Nella determinazione del danno da incendio nei fabbricati, si deve procedere suddividendo la stima fra gli effetti al fabbricato e ai beni contenuti dallo stesso. Si tratta di una divisione rilevante nel caso di perizia per indennizzo assicurativo, da cui dipende l’operatività o meno della garanzia prestata.
Per fabbricato o edificio si intende qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto; che disponga di uno o più liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome.
Nel contratto assicurativo la definizione è di tipo estensivo; si intende infatti l’intera costruzione o sua porzione, ivi comprese, se trattasi di condominio, le rispettive quote di fabbricato costituenti proprietà comune, compresi fissi, infissi ed opere di fondazione od interrate nonché le sue pertinenze, purché realizzate nel fabbricato stesso o negli spazi ad esso adiacenti e, in particolare, gli impianti ed installazioni considerati immobili per natura o destinazione.
Ai fini della determinazione del danno il fabbricato viene considerato quale costruzione, ricomprendendovi anche gli infissi ed i serramenti, le opere di fondazione e le pertinenze quali centrali termiche, garage e recinzioni, purché siano collocate nel fabbricato o nell’area adiacente.
Nella accezione di danno, sia pur separato dalla costruzione, va considerato anche il suo contenuto; si tratta dell’arredamento, degli oggetti particolari e pregiati nonché gioielli e valori.
Vediamo di seguito quali sono i passaggi da seguire per stimare il danno da incendio ai fabbricati. Il presente articolo è estratto dal volume La stima dei danni al patrimonio immobiliare di Massimo Moncelli, edito da Maggioli Editore.
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Indice
- La verifica della preesistenza
- La stima del danno al fabbricato
- Accertamento fisico del danno
- Stima del valore del fabbricato al momento del sinistro
- Stima del costo di ricostruzione delle opere distrutte e/o danneggiate
- Stima del valore di eventuali materiali di recupero
- Opere di salvataggio
- La stima al contenuto del fabbricato
La verifica della preesistenza
La verifica della preesistenza consiste nella determinazione dello stato immediatamente antecedente all’evento dannoso; ciò si rende necessario in quanto la legge prevede che nell’accertamento del danno non si possa attribuire alle cose perite o danneggiate un valore superiore a quello che avevano al tempo del sinistro.
Nel caso di rischio coperto da polizza assicurativa tale valore può essere stabilito già nel contratto, mediante stima accettata per iscritto dalle parti, da non confondere però con la dichiarazione di valore delle cose assicurate che rappresenta invece soltanto una semplice dichiarazione di scienza dell’assicurato.
In presenza della stima preventiva il perito è esonerato dalla verifica della preesistenza, mentre negli altri casi, in considerazione della tipologia di danno, dovrà procedere all’indagine acquisendo la necessaria documentazione tecnica come permessi di costruire, grafici di progetto e quant’altro ritenuto necessario.
Una volta reperita la documentazione fondamentale sarà possibile procedere al rilievo della consistenza del fabbricato, accertandone la tipologia, la destinazione d’uso e, se possibile, anche lo stato di manutenzione. Si tratta di informazioni di grande importanza, anche per la successiva stima del più probabile valore di ricostruzione a nuovo del fabbricato al momento del sinistro.
La stima del danno al fabbricato
Una volta accertata la causa dell’evento e verificata la situazione relativa alla preesistenza, il perito può procedere alla stima del danno risarcibile e, in caso di sinistro assicurato, alla determinazione dell’indennizzo, utilizzando le condizioni di polizza sottoscritte.
Sostanzialmente la fase di stima si compone dei seguenti passaggi:
- accertamento fisico del danno;
- stima del valore del fabbricato al momento del sinistro;
- stima del costo di ricostruzione delle opere distrutte e/o danneggiate;
- stima del valore di eventuali materiali di recupero al netto del costo di riutilizzazione.
Accertamento fisico del danno
Si intende la puntuale ricostruzione delle opere distrutte e danneggiate rilevate mediante misurazioni in loco, con l’ausilio delle planimetrie del fabbricato, e con l’annotazione di quanto distrutto, e quindi da ricostruire, e danneggiato da riparare.
Questi conteggi verranno poi impiegati per la stima monetaria del danno.
Stima del valore del fabbricato al momento del sinistro
La determinazione del valore complessivo dell’immobile dove si è verificato l’incendio è prassi costante nelle perizie assicurative, al fine di verificare se lo stesso sia stato assicurato per il giusto valore o, invece, in diminuzione o eccesso.
