Silenzio assenso per la SCIA in sanatoria? La procedura non lo prevede: il Comune deve verificare la doppia conformità e stabilire la sanzione in base all’aumento di valore dell’immobile. Occorre dunque un atto espresso, e il fatto che il Comune non si esprima nei termini non può far ipotizzare nessun via libera. E in ogni caso mai “dimenticare” la conformità urbanistica. Se nel Regolamento edilizio è richiesto il via libera del vicino alla costruzione sul confine non si può sostenere che questa è solo una questione da affrontare in ambito civilistico.
A pochi giorni dalla sentenza nella quale il Consiglio di Stato aveva dato il via libera al condono per un edificio a distanza non legale, la nuova decisione (n. 1457 del 23 febbraio) sembra essere di segno opposto. In realtà non è così: il discrimine è tutto in quello che prevede il Regolamento edilizio comunale. Chi non chiede il permesso del vicino, che è requisito di base, non rispetta i presupposti della doppia conformità.
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La tettoia senza permessi
Oggetto del contendere nella vicenda trattata dal CdS una tettoia ristrutturata e modificata nel corso del tempo e affacciata di fatto sulla casa del vicino. Nel 2019 il Comune di Nocera Inferiore aveva accertato la realizzazione abusiva e ordinato la demolizione. La proprietaria aveva presentato una SCIA in sanatoria nel gennaio 2020 e completato tutta l’integrazione documentale richiesta dal punto di vista edilizio – grafici architettonici, autorizzazione sismica – ma non aveva allegato la dichiarazione di assenso del vicino. Decorsi i trenta giorni senza risposta, aveva considerato di aver ottenuto la sanatoria per silenzio-assenso.
Il Comune invece aveva riaperto il procedimento e dichiarato la SCIA inefficace in quanto la tettoia, dotata di pannellatura frontale e con i sostegni posizionati sul confine, non rispettava né la definizione di tettoia aperta prevista dall’art. 8 del RUEC né le distanze minime di cui all’art. 12. La proprietaria aveva impugnato il provvedimento con due motivazioni: il silenzio-assenso, e la questione delle distanze, da considerare esclusivamente in ambito civilistico e non amministrativo. Il ricorso è stato respinto su entrambi i fronti.
SCIA in sanatoria, silenzio assenso non previsto
Prima questione: nella sentenza si ricorda che SCIA ordinaria e SCIA in sanatoria seguono due regimi distinti (sentenze 1708/2023, 6169/2025). La SCIA ordinaria riguarda opere da realizzare ed è applicabile il modello di semplificazione in cui il silenzio dell’amministrazione ha valore, e consente quindi la realizzazione dell’opera in mancanza di un diniego esplicito.
La SCIA in sanatoria, disciplinata dall’art. 37 del DPR n. 380/2001, riguarda invece opere già realizzate e richiede un provvedimento espresso, comprensivo della quantificazione della sanzione pecuniaria calcolata sulla base dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi.
Rispetto alla SCIA ordinaria, quindi, non c’è spazio per automatismi, dal momento che il Comune ha l’obbligo di verificare la doppia conformità dell’opera.
Tettoia o volume, quando la pannellatura cambia tutto
E in questo caso, per quanto riguarda la normativa edilizia, la sentenza sottolinea che la SCIA era relativa alle modifiche apportate ad una tettoia che al momento della richiesta presentava tre pilastrini in legno e copertura con travi, sempre in legno, ancorate al fabbricato su due lati e doghe in senso trasversale con sovrastante tegole, nonché una serie di pannelli frontali.
Proprio la presenza di pannellatura frontale trasforma la tettoia in un organismo edilizio con rilevanza volumetrica. L’art. 8 del RUEC definisce infatti la tettoia come elemento di copertura aperto su due o più lati: quando la struttura si sviluppa tra due pareti di manufatti preesistenti con un terzo lato chiuso dalla pannellatura, non è più tettoia aperta ma volume.
Inoltre quota di imposta, materiali e punto di ancoraggio al fabbricato erano diversi dal manufatto preesistente, elementi che escludono la qualificazione come semplice rinnovamento dell’esistente. Niente regolarità edilizia, dunque. A questo si aggiunge il mancato rispetto della normativa urbanistica.
Il diritto del vicino che diventa requisito urbanistico
Proprio qui sta il passaggio che distingue questa sentenza dalla precedente. Nella sentenza 1115/2026 il Consiglio di Stato aveva precisato che le distanze infra-legali non bloccano il condono perché attengono ai rapporti tra privati: il confinante leso deve agire davanti al giudice ordinario, non al TAR. Un principio che vale in generale, ma nel caso del Comune di Nocera Inferiore è un’altra storia: nel RUEC è messo nero su bianco che in caso di costruzioni a distanza non legale l’assenso scritto del vicino è un requisito urbanistico a tutti gli effetti.
In sostanza è il Regolamento stesso a trasformare un atto privatistico – il via libera del confinante – in condizione necessaria per la conformità urbanistica. Senza quell’accordo non c’è rispetto dell’art. 12 del RUEC, e senza rispetto del RUEC la doppia conformità non è raggiungibile. La proprietaria aveva prodotto tutta la documentazione edilizia ritenendo l’assenso del vicino una formalità civilistica accessoria: era invece un nodo sostanziale. Di qui il rigetto del ricorso da parte del Consiglio di Stato.
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