Revisione del catasto fabbricati: un’analisi del decreto attuativo

Mentre prosegue il dibattito sulla globale revisione del catasto fabbricati (proprio oggi al Consiglio dei Ministri si dovrebbe parlare anche di questo argomento), mi pare utile proseguire le riflessioni pubblicate su queste pagine alcuni giorni fa, per fornire ai lettori alcune informazioni aggiuntive.

In particolare, voglio alimentare il dibattito con alcune considerazioni sul testo del decreto attuativo che fornirà le basi per la determinazione dell’algoritmo e delle funzioni statistiche da utilizzarsi per la determinazione delle nuove rendite catastali.

Primo punto da sottoporre all’attenzione è la classificazione delle unità immobiliari produttive che si scindono in due gruppi: a destinazione ordinaria (gruppo O) e speciale (gruppo S).

L’attuale classificazione frutto di una legge ben precisa e “digerita” nel tempo viene modificata apparentemente senza grossi risvolti (anche se non condivisa) ,scompaiono le classi ma sostanzialmente per quanto riguarda le abitazioni (O/1 , O/2 e O/3) spariscono le case di lusso (A/1, A/8 e A/9) scatenando  un effetto “domino” sull’applicazione delle tasse.

Necessiterà capire cosa si intende per “abitazioni tipiche dei luoghi” (O/3) mentre nella classificazione O/4 uffici, studi e laboratori professionali  vengono messi tutti insieme mentre sappiamo bene quante e quali sostanziali differenze contraddistinguono le varie unità immobiliari.

Nella categoria O/5 vengono comprese cantine, soffitte o simili ed anche in questo caso vengono accorpate entità molto diverse tra loro; O/6 per i posti auto coperti o scoperti , autorimesse ecc.

In assenza di una classificazione non sarà certo facile riuscire a determinare un valore confrontabile tra le varie tipologie; O/7 comprende la categoria dei negozi, laboratori artigianali e “locali assimilabili” dove anche in questo caso ritengo si tratti di una ammucchiata disomogenea.

Per le unità immobiliari produttive ordinarie (gruppo O) il procedimento estimativo fa riferimento alla superficie espressa in metri quadri (tabella D) mentre per le altre unità immobiliari (gruppo S) il procedimento estimativo si basa sulla stima diretta (tabella E).

Il legislatore, avendo ben presente la realtà del mercato con grave carenza di un numero sufficiente di  contratti di compravendita dove applicare le statistiche (metodo da noi ampiamente superato con il concetto di valore ragionevolmente certo) lascia aperta la possibilità di stabilire il valore di un immobile mediante stima diretta. Questa apertura, a totale garanzia, deve avere però deve essere opportunamente normata per non avere valutazioni diverse con il metodo statistico.

Sempre per carenza di documentazione incerta nella territorialità e nel tempo, il Legislatore concede (a che titolo? Per non avere contenzioso?) uno “sconto” del 30% per le categorie ordinarie e 20% per le categorie speciali, senza considerare che questa enorme concessione graverà sostanzialmente sui cittadini.

Per tutta questa operazione è previsto un inizio a regime in cinque anni con revisioni periodiche, con costi notevoli e sproporzionati ,ma sostanzialmente mentre la riforma nasce è già vecchia perché tiene in considerazione valutazioni vecchie di anni mentre il mercato per innumerevoli situazioni è molto  fluttuante.

Perché tutto questo quando la revisione stessa è possibile realizzarla in tempi strettissimi e, una volta a regime con l’obbligatorietà dell’aggiornamento catastale in ogni istante sarebbe possibile conoscere il valore del patrimonio edilizio esistente?

Considerazione sulle caratteristiche posizionali e edilizie delle unità immobiliari

Le caratteristi posizionali delle unità immobiliari del gruppo O tengono in considerazione le seguenti caratteristiche:

– intorno;  all’interno delle zone OMI si differenzia in (ricercato, ordinario, degradato) ma non normato e suscettibile quindi di interpretazione

– tipologia edilizia; (signorile, civile, economica) dovrebbe essere un tentativo di reintroduzione delle classi.

– stato di conservazione; ottimo, normale, pessimo di fatto la brutta copia della classificazione meglio determinata con la legge 392/78 sull’equo canone

– ascensore; assente, presente. Visione riduttiva di questa caratteristica, perché non si è tenuto conto dei fabbricati che non hanno ascensore, ma dove è possibile istallarlo.

– superficie; giuste considerazioni per la SEL , carente nella considerazione delle superfici secondarie e pertinenziali dove mancano sostanzialmente delle “forbici” discrezionali per la determinazione della ponderazione da applicare.

– piano; alto e basso appare molto riduttivo perché , a seconda della presenza o meno di  un ascensore il valore di un quarto piano ad esempio  cambia sostanzialmente

– affaccio; pregiato e ordinario appare riduttivo dipende da cosa si intende per affacci di particolare pregio .

– specie; riferita ai posti auto – chiusa, aperta, scoperta .

– posizione commerciale (solo O/7);ricercata, ordinaria e marginale. generica

– fronte strada (solo O/7);diretto o indiretto;

– tipo (solo O/8);chiuso o aperto

– accessibilità carrabile (solo O/8);presente o assente

Per tutto questo occorre però poi trovare tabelle di conversione per poter verificare se i valori delle singole unità immobiliari sono congrui rispetto ad altri immobili simili, ma con diverse caratteristiche A tutto ciò comunque appare carente nella proporzionalità delle superfici in quanto un immobile di 50 metri quadri non può valere un quarto di un immobile simile di 200 metri quadri e un immobile in classe energetica G non può valere come un immobile in classe energetica A.

Non è dato di conoscere inoltre come sia possibile confrontare i valori che vengono a determinarsi e poter affermare con ragionevole certezza se gli stessi sono congrui e coerenti tra loro anche se cambiano determinate caratteristiche.

Aggiungo solo un ultimo pensiero: l’algoritmo di proprietà di ValoriImmobiliari ha tutte queste caratteristiche.