Con gli emendamenti approvati al Decreto Salva-Casa (Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69), Il Sole 24 Ore anticipa che ci saranno novità in tema di requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione.
A tal proposito il ministro delle infrastrutture e dei trasporti, Matteo Salvini, ha recentemente sollevato una questione molto dibattuta: l’abitabilità di appartamenti di soli 20 metri quadri, ma anche di sottotetti e seminterrati.
La possibilità di rendere abitabili mini appartamenti, sottotetti e seminterrati avrebbe significative ripercussioni sul mercato immobiliare. Questi spazi, attualmente svalutati per l’assenza di certificazioni di abitabilità, potrebbero vedere un aumento del loro valore. La sanatoria e il via libera alla costruzione e vendita di mini abitazioni potrebbero cambiare il settore immobiliare.
Vediamo meglio di seguito quali sono le novità che potrebbero essere introdotte a proposito di superfici abitabili, altezze e rapporti aeroilluminati, a seguito degli emendamenti approvati.
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Dalla sanatoria del soppalco a quella della veranda. Dal recupero del sottotetto al cambio di destinazione d’uso da ufficio ad appartamento. Dal recupero del sottotetto alle regole per i nuovi mini appartamenti.E ancora: i casi nei quali la sanatoria è obbligatoria, quanto cosa e come fare, e quando invece si può avere lo stato legittimo senza rivolgersi al comune.Infine le regole per installare le VEPA e le pergole bioclimatiche senza autorizzazioni e le detrazioni fiscali legate ai lavori.Nell’ebook la guida operativa al decreto Salva Casa (decreto legge n. 69/2024 convertito in legge 24 luglio 2024, n. 105) per risolvere le problematiche legate alle piccole irregolarità edilizie che rendono complicata la vendita di una casa in assenza dello stato legittimo o limitano i casi di nuovi interventi edilizi per assenza di conformità con 150 casi pratici risolti suddivisi tra le varie novità in modo da trovare immediatamente la risposta al proprio problema.Completa il lavoro il testo degli articoli del TUE come modificati, la raccolta delle norme regionali in materia di recupero del sottotetto, gli articoli del codice civile applicabili ai casi di interventi edilizi in condominio alla luce delle novità introdotte dal decreto.Antonella DonatiGiornalista professionista, ha al suo attivo diversi anni di giornalismo parlamentare con particolare attenzione all’approvazione delle misure di carattere finanziario e alle manovre di bilancio. In questo ambito si occupa espressamente di tematiche fiscali, contributive e previdenziali. È autrice di numerosi volumi, articoli e saggi in materia
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Superfici abitabili
Il Decreto ministeriale Sanità 5 luglio 1975 prevede una superficie minima di 28 metri quadri per un monolocale, per una persona, comprensiva dei servizi e una superficie non inferiore a 38 metri quadri, se per due persone.
Attualmente, per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a 14 metri quadri, per i primi 4 abitanti, ed a 10 metri quadri, per ciascuno dei successivi. Inoltre, le stanze da letto devono avere una superficie minima di 9 metri quadri, se per una persona e di 14 metri quadri, se per due persone. Il DM prevede anche che ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno 14 metri quadri.
La proposta è stata quella di abbassare i requisiti minimi. Salvini ha dichiarato, durante un’intervista a Radio Anch’Io: «Tanti studenti già oggi vivono in case da 20 metri quadri. Dal mio punto di vista va superato il regolamento di igiene degli anni ’70 che limita la superficie di abitabilità e l’altezza massima dei soffitti».
Con la riformulazione del Salva-Casa la superficie minima si abbassa a 28 metri quadri per due persone e a 20 metri quadri per una persona.
Altezze minime
Secondo il DM del 1975, l’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in 2,70 metri riducibili a 2,40 metri per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli. Nei comuni montani al di sopra dei m 1000 sul livello del mare può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a 2,55 metri.
Ricordiamo che le uniche deroghe al momento previste sono, entro i limiti già esistenti e documentati, per i locali di abitazione di edifici situati in ambito di comunità montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie quando l’edificio presenti caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione ed a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliaria.
