Rendite catastali immobili riqualificati con Superbonus: al via i controlli del Fisco

Al via i controlli del Fisco sulle rendite catastali degli immobili riqualificati con il Superbonus. Chi non ha effettuato la variazione riceverà a breve una lettera di Entrate…

Lisa De Simone 18/06/24
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Al via i controlli del Fisco sulle rendite catastali degli immobili riqualificati con il Superbonus. Chi non ha effettuato la variazione, che di fatto in questi casi è sempre necessaria, riceverà una lettera dell’Agenzia delle Entrate con l’invito a mettersi in regola quanto prima per evitare sanzioni.

Il punto sulle novità nella circolare 13/2024 con la quale l’Agenzia ricorda anche le nuove regole per la tassazione delle plusvalenze sulla vendita prima di dieci anni degli immobili riqualificati con la maxi agevolazione, esclusi quelli utilizzati come prima casa o avuti in eredità.

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L’eBook, aggiornato alla conversione in legge del Decreto Superbonus o Taglia Cessione (legge 23 maggio 2024, n. 123 di conversione del decreto n. 39/2024), fornisce una guida completa e dettagliata sui controlli del Superbonus, le verifiche dell’ENEA ed dell’Agenzia delle Entrate e le sanzioni previste. L’autrice analizza le tipologie di controllo sui cantieri ancora aperti o già chiusi, le procedure di verifica e le responsabilità dei soggetti coinvolti. L’opera contiene anche il link al sito del MASE con l’elenco dei fabbricati potenzialmente soggetti ai controlli e un’appendice normativa con i decreti e le leggi citate nel testo.IL SUPERBONUS E IL PNRRQuesto capitolo analizza il Superbonus ed il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), i controllori e le regole, le indagini dell’OLAF e gli uffici ministeriali coinvolti.EDIFICI ED ISPETTORIIn questo capitolo vengono fornite informazioni sui cantieri finanziati dal PNRR, le check list ed i verbali utilizzati durante i controlli, la scelta del campione e le fasi della verifica, nonché l’accesso nei cantieri.CONTROLLI DELL’ENEAQuesto capitolo descrive le procedure e le modalità operative dei controlli dell’ENEA, le verifiche preliminari, la scelta del campione ed i documenti da controllare. Si discute anche del tempo a disposizione per completare la verifica, delle ispezioni e della segnalazione immediata per chi si oppone all’accesso.VERIFICHE CATASTALIIn questo capitolo si spiega l’aggiornamento obbligatorio delle informazioni catastali, gli interventi che richiedono la comunicazione, gli impianti ed il cappotto. Vengono anche discusse le sanzioni previste.LAVORI NON CONCLUSIQuesto capitolo affronta l’obbligo di segnalazione alle Entrate per i lavori non conclusi, le opzioni disponibili, il recupero delle detrazioni non spettanti e la responsabilità dei cessionari.COMUNICAZIONE PREVENTIVA PER NUOVI LAVORIIn questo capitolo si discute dei soggetti tenuti alle comunicazioni, dei dati da inviare all’ENEA, delle comunicazioni in materia di sismabonus, delle sanzioni e delle spese nei crateri sismici.SOSPENSIONE DELLA COMPENSAZIONE CREDITIQuesto capitolo fornisce informazioni sulla sospensione della compensazione crediti per chi ha debiti fiscali, compresi gli atti e le cartelle coinvolte.SANZIONI PER I PROFESSIONISTI TECNICIIn questo capitolo si parla delle asseverazioni e della responsabilità penale dei professionisti tecnici, nonché delle multe previste.Lisa De SimoneEsperta in materia legislativa, si occupa di disposizioni normative e di giurisprudenza di interesse per il cittadino. Collabora da anni con Maggioli Editore, curando alcune rubriche on line di informazione quotidiana con particolare attenzione alle sentenze della Corte di Cassazione in materia fiscale e condominiale.

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Quando va aggiornata la rendita

La legge di Bilancio per il 2024 ha introdotto l’obbligo specifico per le Entrate di verificare che sia
stata presentata la dichiarazione di aggiornamento della rendita catastale
, prevista dall’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto del Ministro delle finanze n. 701 del 19 aprile 1994, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di Superbonus.

