Oggi apriamo la rassegna di sentenze settimanale con questo tema: quale titolo edilizio serve per cambiare destinazione d’uso a un sottotetto e farlo diventare abitazione? A seguire: allacciamento privato alla rete fognaria, è opera di urbanizzazione scomputabile? Permesso in sanatoria, il silenzio significa rigetto?
E ancora: fascia di rispetto dagli argini dei corsi d’acqua, quali regole? Il vincolo stradale comporta divieto di costruzione? Vediamo in dettaglio ogni tema.
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Ristrutturazione, permesso per trasformare il sottotetto in abitazione
TAR Liguria, sez. I, sent. 15 aprile 2021 n. 341
Il cambio di destinazione d’uso di un sottotetto da locale di sgombero in locale abitabile, realizzato in un immobile in zona A, con inserimento di impianti (idrico, elettrico, etc.) richiesti dalle nuove esigenze abitative, pareti divisorie ed una nuova distribuzione interna, rientra tra gli interventi di ristrutturazione, assentibile mediante permesso di costruire o SCIA alternativa
Come è noto, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. c) del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001), per interventi di restauro e di risanamento conservativo si intendono “gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio”; ai sensi della successiva lett. d), gli interventi di ristrutturazione edilizia sono invece quelli “rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti”.
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Come si vede, il mutamento di destinazione d’uso può essere indifferentemente conseguito con i due tipi di intervento: ciò che fa la differenza è la finalità dell’intervento, che nel caso del restauro e risanamento è quello di conservare l’organismo edilizio rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali (mediante il solo ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio e l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso), mentre nel caso della ristrutturazione è quello di trasformare l’organismo edilizio di partenza in uno in tutto o in parte diverso dal precedente (cfr. Cons. di St., IV, 14.7.2015, n. 3505; id., V, 12.11.2015, n. 5184).
Di conseguenza, il cambio di destinazione d’uso di un sottotetto da locale di sgombero in locale abitabile, realizzato in un immobile in zona A, con inserimento di impianti (idrico, elettrico, etc.) richiesti dalle nuove esigenze abitative, pareti divisorie ed una nuova distribuzione interna, rientra tra gli interventi di ristrutturazione, assentibile mediante permesso di costruire (art. 10 comma 1 lett. c DPR n. 380/2001) o SCIA alternativa ex art. 23 DPR n. 380/2001.
Allacciamento privato alla rete fognaria, è opera di urbanizzazione scomputabile?
TAR Lombardia, Milano, sez. IV, sent. 14 aprile 2021 n. 927
Un allacciamento privato alla rete fognaria non è un’opera di urbanizzazione scomputabile, non essendo un’opera di interesse indifferenziato per gli utenti ma, al contrario, pertinente ad un solo stabile, con la conseguenza che il relativo costo di realizzazione non può essere assunto dalla collettività tramite il meccanismo dello scomputo degli oneri
Le opere pubbliche di urbanizzazione, anche quelle realizzate a cura e a spese del titolare del permesso di costruire, sono tali qualora rispondano al requisito oggettivo di soddisfare bisogni dell’intera collettività insediata nella zona coinvolta dagli interventi e non asservite alla sola costruzione del privato che ne ha curato l’esecuzione.
Dal requisito oggettivo consegue quello soggettivo, per il quale le opere devono essere destinate al patrimonio del Comune, allo scopo di preservarne la loro funzione collettiva.
Come ha chiarito condivisibile la giurisprudenza, non è scomputabile il costo di opere di urbanizzazione che soddisfino un interesse privato, dovendo invece trattarsi di opere preordinate alla fruizione collettiva indifferenziata ed alla soddisfazione di interessi generali (Cons. Stato, sez. V, 12 ottobre 1999, n. 1443; idem, 13 settembre 2018, n.5372).
Sul tema: Impianto fognario in comune: si può accedere al Super Sismabonus?
Tanto premesso, un allacciamento privato alla rete fognaria non è un’opera di urbanizzazione scomputabile, non essendo un’opera di interesse indifferenziato per gli utenti ma, al contrario, pertinente a un solo stabile, con la conseguenza che il relativo costo di realizzazione non può essere assunto dalla collettività tramite il meccanismo dello scomputo degli oneri.
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Permesso in sanatoria, il silenzio significa rigetto?
TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 15 aprile 2021, n. 942
Il silenzio sulla richiesta di rilascio del permesso in sanatoria equivale a rigetto
L’art. 36, comma 3, del Testo Unico Edilizia (DPR n. 380/2001) stabilisce che, in difetto di provvedimento espresso nel termine di sessanta giorni dalla richiesta di sanatoria, la stessa si ha per rigettata.
Secondo quanto già chiarito dalla giurisprudenza, il silenzio in parola ha valore di silenzio significativo (v., Tar Salerno, 20.7.2020, n.924; Tar Roma, 10.4.2020, n.3886; Tar Salerno, 7.10.2020, n.1347).
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Fascia di rispetto dagli argini dei corsi d’acqua, quali regole?
TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 15 aprile 2021 n. 928
Il divieto di costruzione di opere sugli argini dei corsi d’acqua ha carattere legale e inderogabile e, conseguentemente, le opere costruite in violazione di tale divieto sono insuscettibili di sanatoria
Il divieto di costruzione di opere sugli argini dei corsi d’acqua, previsto dalla lett. f) dell’art. 96, del regio decreto 25 luglio 1904, n. 523, è informato alla ragione pubblicistica di assicurare non solo la possibilità di sfruttamento delle acque demaniali, ma anche (e soprattutto) il libero deflusso delle acque scorrenti nei fiumi, torrenti, canali e scolatoi pubblici ed ha carattere legale e inderogabile: ne deriva che le opere costruite in violazione di tale divieto ricadono nella previsione dell’art. 33 della legge n. 47 del 1985 e sono pertanto insuscettibili di sanatoria (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 5 novembre 2012, n. 5619 e Sez. II, 24 giugno 2020, n. 4052).