Salvini ha annunciato che il gruppo Lega lavorerà subito agli emendamenti, con l’obiettivo di modificare i parametri di abitabilità, includendo la riduzione della superficie minima e l’altezza dei soffitti. “Penso all’altezza dei soffitti, penso alla riduzione della superficie minima per l’abitabilità, penso alla norma salva Milano”, ha dichiarato il ministro.
Con la riformulazione del Salva-Casa sono ammessi i locali con un’altezza minima inferiore ai 2,70 e si potrà arrivare fino al limite massimo di 2,40 metri.
Rapporti aeroilluminanti
Tutti i locali degli alloggi, eccetto quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli devono fruire di illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d’uso. Questo prevede il DM del 1975 dove viene anche indicato che per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore luce diurna medio non inferiore al 2% e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.
Quando le caratteristiche tipologiche degli alloggi danno luogo a condizioni che non consentano di fruire di ventilazione naturale, si deve ricorrere alla ventilazione meccanica centralizzata immettendo aria opportunamente captata e con requisiti igienici confacenti.
Va poi assicurata, in ogni caso, l’aspirazione di fumi, vapori ed esalazioni nei punti di produzione (cucine, gabinetti, ecc.) prima che si diffondano. Il “posto di cottura”, eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest’ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianto di aspirazione forzata sui fornelli.
La stanza da bagno deve essere fornita di apertura all’esterno per il ricambio dell’aria o dotata di impianto di aspirazione meccanica. Nelle stanze da bagno sprovviste di apertura all’esterno è proibita l’installazione di apparecchi a fiamma libera.
Per ciascun alloggio, almeno una stanza da bagno deve essere dotata dei seguenti impianti igienici: vaso, bidet, vasca da bagno o doccia, lavabo.
Salvini propone di superare tali limiti, rendendo abitabili anche sottotetti e seminterrati, che spesso soffrono di carenza di luce e altezze insufficienti.
In arrivo gli emendamenti
Per comprendere pienamente l’impatto delle proposte del ministro Salvini, sarà necessario attendere il testo aggiornato.
Se approvate, le modifiche potrebbero rappresentare una rivoluzione nel settore immobiliare italiano, offrendo nuove opportunità per proprietari e acquirenti di case di piccole dimensioni.
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Decreto Salva Casa: commento, guida e riflessioni tecnico-giuridiche
Questo eBook è un manuale pratico di rapida consultazione e approfondimento sulle verifiche da effettuarsi nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti: procedure edilizie, verifica della conformità, analisi vincolistiche, pianificazione delle complessità, individuazione delle criticità. Il presente testo, di commento e approfondimento del decreto n. 69/2024 (c.d. Decreto Salva Casa) convertito dalla legge n. 105/2024, è scritto a quattro mani da Andrea di Leo, avvocato esperto di diritto amministrativo, con particolare riguardo all’ambito urbanistico-edilizio ma non solo, e da Marco Campagna, tecnico appassionato della teoria ma anche e soprattutto della pratica delle procedure amministrative: insieme, sviluppano il presente testo che vuole dare al lettore una visione del decreto che sia più ampia possibile, sia per quanto attiene l’ambito più strettamente pratico, ma senza dimenticare che, in Italia, ogni istanza edilizia, anche quella che può apparire più semplice, è in verità sovrastata da un grande insieme di norme che vegliano sui più disparati ambiti. Marco CampagnaArchitetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà. Andrea Di LeoAvvocato, opera nel diritto amministrativo, con particolare riferimento ai settori dell’urbanistica e dell’edilizia, anche in relazione ai profili vincolistici. Si occupa, inoltre, dei profili regolatori ed amministrativi relativi a ricettività, commercio e somministrazione, di appalti pubblici nonché dei profili amministrativi e regolatori dei settori innovativi (startup, sharing economy, mobilità e trasporti). Svolge attività di docenza (nell’ambito di Master Universitari) e formazione. È Membro della Società Italiana degli Avvocati Amministrativisti e Co-founder di Legal Team.
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