E adesso che succede? Dopo che la riforma del catasto fabbricati è saltata all’ultimo minuto, sono in molti a chiedersi cosa succederà al nostro sistema informativo sullo stato degli immobili italiani. Sistema, è bene ricordarlo, che è strettamente connesso con il discorso fiscale, poiché è sulla base delle rendite catastali che si calcolano gli importi per TASI e IMU e su cui si baserà anche l’ammontare della Local Tax, il nuovo tributo sulla casa (e non solo) che prenderà il posto delle attuali (oltre alle già ricordate TASI e IMU, anche la TARI sui rifiuti).
Insomma, questa sosta ai box per la riforma del catasto fabbricati si protrarrà almeno fino a quando non sarà varato il decreto che getterà le basi della nuova Local Tax e di cui si inizierà a discutere a partire dalla prossima Legge di Stabilità 2015 del prossimo autunno.
Per ora restano sul tappeto i dubbi e le valutazioni dei vari protagonisti che, in questi mesi, sono stati impegnati con le Commissioni finanze del Parlamento a discutere sulla definizione dell’algoritmo con il quale ricalcolare le rendite catastali, basati su dati di 25 anni fa, come ci ha detto recentemente il presidente dei Geometri fiscalisti di AGEFIS, Mirco Mion.
L’opinione di ValoriImmobiliari
“Sebbene la riforma del catasto fabbricati abbia introdotto alcuni principi sacrosanti, come il passaggio dal vano al metro quadrato e l’invarianza di gettito per le casse dello Stato”, commenta Roberto Taucci, amministratore di ValoriImmobiliari, “resta l’errore di fondo di basarsi per la stima dei fabbricati a destinazione ordinaria sui dati OMI”.
“Si tratta di una scelta incomprensibile”, continua Taucci, ricordando che è stata la stessa Agenzia delle Entrate ha evidenziare come i valori OMI non possono intendersi sostitutivi della stima, ma soltanto di ausilio ad essa.
Ma non solo. Sempre le Entrate hanno da sempre affermato come “l’utilizzo delle quotazioni OMI nell’ambito del processo estimativo non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima” … insomma, spannometrici.
“I dati OMI”, spiega Taucci, “non tengono conto di numerosi fattori fondamentali per determinare con accuratezza il valore di un immobile, quali la sua classe energetica, lo stato di manutenzione, il livello al piano e la presenza o meno di un ascensore”.
Resta il fatto che la riforma del catasto fabbricati è stata “congelata” dopo che il mondo politico si è accorto degli incrementi anche di 5-8 volte delle rendite catastali degli immobili, soprattutto quelli insistenti nei centri storici e nelle aree di maggior pregio.
“Anche qui, nessuna sorpresa”, prosegue Taucci. “Il principio dell’invarianza di gettito presuppone che a fronte del medesimo introito per lo Stato, alcuni paghino di più e altri di meno. Ma se il timore politico era fondato sull’incremento esorbitante delle tasse, si sarebbe comunque sempre potuto intervenire sulle aliquote”. In altri termini, un’elevata rivalutazione delle rendite catastali possono essere contrastate con una diminuzione delle aliquote.
“Noi di ValoriImmobiliari avevamo già l’anno scorso, in occasione della nostra audizione presso la Commissione Finanze, proposto il nostro metodo, verificandone la validità con rigorose dimostrazioni”, spiega Taucci.
Il metodo perfezionato da Roberto Taucci e dal suo staff si basa su un sistema di gestione dati per redigere stime di immobili in modo semplice ed oggettivo, valutando la singola stima tramite il metodo del confronto e ottenere valori medi di riferimento al metro quadrato”.
I dati gestiti dal metodo ValoriImmobiliari sono diversi e più numerosi di quelli considerati dalle valutazioni OMI: l’ubicazione (micro zone), le caratteristiche intrinseche e la superficie convenzionale (superficie esterna lorda dell’unità immobiliare con le superfici secondarie e pertinenziali opportunamente ponderate).
“Con il nostro metodo”, dice Taucci, “si otterrebbe finalmente la possibilità di fare dialogare direttamente il catasto con l’OMI, integrando i dati di quest’ultimo con quelli gestiti da ValoriImmobiliari”.
“Mi auguro”, conclude l’amministratore di ValoriImmobiliari, “che AGEFIS e Consiglio nazionale dei Geometri vogliano collaborare con noi per adottare il metodo proposto. Le ultime vicissitudini che hanno fatto saltare la riforma del catasto stanno a dimostrare che i tecnici dell’Agenzia delle Entrate e lo Stato non possono fare da soli, ma hanno bisogno dell’aiuto dei professionisti”.
Riforma del Catasto: completato per il 20%
Con la scadenza della (proroga) della legge delega fiscale, la riforma del catasto fabbricati è completata solo per il 20%. Dei cinque decreti previsti, infatti, è in vigore solo quello sulla formazione delle Commissioni censuarie.
Il secondo decreto, quello stralciato dall’ordine del giorno del Consiglio dei Ministri della scorsa settimana, era il più importante: avrebbe dovuto definire le caratteristiche delle funzioni statistiche da utilizzare per la determinazione delle nuove rendite catastali.
A seguire, sarebbero dovuti arrivare i decreti sullo scambio dei dati tra Comuni e Agenzia delle Entrate, oltre che per definire le modalità di collaborazione dei liberi professionisti tecnici, quello per garantire l’invarianza di gettito e, infine, quello per la prevenzione dei contenziosi.
Per ora, dunque, quattro su cinque sono ancora lettera morta. Appuntamento in autunno?
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