La locazione di un immobile è una delle più comuni forme di investimento nel nostro Paese ed è generalmente considerata una delle tipologie di impiego del capitale più rassicuranti. Tuttavia, al di là di quella che può essere una determinata percezione, è importante anche considerare il peso di fattori che non devono essere sottovalutati, come l’inflazione e la pressione fiscale. Quindi, la domanda che i proprietari e gli investitori dovrebbero sempre porsi è: qual è il rendimento reale di un immobile dato in locazione?
Non si tratta di una domanda banale, perché non ci si può limitare a considerare il canone di locazione che si percepisce, ma si devono anche considerare le imposte, le spese di gestione e l’impatto dell’inflazione. A voler essere pignoli, si dovrebbe considerare anche il valore del tempo speso per seguire gli aspetti fiscali e burocratici (il tempo è denaro, recita un’antica massima). Si tratta di un’analisi non certo semplice, ma è necessaria per capire se un investimento immobiliare di questo tipo offra o no un rendimento che può essere definito come “competitivo” rispetto ad altre forme di investimento a basso rischio come, per esempio, i conti deposito vincolati o i Titoli di Stato.
Considerando quanto una gestione in proprio della locazione può essere complessa e onerosa in termini di tempo e preoccupazioni, vale anche la pena di prendere in considerazione soluzioni che permettono di tutelare l’affitto dallo sfratto per morosità. Al di là dei canoni mensili non pagati, si deve infatti anche considerare l’ingente costo di un immobile che rimane sfitto per molto tempo. A questo riguardo, un servizio dedicato, come SoloAffittiPAY, che garantisce una rendita sicura e continuativa, offre sicurezza e una gestione dell’affitto senza stress.
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Indice
Locazione di un immobile: il rendimento lordo
Per effettuare una valutazione del rendimento reale di un immobile dato in locazione è necessario partire dal rendimento lordo. In questo caso, il calcolo risulta piuttosto semplice, poiché tale valore si ottiene rapportando il canone annuo percepito al prezzo di acquisto dell’immobile (oppure al suo valore di mercato).
Per esempio, su un appartamento che si è acquistato al prezzo di 200.000 euro e che viene affittato a 800 euro al mese (quindi a 9.600 euro annui), il rendimento lordo sarà del 4,8%. A questo punto si devono considerare alcuni fattori che pesano negativamente, vale a dire il carico fiscale, le spese di manutenzione e, nella peggiore delle ipotesi, di periodi di sfitto.
Il peso della tassazione
La tassazione è un fattore di grande importanza quando si deve valutare il rendimento di un immobile dato in affitto. Le indicazioni riportate di seguito sono di carattere generale perché, come ben si comprende, sarebbe troppo complesso dettagliare le molte eccezioni a livello fiscale e territoriale.
In linea di massima, le principali modalità fiscali per chi affitta un immobile sono due:
- Cedolare secca, con aliquota:
- del 21% per i contratti a canone libero (4+4) o a canone concordato se l’immobile si trova in comuni diversi da quelli indicati al punto seguente;
- del 10% per i contratti a canone concordato (3+2), sempre che il comune in cui l’immobile locato è situato ricada in quelli cosiddetti “ad alta tensione abitativa”, ovvero sia ricompreso tra quelli dichiarati in emergenza (ad esempio per un’alluvione) nel periodo maggio 2009 – maggio 2014, ovvero tra quelli dichiarati zona rossa a seguito del sisma che ha colpito il centro Italia nel 2016.
- Tassazione IRPEF, con aliquote progressive in base al reddito complessivo, oltre alle addizionali regionali e comunali.
Si devono poi considerare anche i tributi locali, come l’IMU. L’aliquota base stabilita per legge è pari allo 0,86% del valore catastale rivalutato, ma ogni Comune può applicare variazioni, portandola in media tra lo 0,6% e l’1,06%. In molti casi, per gli immobili affittati a canone concordato, è prevista una riduzione fino al 25%.
Ritornando all’esempio dell’appartamento da 200.000 euro con canone annuo di 9.600 euro e cedolare secca al 21%, il rendimento netto dopo l’applicazione delle imposte sarà di 7.584 euro. Supponendo che le spese di gestione si aggirino sugli 800 euro annui e che l’IMU pesi per circa 700–900 euro, il rendimento scende a circa 6.000 euro netti, ovvero un 3% annuo. Se invece si opta per un contratto a canone concordato, con aliquota al 10%, il rendimento può salire fino al 3,6–3,8% netto, a parità di condizioni.
La manutenzione, i periodi di sfitto e l’inflazione
Nell’ambito della locazione si devono considerare anche le spese relative alla manutenzione ordinaria e a quella straordinaria. La manutenzione ordinaria (imbiancatura, piccole riparazioni ecc.) può incidere mediamente per l’1-1,5% annuo (in riferimento al valore dell’immobile), mentre quella straordinaria (rifacimento della facciata o del tetto), che però deve essere spalmata su più anni, potrebbe pesare fino all’1% annuo.
Nel caso di un periodo di sfitto, anche ipotizzando un mese all’anno, potrebbe esserci una riduzione del rendimento effettivo dello 0,4% circa. È poi necessario anche considerare il peso dell’inflazione, ma si deve considerare che la legge consente di adeguare il canone all’inflazione. Per i contratti a canone libero l’aggiornamento può arrivare fino al 100% dell’indice FOI (Famiglie di Operai e Impiegati, al netto dei tabacchi), mentre per i contratti a canone concordato l’adeguamento è limitato al 75% dell’indice. È importante precisare che la rivalutazione deve essere espressamente prevista nel contratto.
Come si può notare, il rendimento reale di un locale affittato può essere decisamente inferiore al rendimento lordo, tant’è che molti lo considerano più una forma di preservazione del capitale piuttosto che un investimento vero e proprio. E comunque non è facile dare indicazioni precise perché le variazioni territoriali sono rilevanti.
Locazione immobili: una soluzione per una gestione senza stress
Una delle preoccupazioni maggiori per chi affitta un immobile è l’eventuale morosità dell’inquilino. Oltre al danno economico diretto, il proprietario deve affrontare i costi e i tempi di uno sfratto per morosità, una procedura che nel nostro Paese è lunga, complessa e anche piuttosto costosa, nonché fonte di notevole stress.
Chi cerca una soluzione per la gestione senza stress, può prendere in considerazione SoloAffittiPAY, un servizio che offre al proprietario una rendita garantita e continuativa, assicurando il pagamento del canone anche in caso di morosità dell’inquilino. Attraverso un sistema integrato di verifica degli inquilini, copertura assicurativa e gestione digitale dei flussi di pagamento, SoloAffittiPAY consente infatti di trasformare l’affitto in una fonte di reddito sicura, eliminando le incertezze e lo stress legati alla gestione diretta.
Il proprietario continua a percepire regolarmente l’affitto, mentre il servizio si occupa di tutte le pratiche connesse a eventuali ritardi, inadempienze o procedure legali. Si tratta di un approccio innovativo che permette di massimizzare il rendimento reale dell’immobile, facendo risparmiare tempo e soprattutto di eliminare problematiche fastidiose e stressanti.
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Saverio Luppino | Maggioli Editore 2020
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