In base quanto stabilisce il D.M., la revisione della rendita è sempre dovuta in caso di interventi che aumentano del 15% il valore dell’immobile, e a fronte di una variazione delle originarie caratteristiche tramite la riqualificazione dei servizi, l’impiego di materiali più pregiati, l’installazione di nuovi impianti tecnologici.

E’ evidente che in caso di riqualificazione tramite Superbonus, sia energetico che antisismico, si ricade sempre nell’obbligo di variazione catastale. Ad esempio, nel caso di riqualificazione energetica, gli interventi necessari ad assicurare il salto di due classi comportano obbligatoriamente la modifica della dotazione impiantistica dell’immobile, anche senza considerare l’eventuale aggiunta di un impianto fotovoltaico. Nel caso del consolidamento, invece, non c’è alcun dubbio che l’immobile riqualificato acquisti un valore di almeno il 15% superiore rispetto alla condizione precedente all’intervento.

Controlli e compliance

A fronte di queste disposizioni, nella circolare 13/2024 l’Agenzia sottolinea che, con specifico riguardo alle unità immobiliari oggetto degli interventi Superbonus, è stato dunque previsto un potere aggiuntivo e funzionale a indurre il contribuente all’adempimento degli obblighi di comunicazione laddove non eseguiti o non eseguiti correttamente e, quindi, ad aggiornare eventualmente la rendita catastale negli atti del catasto dei fabbricati.

Per questo le stesse norme stabiliscono che l’Agenzia debba mettere a punto specifiche liste di immobili da sottoporre a verifica, e nei casi in cui non risulti effettuata la presentazione di variazione catastale invii un’apposita comunicazione al fine di sollecitare il contribuente all’adempimento previsto. Si tratta in sostanza di un meccanismo di stimolo alla compliance, che consente ai soggetti destinatari della comunicazione di provvedere spontaneamente a regolarizzare la propria posizione.

In mancanza della presentazione della comunicazione scattano le sanzioni, che variano da un minimo di 1.032 a un massimo di 8.264 euro.

Come funzionano le tasse sulla plusvalenza degli immobili riqualificati

Nella stessa circolare l’Agenzia fa anche il punto sulle disposizioni della legge di Bilancio che hanno introdotto la tassa sulla plusvalenza realizzata con la vendita di immobili riqualificati con il Superbonus prima di dieci anni dal termine dei lavori, esclusi gli immobili utilizzati come prima casa e quelli ereditati.

E’ possibile scegliere al momento del rogito di applicare l’imposta sostitutiva, fissata al 26 per cento, altrimenti il guadagno dato dalla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto o costo di costruzione va aggiunto agli altri redditi.

L’Agenzia ricorda che le norme si applicano per tutte le tipologie di immobili e indipendentemente dal fatto che gli interventi siano stati effettuati dal proprietario/venditore oppure dal comodatario, dal conduttore o dal familiare convivente. Non è rilevante neppure la tipologia di interventi, trainanti o trainati, per cui scatta la tassazione anche se sono stati effettuati solo interventi sulle parti comuni e non sul singolo appartamento.

Inoltre rientrano nell’ambito dell’applicazione delle nuove misure tutti gli interventi di riqualificazione da Superbonus in quanto tale, a prescindere dal fatto che la percentuale dell’agevolazione si sia ridotta nel tempo.

Quando si possono aggiungere le spese al costo di acquisto

Con il nuovo regime si conferma comunque che la plusvalenza si calcola tenendo conto del costo di acquisto del bene aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo, ossia nel caso specifico anche del valore dell’intervento di Superbonus.

Previste però due diverse ipotesi di calcolo, a seconda che tra la data di conclusione degli interventi agevolati e dell’aliquota di detrazione siano trascorsi più o meno di cinque anni, e in relazione all’aliquota e alle modalità di uso dell’agevolazione. 

In dettaglio:
– se sono trascorsi meno di cinque anni, ai fini del calcolo della plusvalenza non si tiene conto delle spese relative agli interventi ammessi al Superbonus qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni per sconto in fattura;
– se sono trascorsi più di cinque anni, ai fini del calcolo della plusvalenza a fronte delle stesse condizioni si tiene conto del 50 per cento dei costi. 

Quando invece si è fruito del Superbonus nella forma della detrazione diretta si ha sempre diritto a considerare per intero le spese sostenute.

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