Conseguentemente, non può validamente operare il meccanismo del silenzio assenso di cui alla legge n. 724/1994, invocato in ricorso, che presuppone la sussistenza dei requisiti sostanziali – oggettivi e soggettivi – per assentire il condono, non essendo in alcun modo consentito di ottenere, per via tacita, il bene della vita non altrimenti spettante in ipotesi di provvedimento espresso (cfr. T.A.R. Campania, Salerno, Sez. II, 14 dicembre 2020, n. 1946).
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Il vincolo stradale comporta divieto di costruzione?
TAR Toscana, sez. III, sent. 12 aprile 2021 n. 504
Il vincolo stradale si traduce in un divieto assoluto di costruzione
Il vincolo stradale, per giurisprudenza costante, si traduce in un divieto assoluto di costruzione, correlato all’esigenza di assicurare che le aree contigue all’arteria stradale siano utilizzabili per l’esecuzione di lavori, ivi compresi quelli di ampliamento, senza le limitazioni derivanti dalla presenza di fabbricati o manufatti.
Agli abusi edilizi realizzati nella fascia di rispetto trova perciò applicazione l’art. 33 della Legge n. 47/1985, che non prevede la possibilità di sanatoria delle opere realizzate in contrasto con un vincolo di inedificabilità imposto in epoca anteriore all’esecuzione (per tutte, cfr. Consiglio di Stato, sez. V, sent. 30 giugno 2014, n. 3283).
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Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori
Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali. L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia. Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.
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Le nuove procedure edilizie SCIA 1 e SCIA 2 dopo il glossario opere edilizia libera
La continua evoluzione per la semplificazione della disciplina edilizia ha sancito nuove disposizioni legislative che modificano sostanzialmente la materia trattata.Il decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 2 marzo 2018, pubblicato in G.U. n. 81 del 7 aprile 2018, ha approvato il Glossario delle opere edilizie realizzabili senza alcun titolo abilitativo. Il provvedimento riveste notevole importanza, poiché garantisce omogeneità del regime giuridico su tutto il territorio nazionale, eliminando gli ostacoli interpretativi e uniformando la disciplina amministrativa.Il decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222 ha modificato radicalmente l’attività edilizia libera, la comunicazione inizio lavori asseverata, e la disciplina dell’agibilità; ha introdotto la super SCIA in luogo della super DIA; ha modificato lo sportello unico per l’edilizia, il regime del permesso di costruire, la segnalazione certificata diinizio attività; ha adeguato le norme del testo unico per l’edilizia alle modifiche intervenute con il medesimo provvedimento. Il decreto legislativo 30 giugno 2016, n. 127 ha sostituito integralmente la disciplina della conferenza di servizi: articolo 14 “Conferenze di servizi”; articolo 14-bis “Conferenza semplificata”; articolo 14-ter “Conferenza simultanea”; articolo 14-quater “Decisione della conferenza di servizi”; articolo 14-quinquies “Rimedi per le amministrazioni dissenzienti”. Inoltre ha disposto il coordinamento con le discipline settoriali della conferenza di servizi attraverso le modifiche al Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, relativamente allo sportello unico per l’edilizia e alle procedure per il rilascio del permesso di costruire.Il decreto legislativo 30 giugno 2016, n. 126 ha modificato notevolmente la disciplina della segnalazione certificata di inizio attività, di cui alla legge 7 agosto 1990, n. 241 con l’introduzione di due nuovi articoli: articolo 18-bis “Presentazione di istanze, segnalazioni o comunicazioni”; articolo 19-bis “Concentrazione dei regimi amministra- tivi”; ha modificato i seguenti articoli: 19 “Segnalazione certificata di inizio attività – SCIA”; 20 “Silenzio assenso”; 21 “Disposizioni sanzionatorie”; 29 “Ambito di applicazione della legge”.Tutte le modifiche introdotte tendono a snellire e velocizzare le procedure di formazione del permesso di costruire, della segnalazione certificata inizio attività, della super SCIA, della comunicazione inizio lavori asseverata, nonché dell’agibilità degli edifici o parte di essi. Inoltre, il Glossario delle opere edilizie libere chiarisce molti dubbi interpretativi ed amplia la sfera degli interventi per i quali non occorre alcun titolo abilitativo.Il volume è organizzato per argomenti all’interno dei quali sono trattate le indicazioni operative, la successione cronologica e le informazioni utili alla gestione procedurale di ciascuna attività, al fine di porre il tecnico nella condizione di poter disporre di tutte le informazioni utili a garantire la completa copertura delle problematiche che sarà chiamato ad affrontare nell’assolvimento del suo incarico.Mario Di Nicola, architetto, opera presso gli uffici tecnici del Comune di Roseto degli Abruzzi (TE), per i settori Edilizia e Urbanistica; ha redatto numerosi piani urbanistici e progetti di opere pubbliche. È, altresì, noto autore di molteplici pubblicazioni in materia.VOLUMI COLLEGATI• Operare e progettare con il testo unico dell’edilizia, M. Di Nicola, V ed., 2017• Formulario generale dell’edilizia, M. Di Nicola, IX ed., 2017
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In collaborazione con: www.studiolegalepetrulli.it
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