In caso di sovrassicurazione farà fede il valore di ricostruzione individuato dal perito, mentre qualora il valore assicurato sia inferiore a quello reale l’indennizzo verrà ridotto proporzionalmente. Per la stima del valore di ricostruzione il perito è libero di scegliere la metodologia più appropriata. Potrà ricorrere a tecniche analitiche, stendendo un rigoroso computo metrico estimativo, oppure sintetiche, redigendo, in questo caso, un computo metrico per macro-voci.
Si può inoltre procedere per comparazione, stimando il costo di costruzione medio al mq di superficie sulla base di recenti contratti di costruzione relativi a immobili similari. In genere la stima analitica viene adottata per incendi di notevoli dimensioni con danni consistenti, dove è necessario ricostruire in modo dettagliato la situazione ex ante.
Nei costi di ricostruzione si deve considerare soltanto la volumetria sovrastante le fondazioni con l’esclusione del valore dell’area.
Stima del costo di ricostruzione delle opere distrutte e/o danneggiate
Il perito, sulla scorta di quanto rilevato nella fase di accertamento fisico del danno, procederà alla quantificazione monetaria dello stesso mediante utilizzo, ove possibile, del prezzario regionale per le opere pubbliche e, qualora vi siano voci di spesa ivi non incluse, effettuando un’analisi dei prezzi, al fine di giungere ad esprimere l’importo di stima.
Stima del valore di eventuali materiali di recupero
Qualora il perito rilevi la presenza di materiali che possano essere riutilizzati nella riparazione del danno, dovrà darne adeguata valutazione al netto dei costi di recupero. Tale importo andrà detratto dall’importo del danno.
Opere di salvataggio
Si tratta di provvedimenti messi in atto dal danneggiato per evitare che l’incendio dilagasse, aumentando così l’entità del danno. Se rilevati andranno quantificati economicamente ed aggiunti all’importo del danno.
La stima al contenuto del fabbricato
Oltre alle strutture proprie del fabbricato sono soggetti a danno da incendio anche i contenuti dello stesso, che possono essere suddivisi, in relazione alla destinazione del fabbricato, in:
- arredamento, oggetti particolari e pregiati, gioielli e valori;
- macchine ed attrezzi;
- merci.
Nel caso di danno provocato da fatto illecito, vanno sempre ricompresi nell’importo di stima mentre, qualora si stia predisponendo una perizia assicurativa, è necessario verificare se gli stessi siano ricompresi nella garanzia e fino a quale importo, determinandone il loro valore reale per la verifica dell’eventuale sottoassicurazione e l’applicazione della riduzione dell’indennizzo.
Per la stima del danneggiamento di questi beni è necessario procedere al rilievo delle loro caratteristiche e del relativo stato d’uso precedente al sinistro, al fine di individuarne il più probabile valore di mercato sul quale calcolare poi l’importo del danno.
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La stima dei danni al patrimonio immobiliare
La stima dei danni patrimoniali costituisce, all’interno dell’estimo legale, una delle attività più complesse, dove le valutazioni, pur eseguite secondo criteri definiti dalla legge, dipendono dalla capacità, da parte del perito, di individuare il metodo migliore per assolvere il proprio mandato. Il volume, aggiornato e inserito nella presente collana, si concentra sulla stima del danno alle costruzioni, riconducendola all’estimo legale. Vengono esaminati i criteri definiti dalla legge e dai contratti assicurativi al fine di: scegliere il metodo di stima più adatto; quantificare il danno in modo preciso; accertare le cause dell’evento dannoso e il nesso di causalità con il danno stesso.La presente edizione amplia i casi trattati, includendo tipologie di danno di crescente rilevanza, come quelle derivanti da allagamenti, immissioni odorose, mancato godimento e presenza di vizi e difetti nell’immobile oggetto di compravendita. Inoltre l’opera presenta un consistente aggiornamento giurisprudenziale, integrando la trattazione con la casistica di merito intervenuta negli ultimi anni, al fine di offrire un quadro completo e aggiornato delle pronunce in materia di stima del danno.Massimo Moncellilaureato in Scienze Agrarie, è esperto di estimo ed economia immobiliare, membro del Royal Institution of Chartered Surveyors e della Società Italiana di estimo e valutazioni. È iscritto nell’Elenco dei Docenti della Scuola Superiore della Magistratura e nell’albo degli esperti scientifici del MIUR. Autore di numerosi articoli e pubblicazioni tecniche in materia di estimo civile e legale.
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