Con la nuova riforma fiscale, si parla di una possibile riforma del Catasto, una revisione che prevede un aggiornamento degli archivi catastali. Si tratta di indiscrezioni, tuttavia se la riforma catasto dovesse andare in porto diversi sarebbero gli aspetti oggetto di revisione tra i quali il valore degli immobili, le categorie e il passaggio dai vani ai metri quadri.
Una riforma importante che ha aperto il dibattito politico, ma fortemente voluta dagli organismi internazionali (dalla Commissione europea all’Ocse) per rispondere all’esigenza di affrontare problemi di equità di un sistema che inquadra diversamente gli immobili attribuendo valori fiscali non sempre equi.
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L’inserimento della riforma del Catasto nella delega fiscale non è casuale, ma si collega alle riforme PNRR.
Vediamo nel dettaglio quali sono i punti oggetto di revisione.
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Quali sono gli aspetti da riformare?
I due punti principali allo studio sono:
- aggiornamento del valore degli immobili (revisione categorie e passaggio dai vani ai metri quadri)
- mappatura su tutto il territorio nazionale (emersione immobili fantasma)
Tra gli obiettivi in programma vi è la rideterminazione delle destinazioni d’uso dei vari immobili e l’individuazione di categorie, ovvero immobili ordinari e speciali, mentre a parte verrebbero considerati i beni culturali.
Inoltre, passando dal vano al metro quadrato, cambierebbe il processo estimativo per gli immobili ordinari che terrebbe in conto il metro quadrato come unità di misura, specificando i criteri di calcolo della superficie dell’unità immobiliare.
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Mentre per quelli speciali potrebbero entrare in gioco funzioni statistiche per determinare valore di mercato, localizzazione e caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale.
Un cambiamento non da poco che richiederebbe, oltre ad un dialogo politico, cooperazione tra le Entrate e i Comuni nella determinazione dei nuovi valori catastali dei beni e nel loro aggiornamento periodico.
Per quanto riguarda l’avvio della mappatura, l’intenzione è quella di far emergere gli immobili fantasma. L’agenzia delle Entrate, negli ultimi anni, ha realizzato una nuova e sofisticata mappatura catastale dei beni immobiliari su tutto il territorio nazionale sovrapponendo rilievi areofotogrammetrici agli elaborati catastali.
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Riequilibrare il divario
Si parla di riequilibrio del divario tra i valori degli immobili di pregio dei centri storici dal basso estimo catastale e quelli siti in periferia, più recenti e con prezzi maggiormente in linea con il mercato.
Per mettere in atto il riequilibrio l’ultima ipotesi di riforma prevede l’affiancamento al reddito così come è ora calcolato, di un ulteriore parametro che si potrebbe ricondurre al valore medio di mercato degli ultimi anni, non a caso sugli atti di compravendita al momento oltre al valore catastale compare anche il prezzo reale d’acquisto.
Con la riforma si adopererebbero valori a metro quadrato basati su prezzi e canoni di mercato.
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Una riforma già discussa
La proposta di riforma del sistema Catasto era già arrivata in Senato nel 2014, ma non si è mai concretizzata. Roberto Taucci di ValoriImmobiliari srl che, fu audito in Senato durante il primo tentativo abortito di riforma, racconta di un percorso già iniziato e mai concluso:
“come ormai avviene da diversi anni la politica ravviva l’attenzione sulla riforma del catasto che dovrebbe rendere equa la tassazione degli immobili rapportandola al reale valore degli stessi. Purtroppo sembra che si stia ripercorrendo il passato: se ne parla tanto ma non si decide niente, eppure la soluzione al problema esiste già ed è stata presentata in Senato già nel 2014 da parte dei tecnici di Valoriimmobiliari (qui il resoconto seduta del 26 luglio 2014).
In seguito, dalle varie commissioni e dalle proposte legislative è stata ripercorsa ed ipotizzata, nella sostanza, la soluzione proposta e predisposta da Valoriimmobiliari (qui il pdf del disegno di legge).
Speriamo che sia la volta buona e che i tecnici di Valoriimmobiliari, che hanno dimostrato di avere le competenze tecniche perché hanno già praticamente messo in pratica, tramite l’algoritmo ideato, la soluzione al problema siano coinvolti”.
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