Interventi sui solai privati: quando può decidere il condominio

Una delibera condominiale è nulla quando ha un oggetto impossibile, cioè quando decide su qualcosa che l’assemblea non ha il potere di regolare. In particolare, l’assemblea può occuparsi solo dei beni e dei servizi comuni. Non può invece prendere decisioni che riguardano beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini o di terzi. Se lo fa, la delibera è nulla perché esce dai limiti delle sue attribuzioni.

In questi casi, non vale il metodo della maggioranza, ma serve il consenso diretto del proprietario interessato, cioè un vero e proprio accordo contrattuale. In quest’ottica è stato affermato che non rientra nelle attribuzioni dell’assemblea occuparsi dei beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini o di terzi e, pertanto, è nulla la delibera condominiale con cui si dispone che l’accesso al tetto dell’edificio, parte comune ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., in assenza del consenso unanime dei condomini, avvenga passando sulla proprietà esclusiva del proprietario di una singola unità immobiliare (Cass. civ., sez. II, 24/06/2025, n. 16893).

Allo stesso modo sono nulle, e perciò sottratte al termine di impugnazione di cui al secondo comma dell’articolo 1137 c.c., le delibere assembleari riguardanti gli interventi sui balconi di proprietà dei singoli condomini, trattandosi di decisioni non inerenti alla gestione condominiale (Cass. civ., sez. II, 02/03/2025, n. 5528). A tale proposito merita di essere presa in esame una recente decisione del Tribunale di Latina (sentenza n. 2032 del 27 novembre 2025) che ha affrontato la questione della competenza o meno dell’assemblea ad assumere decisioni relative ai solai interpiano di proprietà privata.

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La vicenda

I comproprietari di un appartamento hanno citato in giudizio il condominio per ottenere la dichiarazione di nullità, o comunque l’annullamento, di decisioni assembleari che riguardavano l’approvazione di lavori di consolidamento dei solai di tutte le unità immobiliari del fabbricato; la nomina dell’ingegnere incaricato come direttore dei lavori; la previsione di un compenso aggiuntivo a favore dell’amministratore, pari al 2% dell’importo netto dei lavori.

Gli attori hanno censurato queste decisioni ritenendole illegittime, perché, a loro dire, non riguardavano beni condominiali, ma beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, ossia i solai delle rispettive unità immobiliari. In sostanza, l’assemblea avrebbe deliberato su parti private, eccedendo le proprie attribuzioni. Il condominio si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto della domanda degli attori. Il convenuto ha spiegato che la decisione di procedere alla messa in sicurezza di tutti i solai era stata già presa all’unanimità dall’assemblea in una precedente riunione, con un impegno che coinvolgeva anche i condomini attori. In ogni caso il condominio faceva presente che la questione non poteva essere affrontata singolarmente, come se riguardasse solo i solai di proprietà esclusiva, perché il Sindaco, con apposita ordinanza, aveva disposto lo sgombero dell’intero edificio e imposto la messa in sicurezza del fabbricato.

La decisione

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Lo stesso giudice ha osservato che la delibera condominiale impugnata non riguardava i solai come beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, ma aveva come obiettivo la messa in sicurezza dell’intero edificio. Infatti la citata ordinanza del Sindaco ha messo in rilievo che, a seguito del sopralluogo eseguito dai Vigili del Fuoco era emerso che “i solai che sono stati assoggettati a rimozione di intonaco, in occasione di lavori di ristrutturazione interna in corso, riscontrando un grave ammaloramento, tale da poter asserire che non sono in grado di assolvere alle funzioni di assorbimento dei sovraccarichi accidentali per civili abitazioni (200 Kg/cmq) e che esistono gravi pericoli di crollo localizzati e/o deformazioni plastiche a seguito delle sollecitazioni ordinarie.

Come ha chiarito il Tribunale, la delibera impugnata non ha inciso sulla proprietà individuale, ma su un elemento strutturale dell’edificio, indispensabile per la sua stabilità complessiva. In questo contesto, il solaio non va considerato soltanto come elemento divisorio tra appartamenti, ma come parte essenziale della struttura portante dell’edificio, la cui stabilità interessa l’intera collettività condominiale.
Alla luce di queste considerazioni, il giudice ha rigettato la domanda degli attori, ritenendo assorbite tutte le altre questioni e senza ritenere necessario nominare un consulente tecnico d’ufficio.

Riflessioni conclusive

Il solaio che separa due unità abitative, l’una sovrastante all’altra ed appartenenti a diversi proprietari, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani; tale presunzione iuris tantum vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, in quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani (Cass. civ., sez. VI, 04/10/2018, n. 24266).

Nel caso di specie la collettività condominiale è stata costretta a decidere l’esecuzione di lavori di ristrutturazione su tutti i solai interpiano dell’edificio; questo, non con lo scopo di intervenire sulla proprietà individuale ma di rafforzare la stabilità strutturale del caseggiato. Quando si dice che l’assemblea condominiale è competente a deliberare sulle opere di consolidamento o messa in sicurezza dei solai, si riconosce che la decisione spetta a quell’organo collegiale, perché i solai, per la loro funzione strutturale, rientrano tra le parti comuni. Di conseguenza, se l’assemblea ha questo potere, l’amministratore diventa il soggetto responsabile di dare esecuzione alle decisioni o, comunque, di attivarsi per garantire la sicurezza dell’edificio.

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