I fuochi di artificio che, tradizionalmente, contraddistinguono la fine e il principio di ciascun anno hanno, metaforicamente, riguardato anche l’edilizia e l’urbanistica. Si è consapevoli che l’inizio di questo articolo può sembrare irrituale ma i lettori che frequentano questo sito hanno già capito di che cosa possa trattarsi.
Il riferimento è alla legge n. 182/2025 (comunemente definita come “Disegno di legge Semplificazioni”) e alla legge n. 199/2025 (meglio nota come “Legge di Bilancio 2026”). Ma quali sono gli articoli d’interesse e quali possono essere le ricadute applicative per gli operatori del settore?
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Riduzione dei termini per l’autotutela
Andiamo con ordine: l’art. 1 della legge n. 182/2025 interviene sull’art. 21-nonies della legge n. 241/1990 riducendo da 12 a 6 mesi il termine entro cui può essere annullato d’ufficio il provvedimento amministrativo illegittimo.
L’esigenza avvertita dal legislatore è di ridurre “ad un termine più ragionevole l’esaurimento del potere di autotutela della pubblica amministrazione a salvaguardia del legittimo affidamento ingenerato nei privati destinatari del provvedimento”. Rimane, comunque, possibile annullare i provvedimenti dopo il termine di 6 mesi “conseguiti sulla base di condotte costituenti reato che abbiano determinato un falso presupposto per l’adozione del provvedimento e siano state accertate con sentenze passate in giudicato”.
Gli effetti per la CILA e la SCIA sono intuibili. Decorsi 6 mesi dal consolidamento delle due pratiche, quindi, l’annullamento sarà possibile solo quando ci siano gli altri presupposti sopra indicati.
Silenzio-assenso per immobili vincolati
L’art. 40, co. 1, lett. b) della legge n. 182/2025 interviene sull’art. 20, co. 8 del D.P.R. 380/2001 riconoscendo, normativamente, l’applicazione del silenzio-assenso per il rilascio del permesso di costruire anche per interventi su immobili vincolati nel caso in cui l’istanza sia già corredata dalle relative autorizzazioni, nulla-osta o atti di assenso comunque denominati, in corso di validità, rilasciati relativamente al medesimo intervento, sugli elaborati progettuali oggetto della domanda di permesso di costruire, da parte dell’autorità preposta alla cura di tali interessi.
Ad avviso di chi scrive, comunque, non si tratta di una norma di interpretazione autentica (mancando tale qualificazione nella legge) né, tantomeno, di una disposizione innovativa, bensì del mero riconoscimento di principi già riconosciuti dalla giurisprudenza.
S’intende far riferimento a due sentenze espressamente menzionate nella relazione al disegno di legge semplificazioni: si tratta della sentenza del Tar Toscana, sez. III, 24 gennaio 2023, n. 72 (da me seguita vittoriosamente assieme ad una collega di studio) e del Consiglio di Stato, sez. IV, 21 novembre 2023, n. 9969 (che ha visto protagonista la medesima collega assieme ad altro prestigioso amministrativista). Queste due sentenze, infatti, avevano già precisato l’irragionevolezza di quanto sostenuto da talune amministrazioni che, in presenza di un’autorizzazione paesaggistica allegata all’istanza di permesso di costruire, contestavano l’avvenuta formazione del silenzio-assenso sul P.d.C. o negavano il rilascio dell’attestazione circa il decorso dei termini previsti dallo stesso art. 20, co. 8, Testo Unico Edilizia.
Rigenerazione/riqualificazione urbana
Infine, l’art. 1, comma 23, della legge n. 199/2025 interviene sull’art. 5, comma 10 del D.L. n. 70/2011 (cd. “Decreto Sviluppo”), consentendo gli interventi di rigenerazione urbana o di riqualificazione urbana previsti nel comma 9 (e con i limiti ivi previsti) non solo per gli edifici per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio in sanatoria ma “anche” per quelli il cui titolo in sanatoria sia stato “conseguito” ai sensi delle leggi 28 febbraio 1985, n. 47, 23 dicembre 1994, n. 724 e 24 novembre 2003, n. 326 (ossia sulle tre leggi sul condono edilizio).
La particella aggiuntiva “anche”, introdotta dalla Legge di Bilancio 2026, dovrebbe quindi includere non solo i titoli ottenuti in base al condono edilizio propriamente detto ma anche (appunto) i titoli rilasciati o conseguiti in base alle modifiche del Salva Casa e, in primis, all’accertamento di conformità semplificato ex art. 36-bis, D.P.R. 380/2001, come pure agli interventi legittimati tramite SCIA ordinaria ex art. 22, D.P.R. 380/2001 o Super-Scia ex art. 23, D.P.R. 380/2001.
Precisazioni
Seppure si debba attendere un qualche conforto da parte della giurisprudenza amministrativa, ad oggi ovviamente non ancora intervenuta (le modifiche sono entrate in vigore lo scorso 31 dicembre), si tratta di un’interpretazione sistematica che, tra l’altro, appare coerente rispetto alle (nuove) previsioni dell’art. 9-bis, Testo Unico Edilizia.
Come noto, infatti, tale disposizione include, tra i titoli che legittimano le preesistenze, quelli “rilasciati o formati” – ovvero conseguiti, per usare il linguaggio della Legge di Bilancio 2026, n.d.r. – “in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34 ter, 36, 36 bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni”.
Se così non fosse, infatti, si verificherebbe un’irragionevole disparità di trattamento rispetto ad interventi legittimati con le procedure ordinarie previste dal Testo Unico Edilizia, limitando gli interventi di rigenerazione/riqualificazione urbana solo per quelli ottenuti tramite condono, ossia tramite una procedura straordinaria di stretta interpretazione.
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