Gli interventi di ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lett. d) hanno subito, nel corso negli anni, una radicale trasformazione in termini di contenuto; il punto focale è dato dalla possibilità, in occasione degli interventi di demolizione e ricostruzione, di modificare o meno la sagoma dell’edificio.
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Inizialmente sottoposti a permesso di costruire, con il decreto del Fare (L. n. 98/2013) sono poi confluiti nella SCIA allo scopo di snellire ulteriormente le procedure.
Vediamo nel dettaglio che differenza c’è tra i concetti di ristrutturazione edilizia pesante, leggera e importante così come descritto da Donato Palombella, autore del volume Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori, edito da Maggioli Editore.
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Gli interventi che rientrano nella ristrutturazione edilizia
Dottrina e giurisprudenza sono intervenuti a più riprese sull’argomento differenziando gli interventi di ristrutturazione pesante da quelli di ristrutturazione leggera. Non è mancato l’intervento delle regioni che, con la propria autonomia, hanno delineato in maniera diversa questa tipologia di intervento spesso disciplinata dal “piano casa”.
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In linea di principio, rientrano nel concetto di “ristrutturazione edilizia” gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
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Nella prassi è prevalso l’uso di classificare gli interventi di ristrutturazione in due grandi categorie in funzione della rilevanza delle opere da eseguire. In tale contesto si parla di ristrutturazione edilizia pesante, in contrapposizione con la ristrutturazione edilizia leggera.
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Ristrutturazione edilizia pesante
Per “ristrutturazione edilizia pesante” si intendono gli interventi che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi relativi ad immobili sottoposti a vincoli.
Originariamente, in tale ipotesi, trattandosi di interventi di maggiore consistenza, si richiedeva il preventivo rilascio del permesso di costruire o, eventualmente, della Super DIA.
Ad esempio, occorre il permesso di costruire per la chiusura di un balcone o di una terrazza, con conseguente realizzazione di una veranda e l’intervento viene qualificato in termini di ristrutturazione edilizia “pesante” che necessita del preventivo rilascio del permesso di costruire e al quale non può riconoscersi natura pertinenziale, costituendo la veranda un nuovo ambiente autonomamente utilizzabile che va ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio. Ne abbiamo parlato meglio nell’articolo >>Veranda su balcone, quando è ristrutturazione edilizia pesante
Ristrutturazione edilizia leggera
Per “ristrutturazione edilizia leggera” si intendono, invece, gli interventi che non comportano modifiche del volume, della sagoma e delle superfici per cui le opere possono essere assentite tramite semplice SCIA.
Ricordiamo che sono soggetti a SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) ai sensi dell’art. 22 D.P.R. 380/2001 i seguenti interventi:
- interventi di manutenzione straordinaria (art.3, comma 1, lettera b) qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti, come modificato dall’art. 10 comma 1 lett. l Legge 120/2020;
- interventi di restauro e di risanamento conservativo (art. 3, comma 1, lettera c) qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
- interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c);
- varianti a permessi di costruire (art. 22, commi 2 e 2bis).
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Ristrutturazione edilizia importante
Il d.lgs. n. 48/2020 sembra aver introdotto una ulteriore categoria di opera ovvero la ristrutturazione importante.
In realtà non si tratta di una novità in quanto già l’art. 2, comma 1, lettera vicies-quater) del d.lgs. n. 192/2005 definisce “ristrutturazione importante di un edificio”: un edificio esistente è sottoposto a ristrutturazione importante quando i lavori in qualunque modo denominati (a titolo indicativo e non esaustivo: manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione e risanamento conservativo) insistono su oltre il 25 per cento della superficie dell’involucro dell’intero edificio, comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono e consistono, a titolo esemplificativo e non esaustivo, nel rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o dell’impermeabilizzazione delle coperture.
Gli interventi di ristrutturazione importante vengono suddivisi in:
- ristrutturazioni importanti di primo livello, costituite da interventi che interessano più del 50% della superficie disperdente esterna e l’eventuale rifacimento dell’impianto termico invernale e/o estivo;
- ristrutturazioni importanti di secondo livello, relative ad interventi che interessano dal 25% al 50% della superficie disperdente esterna e l’eventuale rifacimento dell’impianto termico invernale e/o estivo.
Per saperne di più, continua a leggere dal volume
Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori
Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali. L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia. Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.
Donato Palombella | 2021 Maggioli Editore
49.00 € 39.20 €
Foto:iStock.com/skynesher
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