Sblocca Italia in Gazzetta: edilizia, ecco cosa cambia in dettaglio

Il presidente della Repubblica ha posto la sospirata firma nella giornata di venerdì sul Decreto Sblocca Italia (Decreto Legge 12 settembre 2014, n.133). Il provvedimento recante rubrica “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive” è infatti stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 212 del 12 settembre 2014 ed è pertanto ufficialmente in vigore da sabato 13 settembre.
Un Decreto, approvato in Consiglio dei Ministri lo scorso 29 agosto, che nei contenuti mantiene solo in parte le promesse dell’estate, confermando quasi tutte le indiscrezioni fuoriuscite negli ultimi giorni in merito ai lavori di “limatura” effettuati sul testo.
Il contenuto dello Sblocca Italia oscilla quindi dalle semplificazioni burocratiche per interventi in edilizia a chi vuole ristrutturare, frazionare o accorpare appartamenti, alla agevolazione fiscale concessa a chi compra una casa e la affitta per otto anni a canone concordato. Vengono inoltre collocati investimenti sulla rete autostradale, sulla banda larga e contro il dissesto idrogeologico e viene attribuita la possibilità alle amministrazioni comunale di effettuare investimenti in opere pubbliche in deroga al patto di stabilità interno per 550 milioni di euro in due anni.

Vediamo, allora, tutte le novità dello Sblocca Italia in materia di edilizia.

1. Premessa
Continuano gli interventi legislativi nella materia dell’edilizia, una delle preferite dal Legislatore (unitamente a quella degli appalti) quando si tratta di effettuare modifiche. Questa volta è il Decreto Sblocca Italia (Decreto Legge 12 settembre 2014 n. 133)  [nota 1], in particolare con l’art. 17 (rubricato Semplificazioni ed altre misure in materia edilizia), a fornire le ultime novità, modificando in più punti il Testo Unico dell’Edilizia [2], con l’intento dichiarato di provare a rilanciare il settore e “al fine di semplificare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di assicurare processi di sviluppo sostenibile, con particolare riguardo al recupero del patrimonio edilizio esistente e alla riduzione del consumo di suolo” [3].
In questa breve analisi illustreremo proprio le novità di cui agli artt. 17, 24 e 25, con alcuni cenni finali sulle altre norme di interesse.

2. Modifica dell’art. 3 del TUE: ampliato il concetto di manutenzione straordinaria
L’art. 3 del TUE si occupa, come è noto, delle definizioni degli interventi edilizi; il Legislatore ha modificato la nozione di manutenzione straordinaria di cui al comma 1 lett. b), nella quale scompare il riferimento alle superfici sostituito da quello alla volumetria complessiva: la conseguenza, non di poco conto, è che si amplia l’utilizzo della comunicazione inizio lavori (CIL), al posto del permesso di costruire, con cui il cittadino interessato trasmette all’amministrazione comunale i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori, unitamente ad una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.

Solo per inciso, ricordiamo che, ogni qual volta non si utilizza il permesso di costruire ma la CIL (asseverata o meno), il cittadino ha il vantaggio di non dover pagare gli oneri.

Si precisa, altresì, che rientra nella manutenzione straordinaria l’intervento consistente nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

La norma deve essere correttamente interpretata: il frazionamento di una unità immobiliare significa che la preesistente unità potrà essere divisa in due o più unità, mentre l’accorpamento è il procedimento opposto, con cui da due o più unità immobiliari si determinerà un’unica unità; rimane esclusa dalla manutenzione straordinaria la creazione ex novo di unità immobiliari.

Nella tabella sottostante riportiamo il vecchio ed il nuovo testo della definizione:

3. Nuovo art. 3 bis: interventi di conservazione
Viene inserito il nuovo art. 3 bis, rubricato Interventi di conservazione, secondo cui “Lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal caso l’amministrazione comunale può favorire, in alternativa all’espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione rispondenti al pubblico interesse e comunque rispettose dell’imparzialità e del buon andamento dell’azione amministrativa. Nelle more dell’attuazione del piano, resta salva la facoltà del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario”.

Norma complessa e di prevedibile difficoltosa applicazione pratica, probabilmente foriera di futuri contenziosi: in pratica, si richiede una verifica urbanistica diretta ad individuare edifici esistenti, presumibilmente in disuso o fatiscenti, non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione; detti edifici potranno essere espropriati o, preferibilmente, riqualificati da parte dei proprietari con modalità agevolate non individuati dalla norma (si potrebbe pensare ad una riduzione di tributi locali a favore dei proprietari o a riduzioni di oneri per il rilascio del titolo).

4. Modifiche all’art. 6 in materia di CIL
Quale conseguenza diretta della scomparsa al riferimento alle superfici di cui al nuovo art. 3, si modificano anche l’art. 6 comma 2 lett. a) e lett. e-bis) in materia di utilizzo della comunicazione inizio lavori:

Il Legislatore precisa che la CIL non può essere utilizzata per le modifiche di parti strutturali dei fabbricati adibiti ad esercizio di impresa, esattamente come previsto per la manutenzione straordinaria degli edifici in generale. Anche in questa ipotesi, con la CIL il cittadino interessato trasmette all’amministrazione comunale i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori, unitamente ad una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.

Sempre con l’evidente finalità semplificatoria, il Legislatore ha modificato il comma 5 del citato art. 6, precisando che l’aggiornamento catastale avviene d’ufficio, con il Comune che trasmette, a tal fine, la comunicazione inizio lavori all’Agenzia del Territorio:

Ulteriore novità riguardano le lett. b) e c) del comma 6: le Regioni a statuto ordinario non potranno più individuare ulteriori interventi edilizi per i quali l’interessato deve allegare l’asseverazione alla CIL né stabilire contenuti ulteriori dell’asseverazione rispetto a quelli minimi previsti dal T.U., ma possono disciplinare legislativamente le modalità di controllo.

Sempre conseguenza della valorizzazione della CIL asseverata per gli interventi di manutenzione straordinaria, è la modifica del comma 7 del citato art. 6 finalizzata a sanzionare la mancata comunicazione asseverata.