume e in una sopraelevazione (Cassazione Penale, sez. III, 6 maggio 1994)
– l’apertura di balconi sul prospetto di un edificio (CdS n. 1004/1995)
– la ricostruzione di un tetto di un fabbricato ad altezza superiore a quella preesistente, determinandosi un aumento di volumetria, incidente sulla consistenza dell’edificio (CdS n. 646/1992)

Infine ricordiamo che la redistribuzione degli spazi interni di un appartamento mediante demolizione di tramezzi e modifica delle ripartizione delle stanze è da qualificare come manutenzione straordinaria (leggi anche Testo Unico Edilizia, definizioni ed esempi di interventi di manutenzione ordinaria).

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